대전지방법원 2026타경600738. 세종특별자치시 나성동 더리치세종의아침 3층 334호, 전용 약 26.34㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 한해란이며, 2022년 3월 23일 거래가 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 2023년 설정된 김채연의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원이고, 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022년 3월 24일입니다.
이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 기존 농협은행 근저당권은 2022년 3월 23일 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 분류된 권리는 2024년 7월 4일 국의 압류입니다. 김채연의 임차권은 그보다 앞서 성립한 권리로, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
여기에 가격 문제가 겹칩니다. 감정가 120,000,000원은 전체 실거래 평균인 110,583,333원보다도 높고, 최근 12개월 평균인 96,500,000원과는 차이가 더 큽니다. 선순위 보증금 때문에 유찰 효과가 제한되는 상황에서 최근 시장가격까지 하락하고 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600738 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 제3층 제334호 도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 194 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.3388㎡ · 지상 8층 중 3층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 한해란 (2022.03.23 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채연 / 120,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 김채연 · 120,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 2,480,000원 (신건 예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.07.04 국의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 을구 4번 임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
선순위 임차인 분석
확인되는 실제 임차인은 김채연 1명입니다. 임차권등기와 강제경매 신청에 동일한 이름이 등장하지만, 이를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
김채연 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
120,000,000원 |
전입 2022.03.24 확정 2022.03.24 |
대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.03.16 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.03.24 |
| 점유개시일 | 2022.03.24 |
| 확정일자 | 2022.03.24 |
| 임차권등기일 | 2023.08.31 (을구 4번) |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 예상 우선배당 | 117,520,000원 |
| 예상 미배당액 | 2,480,000원 · 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최근 시세와 하락 추세가 모두 불리하다
더리치세종의아침(CB4-1BL-2BL)의 전용 약 26㎡대와 인접 면적 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 표본에는 면적과 층이 다른 호실도 포함돼 있으므로 개별 호실 가격과 완전히 같지는 않습니다. 특히 전체 거래 평균에는 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있어 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.34㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 26.34㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 26.34㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 27.16㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 27.16㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 27.53㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 27.79㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 23.73㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2025.06 | 23.73㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2025.05 | 26.64㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2024.07 | 26.10㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 26.10㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 110,583,333원 |
| 전체 실거래 평균 | 110,583,333원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 96,500,000원 (6건) |
| 최신 실거래 | 93,000,000원 (2026.08) |
| 최근 거래 추세 | -22.6% (이전 거래 대비) |
| 최저가 / 전체 평균 | 108.5% |
| 최저가 / 최근 12개월 평균 | 124.4% |
| 실질취득 / 최근 12개월 평균 | 126.9% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 131.7% |
전체 거래 평균은 110,583,333원이지만, 과거 150,000,000원과 130,000,000원 등의 높은 거래가 함께 포함돼 있습니다. 이에 비해 최근 12개월 평균은 96,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 8월 거래가격은 93,000,000원입니다.
최근 거래가격은 이전 거래 대비 22.6% 하락한 흐름입니다. 신건 최저가 120,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 124.4%입니다. 예상 인수액까지 더한 실질취득액 122,480,000원은 최근 평균보다 25,980,000원 높고, 최신 거래가격보다도 29,480,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 선순위 임차인 · 김채연 | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김채연 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,480,000원은 추정치입니다. 배당표의 임차권자와 신청채권자는 모두 김채연으로 표시되어 있으므로, 청구액을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세와 다른 우선채권의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 120,000,000원에서 집행비용 2,480,000원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 117,520,000원입니다. 임차보증금 120,000,000원 중 부족한 2,480,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
이는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 취득 관련 총지출은 이보다 커질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 122,480,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 122,128,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 44,982,400원 | 121,782,400원 |
회차별 인수액은 예상 배당액 및 집행비용을 반영한 시나리오입니다. 실제 입찰가·집행비용·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰되면 최저가 기준으로 120,000,000원에서 76,800,000원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 44,982,400원으로 증가합니다. 결국 실질취득액은 121,782,400원으로, 신건 대비 감소폭이 매우 작습니다.
2회 유찰 시에도 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균의 약 126.2%입니다. 유찰된 최저가 76,800,000원만 보고 최근 시세 96,500,000원보다 싸다고 판단하면 선순위 임차보증금 인수액을 빠뜨리는 오류가 발생합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 및 아파트단지가 함께 형성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 BRT 승강장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.10.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지상 8층 중 3층 334호이며, 위생급배수·난방·소화전·승강기·주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄하고, 남서측 광대로와 북서·북동측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 해당 토지의 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다. 이는 토지 가격지표로서 해당 오피스텔 전유부분의 실거래 시세를 직접 의미하지는 않습니다.
- 환금성. 단지 규모는 156세대이며, 유사 면적 실거래 12건에서 80,000,000원부터 150,000,000원까지 가격 편차가 확인됩니다. 특히 최근 거래가 하락 추세인 점을 고려하면 재매각 시 목표가격과 실제 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 외부 관찰과 주변 탐문을 바탕으로 표준적인 이용상황을 고려해 평가했으므로, 내부 상태와 실제 점유관계의 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 김채연의 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수합니다. 입찰가뿐 아니라 미배당 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원으로 낮아지는 시나리오이지만, 실질취득액은 각각 122,128,000원과 121,782,400원입니다. 최저가 인하만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
- 실거래 비교. 전체 평균 110,583,333원보다 최근 12개월 평균 96,500,000원과 최신 거래 93,000,000원을 우선 확인해야 합니다. 최근 거래 추세 -22.6%를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 임차권등기 원본. 을구 4번 임차권등기의 전입·점유·확정일자, 임대차계약 및 배당요구 사실을 다시 대조해야 합니다. 매수인의 인수 범위와 배당 후 임차권등기 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자의 관계. 김채연이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시돼 있습니다. 집행권원과 채권의 동일성, 실제 임대차관계 및 배당순위를 확인해야 합니다. 동일 금액을 별개 채권으로 중복 계상해서는 안 됩니다.
- 세금과 우선채권. 세종세무서장의 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기상 소멸 여부와 별도로, 당해세 및 다른 우선채권의 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 줄면 임차보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 현재 점유자, 인도 가능 시기 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 건물 상태. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부, 내부 하자, 설비 상태와 수리비를 확인해야 합니다. 이러한 비용은 실질취득액 계산에 포함되지 않았습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 실거래 원본을 확인해야 합니다. 특히 배당 예상액과 실제 인수액은 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득액은 그대로”
이 사건의 핵심은 선순위 임차인 김채연의 120,000,000원 보증금입니다. 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
신건 최저가 120,000,000원에 예상 인수액 2,480,000원을 더하면 실질취득액은 122,480,000원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 76,800,000원과 인수액 44,982,400원을 더한 실질취득액은 121,782,400원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나기 때문에 일반적인 경매 할인 효과가 거의 발생하지 않습니다.
가격 환경도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 96,500,000원, 최신 거래는 93,000,000원이며, 거래 추세는 -22.6%입니다. 신건 실질취득액은 최근 평균의 126.9%이고, 2회 유찰을 가정해도 약 126.2%입니다.
결론적으로 권리 인수 구조가 명확하다는 사실과 투자 가격이 적정하다는 판단은 전혀 다릅니다. 이 물건은 선순위 보증금으로 인해 실질취득액이 고정되는 성격이 강하고, 최근 거래가격까지 하락하고 있습니다. 현재 제시된 회차별 가격에서는 적극적인 입찰보다 관망이 합리적인 판단입니다. 향후 검토하더라도 반드시 실제 인수액을 확인하고, 최근 실거래와 비교한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
