대전지방법원 2025타경730. 당진시 송산면 유곡리의 당진해링턴플레이스에듀타운 102동 801호, 전용 59.918㎡ 아파트입니다. 2022년 사용승인된 671세대 단지로, 대상 호실은 지상 20층 건물의 8층에 있습니다. 소유자 배혜숙 씨는 2022년 11월 1일 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 205,450,000원입니다. 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 143,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 국세 압류와 소유자 파산선고 등기가 이루어졌고, 신한은행이 청구금액 132,119,076원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당·압류 정리는 비교적 명확하지만, 파산선고와 실제 점유관계까지 단순하게 취급해서는 안 됩니다. 무엇보다 신건 최저가가 최근 실거래 수준을 크게 웃돈다는 사실이 투자 판단의 중심에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 파산선고는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2022년 11월 1일 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 2024년 8월 22일 설정된 국세 압류와 2025년 7월 15일 등기된 임의경매개시결정도 소멸하는 것으로 분류됩니다. 최초 교보자산신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다.

임차인 및 점유관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 별도 임차인이나 점유자가 있는지는 확정할 수 없습니다. 명도 부담이 전혀 없다거나 대항력 임차인이 존재하지 않는다고 단정하지 말고, 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 1.70억 신건이 최근 시장보다 비싸다

당진해링턴플레이스에듀타운의 전용 약 59.92㎡ 동일 평형 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 139,458,333원이지만, 최근 시세 판단에는 기간을 좁힌 최근 12개월 11건 평균 136,863,636원을 우선 적용합니다. 가장 최근 확인된 2026년 9월 거래는 124,500,000원입니다.

표본 내 거래가격 범위는 120,000,000원~168,000,000원입니다. 신건 최저가 170,000,000원은 이 표본의 최고 거래가격보다도 높습니다. 전체 평균과 비교하면 121.9%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 124.2%입니다. 최신 거래가 124,500,000원과의 차이는 더욱 큽니다.

특히 신건 감정가가 소유자의 과거 등기 거래가액 205,450,000원보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 과거 취득가격은 현재 시장에서 실현할 수 있는 매도가격을 보장하지 않습니다. 이 물건은 권리상 인수액이 0원이어도 신건 가격 메리트는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정액입니다. 신한은행 배당액은 채권최고액 143,000,000원 기준이며 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서·금액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 132,119,076원입니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 아래는 주어진 회차별 매각가격을 적용한 배당 시나리오입니다. 가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 계산상 매수인의 권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 유곡초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 자리한 주거지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측에는 폭 약 25m 내외의 포장도로가 위치합니다.
• 건물. 2022년 6월 30일 사용승인된 671세대 아파트 단지입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 호실로, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 대체로 부정형의 평지이며 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 송산2일반산업단지 및 상대보호구역 등 관련 토지이용계획 사항을 확인할 필요가 있습니다. 공시지가는 569,300원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가 요항에서 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 여부도 위반 없음으로 확인됩니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래 표본은 12건 확인되지만 가격 범위가 120,000,000원~168,000,000원으로 넓고, 최근 가격 추세는 -18.5%입니다. 매도 시 회수 가능한 가격을 과거 고가 거래를 기준으로 추정하는 것은 경계해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 응찰 기준으로. 전체 거래 평균 139,458,333원보다 최근 12개월 평균 136,863,636원과 최신 실거래 124,500,000원을 우선 비교하세요. 감정가 170,000,000원을 현재 시세로 취급해서는 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -18.5%를 고려해 매각 당시의 실거래와 매물 호가를 다시 확인해야 합니다. 실거래가 추가 하락 여부는 입찰가격 결정에 중요합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원 가정가격을 최근 시세와 각각 비교하세요. 가격이 낮아지는 것과 적정가격에 취득하는 것은 다릅니다.
• 파산절차 확인. 소유자 배혜숙에 대한 파산선고 등기의 진행 상태와 파산절차가 본건 경매 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요. 단순한 후순위 압류처럼 처리하면 안 됩니다.
• 국세 압류·배당 확인. 안산세무서장의 국세 압류는 매각으로 소멸하더라도 관련 세금의 법정 우선순위가 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 당해세 등 세금 관련 사항을 반드시 확인하세요.
• 임차·점유 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자 부여현황, 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확인되면 인도 및 명도 일정을 검토하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액도 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 입찰서류 원본. 매각기일 2026.11.04의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 매각조건 및 최신 등기사항전부증명서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸면 좋은 경매가 아니다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류도 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 사용승인된 671세대 아파트라는 점도 물건의 특성을 이해하는 데 도움이 됩니다.

그러나 소유자의 파산선고 등기가 존재하고 감정평가에서 임대관계가 확인되지 않았으므로, 권리상 불확실성이 완전히 해소됐다고 말할 수는 없습니다. 무엇보다 최저가 170,000,000원이 최근 12개월 평균 136,863,636원의 124.2%라는 사실이 결정적입니다. 최근 실거래 최고가격보다도 높은 신건 가격에, 거래 추세는 -18.5%로 하락하고 있습니다.

1회 유찰 가정가격 136,000,000원도 최신 거래가 124,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 108,800,000원에서는 비교 여지가 생기지만, 그때에도 시장가격과 점유·파산 관련 사항을 재확인해야 합니다. 결론은 권리 구조는 검토 가능, 신건 가격은 보류. 이 물건은 낙찰 자체보다 최근 시장가격보다 충분히 낮은 수준에서 취득할 수 있는지가 핵심입니다.