대전지방법원 2026타경600700. 대전 유성구 봉명동 레자미리버뷰시티 5층 509호가 경매에 나왔습니다. 2020년 사용승인을 받은 131세대 규모의 집합건물로, 공부상 아파트로 분류되지만 실제 감정평가 이용상태는 원룸형 도시형생활주택입니다. 비교 대상 전용면적은 약 20.2㎡로, 일반적인 가족형 아파트와는 수요층이 다릅니다.

등기부상 소유자는 박정란이며, 2020년 5월 7일 거래가액 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 과거 강제경매와 근저당 설정·말소 이력을 거쳐, 2025년 12월 31일 주식회사 리드코프의 가압류가 설정됐고 2026년 4월 7일 한국주택금융공사 신청으로 현재의 강제경매가 개시됐습니다.

그런데 이 물건의 핵심은 채권자들의 거액 청구가 아닙니다. 가압류보다 앞서 발생한 임차인 이동규의 대항력 있는 보증금 9,000만원입니다. 임차권등기가 2024년 8월에 마쳐졌고, 전입과 확정일자는 그보다 이른 2022년입니다. 매각물건명세서에서도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

먼저 등기부를 정리해야 합니다. 2020년 설정된 동대전농업협동조합의 채권최고액 50,400,000원 근저당권은 2022년 7월 26일 해지로 말소됐습니다. 2025년 설정된 김영상의 채권최고액 450,000,000원 근저당권도 2025년 8월 11일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재의 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다.

즉 이 물건은 단순히 후순위 권리만 소멸하는 경매가 아닙니다. 선순위 임차보증금의 배당 충족 여부가 낙찰자의 실제 부담을 결정합니다. 신건 예상배당에서는 보증금이 전액 지급되지만, 매각가격이 하락하면 결과가 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한국주택금융공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 이동규 1명이며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 비싼 신건

레자미리버뷰시티는 2020년 사용승인된 131세대 건물입니다. 비교 가능한 전용 20.1~20.26㎡ 거래를 기준으로, 전체 12건의 평균과 최근 12개월 거래를 구분해 살펴봐야 합니다.

전체 거래 평균은 91,208,333원이지만, 여기에는 2022년부터의 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 93,000,000원과 2026년 9월 최신 거래 92,000,000원입니다.

최근 12개월 동안의 3건은 9,200만원, 9,200만원, 9,500만원에 거래됐습니다. 최근 평균은 9,300만원이고 최신 거래는 9,200만원입니다. 반면 이 물건의 감정가이자 현재 최저가는 9,500만원입니다.

한편 최근 거래가격 추세는 과거 구간 대비 +2.6%로 나타납니다. 하락 추세가 아니라 소폭 상승하는 흐름이지만, 그 사실만으로 시세 이상의 가격에 응찰할 근거가 생기지는 않습니다. 특히 본건은 5층이고 최근 12개월 비교 거래는 9층·10층·11층이므로, 개별 층수와 내부 상태에 따른 가격 차이도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

집행비용 2,110,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.

신건 매각대금 95,000,000원에서 집행비용 약 2,110,000원을 제하면 92,890,000원이 남습니다. 이 가운데 임차인 보증금 90,000,000원을 전액 배당하고, 나머지 2,890,000원이 리드코프에 배당되는 구조입니다.

한국주택금융공사의 청구금액은 98,364,653원이지만 예상배당액은 0원입니다. 일반 채권자의 합계 청구액은 414,595,456원, 예상배당액은 2,890,000원으로, 채권 미배당액은 411,705,456원입니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락의 착시

이 사건에서 가장 중요하게 확인할 부분입니다. 신건에서 임차인 보증금이 전액 배당된다면 인수액은 없지만, 유찰되어 낙찰가가 보증금보다 내려가면 매수인이 부담해야 할 보증금 잔액이 발생합니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차의 인수액은 집행비용 등을 반영한 예상배당에 따른 수치입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

1회 유찰에서도 결과는 비슷합니다. 낙찰가 76,000,000원에 예상 인수 15,768,000원을 더하면 실질취득은 91,768,000원입니다. 2회 유찰의 91,494,400원과 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 보증금 미배당 잔액이 늘어나기 때문입니다.

최근 12개월 실거래 평균이 93,000,000원, 최신 거래가 92,000,000원인 점을 감안하면, 유찰 후 실질취득은 최근 거래 수준에 가까워질 뿐입니다. 2회 유찰 시에는 최신 거래보다 다소 낮아지지만, 세금·등기·점유정리 비용을 반영하지 않은 금액이므로 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 보기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 홈플러스 유성점 남서측 인근에 위치합니다. 근린생활시설 중심의 상업지역으로 원룸형 공동주택, 사무실 등이 혼재합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측 및 남동측으로 중로에 접합니다.
• 건물. 2020.04.07 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 5층 509호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지시설, 소화전, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 실제 용도. 공부상 아파트 분류지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용 약 20.2㎡의 원룸형 주거공간이므로 대형 가족형 아파트보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 봉명1지구 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등에 속합니다. 토지 공시지가는 3,171,000원/㎡이며, 토지 형상은 가로장방형 평지입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 도면과 표준적 이용상태 등을 감안하여 평가했습니다.
• 환금성. 131세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 최근 실거래는 확인되지만 원룸형 주거상품 특유의 수요 제한과 가격 민감성을 고려해야 합니다. 비교 거래도 층별로 차이가 있어 매도 예상가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 3번 이동규의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 선순위입니다. 임대차보증금 90,000,000원과 전입·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 신건 예상배당은 임차인 전액 변제를 전제로 합니다. 실제 집행비용, 조세채권, 우선배당 항목 등에 따라 변제액이 달라질 수 있으므로 배당순위와 인수액을 재확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 91,768,000원, 2회 유찰 시 91,494,400원입니다. 최저가 76,000,000원 또는 60,800,000원을 그대로 취득비용으로 판단해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소·명도 확인. 배당 후 보증금 전액 변제 여부와 임차권등기의 말소 절차를 확인해야 합니다. 실제 점유자가 누구인지, 인도 및 점유정리에 별도 협의가 필요한지도 조사해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 응찰가 검토. 최근 12개월 평균 93,000,000원, 최신 거래 92,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다. 현재 실질취득 95,000,000원에는 할인 여력이 없습니다.
• 과거 말소 권리 구분. 동대전농업협동조합 근저당권, 김영상 근저당권, 과거 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 현재 인수 대상과 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·세금·취득부대비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세, 취득세, 등기비용, 수리비와 점유정리 비용을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차권 인수 문구는 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”는 공식이 통하지 않는다

이 사건은 권리분석에서 가격보다 보증금이 더 중요한 전형적인 사례입니다. 신건 최저가 95,000,000원에 낙찰되면 예상배당상 임차인 보증금 90,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균 시세의 102.2%로, 가격상 유리하지 않습니다.

그렇다고 유찰을 기다리는 것만으로 문제가 해결되지는 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 91,768,000원, 2회 유찰 시 91,494,400원으로, 최저가 하락의 대부분이 선순위 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 실제 부담액은 계속 9,000만원대에 머뭅니다.

최근 실거래 추세가 +2.6%라는 점은 참고할 만하지만, 원룸형 도시형생활주택의 환금성, 선순위 임차권 처리, 내부 상태 미확인, 별도 취득비용을 고려하면 현재 가격이나 유찰 시나리오 모두 확실한 할인 매력으로 보기 어렵습니다.

결론은 입찰 신중·가격 메리트 부족. 이 물건의 진정한 취득비용은 최저매각가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 금액입니다. 보증금 전액 변제와 권리 정리 가능성을 먼저 확인하고, 실제 취득원가를 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.