대전지방법원 2026타경600710. 세종특별자치시 나성동 리치먼드시티세종 주1 건물의 7층 721호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연서이며, 2021년 2월 24일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 167,705,000원입니다.

눈여겨볼 부분은 같은 날 설정된 이해웅 명의의 전세금 150,000,000원입니다. 이후 세무서의 압류가 두 차례 들어왔고, 2026년 4월 7일 이해웅을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 단순한 압류 정리 사건으로 보기 어려운 이유가 바로 이 선순위 전세권에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

등기상 전세권은 2021.02.24 설정되었으며, 전세금은 150,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 등기된 존속기간은 2021.02.23부터 2022.02.22까지입니다. 기간이 지났다는 이유만으로 전세금 반환채권이나 전세권의 정리 여부를 단정할 수는 없습니다.

2025년 2월 6일 성동세무서장의 압류가 산정상 말소기준권리로 표시되어 있고, 2026년 1월 13일 인천세무서장의 압류가 추가되었습니다. 두 압류와 2026년 4월 7일의 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개이므로 조세 관련 배당관계도 확인해야 합니다.

2021년 11월 17일 이미련이 신청한 강제경매개시결정도 기록되어 있으나, 2024년 3월 25일 해당 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 따라서 현재 진행 중인 이해웅 신청 사건과 구별해야 합니다.

② 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 메리트 보류

감정가는 140,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 소유자의 등기상 취득 거래가액은 167,705,000원이지만, 과거 개별 거래를 현재의 시장가격으로 사용할 수는 없습니다.

신건 최저가가 과거 취득가액보다 낮다고 해서 저렴한 물건은 아닙니다. 현재 오피스텔의 거래가격, 수요, 공실 및 임대차 현황이 확인되어야 하고, 무엇보다 선순위 전세권이 매각 후 소멸하는지를 먼저 확정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

위 예상배당은 집행비용 2,760,000원과 전세권 배당을 적용한 단순 추정치입니다. 당해세·조세채권 우선순위 및 다른 우선변제 항목은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 전세권자의 배당부족액이며, 그 자체가 매수인 인수 확정액이라는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당부족액은 확대

신건에서는 전세권자에게 137,240,000원이 배당되어 12,760,000원이 부족합니다. 1회 유찰 가정에서는 미배당액이 40,368,000원, 2회 유찰 가정에서는 62,412,800원으로 확대됩니다.

다만 이 수치는 채권자가 회수하지 못하는 금액을 나타냅니다. 전세권이 경매 실행으로 소멸한다면 미배당채권이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 전세권 존속과 인수가 인정되는 경우에는 별도의 인수금액 검토가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 상업·업무시설과 근린생활시설이 함께 분포하는 노선 상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.10.30 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 개별난방, 승강기 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 광로3류, 동측과 북측 중로2류의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 정방형의 평지입니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다. 공시지가는 4,148,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으나 내부 출입조사가 이루어지지 않아 실제 내부구조와 건축물현황도 사이에 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 상업·업무시설이 혼재하는 지역의 오피스텔입니다. 주거용 아파트와 동일한 거래시장을 전제로 평가하기 어렵고, 실제 매매 거래량, 임대수요, 공실 및 관리비 부담을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 1번 이해웅 전세권의 경매신청 근거와 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다. 가장 중요한 입찰 전 확인사항입니다.
• 매각물건명세서 확인. 선순위 전세권의 존속·인수 여부, 매수인에게 인수되는 권리 및 특별매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 전세권자 이해웅의 점유 여부와 별도 임차인 존재 가능성을 확인해야 합니다. 임대관계가 미상인 상태에서 명도 부담을 0으로 판단해서는 안 됩니다.
• 배당 및 조세채권. 성동세무서장과 인천세무서장의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
• 과거 경매 이력. 2021년 이미련 신청 강제경매가 2024년 말소된 경위를 확인하여 관련 분쟁이나 추가 권리 문제가 있는지 살펴야 합니다.
• 시세 확인. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 층·면적·용도별 거래가격을 비교해야 합니다. 과거 취득가액만으로 현재 가격을 평가하지 마세요.
• 내부 상태. 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 실제 구조, 시설 상태, 누수·수선 필요성 및 점유 상황을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비와 사용관계. 공용부분 관리비 체납, 실제 주거용·업무용 사용 여부와 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰 시점 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행상태를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “선순위 전세권부터 해결해야 가격이 보인다”

이 사건은 단순히 140,000,000원짜리 신건 오피스텔로 접근할 물건이 아닙니다. 압류보다 앞서 설정된 150,000,000원 전세권이 존재하고, 전세권자가 이번 경매의 신청채권자라는 점이 권리분석의 핵심입니다.

예상배당표는 인수액 0원을 전제로 하지만, 등기상 선순위 전세권의 소멸 여부를 먼저 확인해야 그 가정을 신뢰할 수 있습니다. 신건 낙찰을 가정해도 전세권 채권에는 12,760,000원의 미배당이 발생하며, 유찰 시 채권자의 배당부족액은 더욱 커집니다.

더구나 현재 거래시세와 실제 점유관계가 확인되지 않아 가격 측면의 장점도 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 전세권 소멸 확인 후 시세 재평가. 이것이 이번 사건에서 가장 중요한 판단 순서입니다.