대전지방법원 2026타경600721. 세종특별자치시 대평동 시드니힐 제2층 210호입니다. 소유자는 김순조이며, 2018년 3월 23일 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 1,065,857,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 717,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 압류가 붙었고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기만 놓고 보면 매각으로 소멸할 권리가 정리된 형태입니다. 그러나 상업용으로 이용되는 집합건물에서는 등기부의 권리관계와 현장에서 확인해야 할 점유·영업 관계가 별개입니다. 현재 210호는 209호와 일체로 사용 중입니다. 따라서 낙찰 후 210호만 독립적으로 인도받을 수 있는지, 음식점 운영 주체가 누구인지, 임차인이 있는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600721 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 665 시드니힐 제2층 제210호 도로명주소: 세종특별자치시 시청대로 35 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 표기 대지 · 감정평가상 음식점 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 3층 중 2층 |
| 현황 이용 | 209호와 벽체 구분 없이 음식점 '황제명태본가'로 일체 이용 |
| 소유자 | 김순조 (2018.03.23 소유권이전) |
| 과거 등기 거래가 | 1,065,857,000원 (2017.11.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 639,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 602,158,468원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.23 농협은행 근저당권 · 채권최고액 717,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 미상 · 음식점 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
핵심은 2018년 3월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 717,600,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정되어 현재 남아 있는 김인태 관련 가압류 48,707,070원, 세종특별자치시 압류 및 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그 밖에 유한회사시드니의 후순위 근저당권 360,000,000원은 2019년 11월 13일 이미 말소됐습니다. 2018년 신탁등기 역시 말소됐고, 2024년 세종특별자치시 압류도 2025년 1월 13일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 존속하는 담보나 별도의 매수인 인수액으로 중복 계산할 이유는 없습니다.
② 점유·임대차 — 가장 중요한 현장 위험
매각물건명세서에는 다음과 같은 내용이 기재돼 있습니다.
이 기재는 단순히 음식점이 영업 중이라는 의미를 넘어, 경매 대상인 210호의 물리적 이용이 인접한 209호와 분리되지 않았다는 점을 보여줍니다. 209호가 이번 매각 대상에 포함된 것으로 확인되는 것은 아닙니다. 또한 과거 등기에는 209호를 공동담보로 하는 근저당권 기록이 있었지만 해당 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 공동담보 기록만으로 현재 양 호실의 소유자나 매각 범위가 같다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 확인 내용 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 신고·조사된 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 추가 확인 임대관계 미상 |
| 현재 이용 상태 | 황제명태본가 음식점 | 점유 확인 영업 주체 미확인 |
| 대항력 | 임차인의 점유·사업자등록 관계 미확인 | 미상 단정 불가 |
| 우선변제권 | 보증금·확정일자 미확인 | 미상 별도 검증 |
| 보증금 승계 | 확인된 승계 대상 없음 | 확인 필요 실제 계약관계 검증 |
| 209호 통합 사용 | 210호와 벽체 구분 없음 | 핵심 위험 독립 인도 가능성 확인 |
음식점이 이용 중이라는 사실만으로 임차인이 있다고 확정할 수는 없습니다. 반대로 확인된 임차인 신고가 없다는 사정만으로 소유자가 직접 영업 중이라거나 인수할 보증금이 없다고 확정할 수도 없습니다.
특히 210호만 낙찰받았을 때 음식점 전체의 점유가 어떻게 정리되는지가 중요합니다. 209호와의 경계, 내부 벽체 설치 가능성, 출입 동선, 설비 및 영업 공간의 분리, 운영자와 209호 권리자의 협의 필요성 등을 확인해야 합니다. 이 문제는 등기상 근저당권이 말소된다는 사실만으로 해결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 639,000,000원 가정)
신건 최저매각가 639,000,000원을 낙찰가로 가정하면 집행비용 추정액 8,790,000원을 제외한 630,210,000원이 농협은행 근저당권에 배분되는 계산입니다. 후순위 가압류에는 배당 가능한 잔액이 없고, 소유자에게 돌아갈 금액도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,790,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 717,600,000원 | 630,210,000원 |
| 2. 가압류 · 김인태 | 48,707,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 766,307,070원 | 630,210,000원 |
| 예상 미배당 | — | 136,097,070원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권액에는 실제 확정채무가 아닌 채권최고액을 사용했습니다. 세종특별자치시 압류 관련 실제 조세채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 채무 인수로 이어지는가
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 가정합니다. 각 회차의 예상 미배당과 산정 인수액을 나눠 보면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 639,000,000원 | 630,210,000원 | 136,097,070원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 511,200,000원 | 503,688,000원 | 262,619,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 408,960,000원 | 402,470,400원 | 363,836,670원 | 0원 |
위 계산에서 확인되는 특징은 유찰 회차가 늘어나도 산정 인수액은 0원이라는 점입니다. 따라서 기존 등기권리와 확인된 배당 항목만을 가정한 잠정 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 하지만 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 보증금 인수 가능성까지 배제한 확정적 계산은 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 과거 거래가가 현재 시세는 아니다
등기부에 기재된 2017년 11월 15일 매매 거래가액은 1,065,857,000원입니다. 이번 감정가는 639,000,000원이고 신건 최저가도 동일합니다. 그러나 등기된 과거 매매가와 이번 감정가의 차이만으로 현재 시세보다 저렴한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
상업용 집합건물의 가격을 판단하려면 비교 가능한 최근 거래, 현재 임대조건, 점포 면적과 독립 사용성, 수익성 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 특히 이 물건은 실제 음식점 공간이 209호와 통합돼 있어, 별도로 거래되는 일반 점포와 같은 조건으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 대평동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 각종 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트단지 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 3층 건물의 2층입니다. 외벽은 석재타일 및 강화유리 등으로 마감됐으며, 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기 및 소방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 대로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형이고 상업용으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 대로3류 및 수변공원과 접하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지 참고치. 토지면적은 2,046.6㎡, 공시지가는 3,453,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 정보이며, 210호의 전유면적이나 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 209호와의 내부 공간 통합 사용 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 음식점으로 이용되는 상업용 공간이지만 209호와 분리되지 않은 상태입니다. 210호만 독립적으로 사용·임대·매각할 수 있는지 확인되지 않았으므로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서, 집합건축물대장, 등기부를 대조하여 210호의 전유부분과 대지권 범위를 확인하세요. 209호가 함께 매각되는 것으로 전제해서는 안 됩니다.
- 209호와의 물리적 분리. 현재 두 호실의 벽체 구분이 없으므로 경계, 출입구, 주방과 설비, 공간 분리 가능성 및 관련 비용을 확인하세요.
- 실제 점유자와 임대차. 황제명태본가의 영업 주체가 소유자인지 임차인인지 확인하세요. 임차인이 있다면 점유 개시일, 사업자등록, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력·보증금 인수. 말소기준일인 2018.03.23을 기준으로 실제 확인된 상가 임차인의 권리를 분석하세요. 현재 산정 인수액 0원만 믿고 총취득액을 확정해서는 안 됩니다.
- 세종특별자치시 압류. 2026.04.02 압류의 실제 채권액 및 조세의 우선순위를 확인하세요. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 것과 배당에서 조세가 우선하는지는 별개의 문제입니다.
- 농협은행 실제 채권액. 신청 청구액 602,158,468원과 근저당 채권최고액 717,600,000원을 구분하고 실제 배당요구 채권액을 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담 가능성, 음식점 운영자와의 인도 협의, 영업 시설물의 소유관계 등을 확인하세요.
- 가격 검증. 시드니힐 및 비교 가능한 상업용 집합건물의 최근 실거래, 임대사례, 실제 수익성을 조사하고 독립 사용 가능성을 반영한 입찰가 상한을 별도로 설정하세요.
- 원본 최종 대조. 2026.11.04 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고사항을 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 점포”
이 경매물건의 장점은 등기상 말소기준이 분명하다는 점입니다. 농협은행의 2018년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류, 경매개시결정 등기가 정리되는 구조이며, 신건과 유찰 시나리오 모두 산정 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 예상 미배당액이 늘어나더라도 그것이 자동으로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
그러나 낙찰자가 실제로 취득하는 것은 등기부상의 숫자가 아니라 210호라는 상업용 공간입니다. 현재 이 공간은 209호와 벽체 구분 없이 하나의 음식점인 황제명태본가로 사용되고 있습니다. 임대관계가 미상이며, 독립적으로 인도받아 사용할 수 있는지도 확인되지 않았습니다. 더욱이 최근 비교 거래를 근거로 한 시세 평가가 없어 최저매각가 639,000,000원이 적정한지도 판단하기 어렵습니다.
따라서 결론은 등기권리 정리는 비교적 명확하지만, 점유·공간 분리·가격 검증이 끝나기 전에는 입찰을 보류할 필요가 있는 물건입니다. 우선 확인해야 할 대상은 유찰 할인율이 아니라 209호와의 관계, 실제 영업 점유자, 임대차 및 독립 사용 가능성입니다. 이 사항들이 확인된 이후에야 실질취득액과 합리적인 입찰 상한을 판단할 수 있습니다.
