* 매각물건명세서상 승계인의 미배당 잔액에 대한 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다. 실질취득 기준액은 매각대금과 임차보증금 실질 인수액만 반영하며 취득세·명도비·수선비 등의 부대비용은 제외합니다.

대전지방법원 2026타경600764. 대전 동구 홍도동에 있는 대복아트빌라 B동 302호가 강제경매에 나왔습니다. 전용면적은 58.66㎡, 건물은 지하 1층·지상 4층 구조로 해당 물건은 3층에 위치합니다. 1995년 4월 24일 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 소유자는 이종순이며, 2018년 5월 2일 68,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.

이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 92,577,580원입니다. 단순히 신청채권자의 강제경매개시결정만 확인하면 권리가 정리되는 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 그보다 앞서 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 이 권리가 매수인에게 남는지 판단하려면 대항력 발생 시점, 예상 배당액, 매각조건상 포기·말소 확약을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

과거 등기에는 근저당권과 전세권 등이 여러 차례 등장하지만, 이 중 한국주택은행·정영례·회덕농업협동조합의 근저당권 및 최영주·김양겸의 전세권은 이미 말소된 과거 권리입니다. 이번 매각에서 별도로 인수할 현재의 근저당권으로 볼 수 없습니다.

반면 을구 10번 주택임차권등기는 현재 분석에서 반드시 검토해야 할 권리입니다. 한국토지주택공사는 2019년 10월 31일 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2019년 11월 1일, 주민등록일자는 2019년 11월 20일, 점유개시일자는 2019년 11월 25일로 기재되어 있습니다. 보증금은 85,000,000원이며 임차권등기는 2024년 11월 22일 이루어졌습니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 8,500만원을 중복 계산하지 않는다

확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 보증기관 명의의 주택임차권 권리관계 1건이 확인됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 명의의 권리자로 기재되어 있고, 서울보증보험 주식회사는 그 주택임차권의 승계인으로 매각조건에 등장합니다. 따라서 한국토지주택공사와 서울보증보험을 별개 임차인으로 세거나 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 현장 점유자에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

현재 신건 최저가 106,000,000원을 매각대금으로 가정하면, 예상배당표상 한국토지주택공사의 보증금 85,000,000원은 전액 배당됩니다. 따라서 현 회차에서는 배당상 보증금 부족액 자체가 발생하지 않습니다. 그러나 유찰로 낙찰가가 낮아지면 배당되지 못한 보증금이 생기므로, 그때는 확약의 적용 여부가 더욱 중요해집니다.

* 확약 전 인수액은 각 회차의 예상배당 계산에 따른 금액입니다. 확약에 따른 실질 0원은 서울보증보험 주식회사의 권리 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 따라 이행되는 경우에 한합니다. 별도로 확인되는 점유자나 다른 임차권에 이 확약을 자동 적용할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 권리 해소가 곧 저가 매수는 아니다

대복아트빌라(B동)는 8세대 규모의 다세대주택으로, 1995년 사용승인을 받은 건물입니다. 동일 건물 또는 직접 비교할 수 있는 주택의 검증된 매매 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 106,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 객관적인 거래 사례로 확정하기 어렵습니다.

특히 과거 소유권이전 거래가액 68,000,000원(2018년)과 현재 감정가만 직접 비교해 시세가 상승했다고 판단해서는 안 됩니다. 거래 시점이 다르고 현재 거래시장, 개별 건물 상태, 매수 수요 등을 반영하지 못하기 때문입니다.

8세대 규모의 노후 다세대주택은 대단지 아파트에 비해 실거래 비교 사례와 매수 수요를 확인하기 어려울 수 있습니다. 감정평가에서도 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부 관찰 등을 바탕으로 평가한 만큼 내부 수선비와 실제 매각 가능 가격을 추가로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

신건 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,284,000원을 공제하고 선순위 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당됩니다. 이후 서울보증보험 주식회사에 18,716,000원이 배당되며, 신청채권 청구액 대비 73,861,580원의 미배당이 발생하는 계산입니다.

여기서 서울보증보험의 신청채권 미배당액과 주택임차권 보증금의 미배당액은 서로 구분해야 합니다. 신청채권자의 미배당 73,861,580원이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 선순위 임차권, 실제 배당 결과 및 매각조건상 권리 포기·말소 약정을 기준으로 판단합니다.

집행비용은 추정치이며 실제 배당순위와 배당액은 당해세, 법정 우선권, 집행비용 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 선순위 임차보증금의 예상 전액배당 역시 제시된 배당 가정을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 확약 조건을 먼저 확인

유찰이 진행되면 신청채권자에게 돌아가는 배당이 줄어들고, 우선변제 대상인 임차보증금에서도 미배당이 발생할 수 있습니다. 확약이 없다면 1회 유찰 가정에서 2,126,400원, 2회 유찰 가정에서 18,781,120원의 인수 가능액이 산정됩니다.

그러나 이 사건은 매각물건명세서에 승계인의 미배당 보증금반환청구권 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있으므로, 그 조건이 이행되는 경우 해당 임차권 인수액은 실질적으로 0원*으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 홍도동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 가공시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 동측 간선도로변에 시내버스 승강장이 있습니다. 버스 운행과 배차간격 등을 고려한 교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 도로. 서측으로 약 8m 폭의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄하며 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 건물. 1995.04.24 사용승인을 받은 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비를 갖추었으며, 외벽은 치장벽돌과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 건축물현황도상 방 2실, 내실, 주방 겸 식당, 거실, 화장실 겸 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 실제 구조와 수선 상태 확인이 중요합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있고, 공시지가는 740,000원/㎡입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로 대단지 아파트에 비해 거래 사례와 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 최근 비교 거래가격 확인과 실제 매도 가능성 검토가 필요합니다.
• 건물 표시. 건축물대장상 명칭은 '대복아트빌라'이며 외부에는 'B동'으로 표시되어 있습니다. 현장 호수와 등기·건축물대장 표시를 함께 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원본 확인. 최신 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 미배당 임차보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 확약 이행 범위. 권리 포기와 임차권등기 말소의 대상·시점·절차를 확인하세요. 확약 밖의 권리나 별도 점유자에게 동일한 효과가 자동 적용되지는 않습니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 이루어지지 않았습니다. 현재 점유자와 점유권원, 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 서울보증보험 주식회사의 승계 관계는 동일한 보증금 권리의 승계 관계로 보아야 하며, 각각 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 최근 실거래 검증. 대복아트빌라 및 주변 유사 연식·면적의 다세대주택 거래를 확인하여 감정가 106,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 내부 상태·수선비. 건물의 사용승인 연식과 내부 미확인 상태를 고려해 누수·배관·창호·난방설비 및 수선비를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액과 기타 정산 항목을 확인하세요.
• 건축물 표시 확인. 건축물대장상 대복아트빌라와 현장 B동, 3층 302호가 동일 물건인지 확인하세요.
• 배당순위 원본 대조. 집행비용·조세채권·임차보증금 우선변제 및 실제 채권액을 최신 서류로 검증하세요.
• 입찰 직전 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 해소, 가격 검증은 남았다”

대전 대복아트빌라 302호는 85,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재한다는 점에서 처음부터 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 그러나 매각물건명세서에는 그 임차권의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못한 보증금의 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명확히 기재되어 있습니다. 그 조건이 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

신건 매각가 106,000,000원 가정에서는 임차보증금도 예상 배당상 전액 변제됩니다. 유찰 시에는 미배당 보증금이 발생할 수 있지만, 해당 승계인의 포기·말소 조건이 이행되면 그 부족액 역시 매수인 실질 인수에서 제외됩니다. 따라서 권리분석의 핵심은 확약의 효력과 이행 여부입니다.

그렇다고 투자 매력이 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 이 물건은 1995년 사용승인을 받은 8세대 규모 다세대주택이고, 최근 비교 실거래를 통한 가격 검증이 이루어지지 않았으며 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유자 확인과 환금성, 예상 수선비까지 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 선순위 임차권의 중대한 인수 위험은 매각조건상 확약으로 해소될 수 있지만, 그것은 어디까지나 권리 측면의 장점입니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 필요. 이 물건의 입찰 판단은 확약 원본 확인과 실제 시장가격 검증에 달려 있습니다.