대전지방법원 2025타경755. 충청남도 서산시 팔봉면 양길리 831-2에 있는 음식점 용도 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 575.0㎡이며, 건물은 경량철골구조 판넬지붕의 단층 건물입니다. 감정 이용상태는 음식점·주방·화장실이고, 매각물건명세서에는 현재 음식점 영업이 중단된 상태로 기재되어 있습니다.
등기부상 소유자는 정환영입니다. 2015년 정종성 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 서산신용협동조합이 채권최고액 169,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 상속 관련 소유권이전등기와 경정을 거쳐 현재 정환영의 단독소유로 정리되어 있으며, 가압류 두 건이 추가된 뒤 서산신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
근저당과 가압류만 분석하면 말소관계는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 채권자가 아닙니다. 근저당보다 먼저 전입한 것으로 조사된 김춘미의 실제 임차권과 미배당 보증금입니다. 이 권리의 성립 여부와 범위에 따라 낙찰자가 부담할 실질취득액이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 팔봉면 양길리 831-2 도로명주소: 충청남도 서산시 팔봉면 팔봉산로 89 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(음식점) · 일괄매각 |
| 토지 | 575.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2015.06.22 |
| 이용상태 | 음식점·주방·화장실 · 현재 영업 중단 |
| 소유자 | 정환영 (2026.05.18 소유권경정등기) |
| 감정가 / 최저가 | 214,890,600원 / 214,890,600원 (신건) |
| 신청채권자 | 서산신용협동조합 |
| 청구금액 | 129,841,623원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.20 서산신용협동조합 근저당권 채권최고액 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 비닐하우스 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심 변수
말소기준권리는 2015.07.20 설정된 서산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원이고 채무자는 정종성입니다. 해당 근저당권에는 이 사건 소재지의 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 농림수산업자신용보증기금 관련 가압류 25,850,568원과 서산농업협동조합 가압류 11,210,923원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 권리분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 임차인은 김춘미 1명입니다. 전입일은 2010.01.19로, 말소기준인 2015.07.20 근저당보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 실제 임대차 목적물 및 점유 범위가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김춘미 | 2010.01.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 해당 없음 | 미확인 |
특히 전입일 2010.01.19가 현 건물의 사용승인일 2015.06.22보다 빠르다는 점에 주의해야 합니다. 현재 건물은 음식점 용도 근린생활시설로 평가되어 있습니다. 전입신고만으로 이 음식점 건물에 관한 주택임대차 대항력이 자동으로 성립하는 것은 아닙니다. 이전 건축물 또는 다른 점유관계와의 연결 여부, 실제 주거 사용 여부를 확인해야 합니다.
확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 미확정입니다. 대항력과 우선변제권은 서로 다른 요건으로 판단해야 하며, 배당요구 여부 역시 확인이 필요합니다. 실제 임대차가 인정되는 경우 보증금의 미배당분이 매수인에게 남는지가 본 사건의 결정적인 확인 사항입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 물건의 현재 회차는 유찰 0회의 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 214,890,600원입니다. 주택 아파트가 아니라 음식점 용도 근린생활시설과 토지의 결합물건이므로, 일반적인 아파트 시세를 기준으로 저렴함을 판단할 수 없습니다.
개별 거래가격 비교가 확정되지 않았으므로 감정가나 최저가가 시장가치보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 선순위 임차보증금의 인수 가능액이 미상인 현재는 표시된 최저매각가와 실제 취득원가가 다를 수 있습니다.
| 회차별 가정 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 214,890,600원 | 0원 | 5,020,641원 | 214,890,600원 + 인수 미상 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 171,912,480원 | 37,355,786원 | 0원 | 171,912,480원 + 인수 미상 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 137,529,984원 | 71,256,927원 | 0원 | 137,529,984원 + 인수 미상 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 가격과 배당 추정에 따른 가정입니다. 채권자 미배당액은 근저당·가압류 등 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다. 선순위 임차보증금 인수 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,890,600원 가정)
아래 배당표는 등기상 채권 및 집행비용을 기준으로 한 계산상 배분입니다. 임차인 김춘미의 보증금과 우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 채권 전액 배당과 소유자 잔여액은 확정적인 배당 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,808,468원 |
| 1. 근저당 · 서산신용협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관련 | 25,850,568원 | 25,850,568원 |
| 3. 가압류 · 서산농업협동조합 | 11,210,923원 | 11,210,923원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,020,641원 |
집행비용 3,808,468원은 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 확정채권액이나 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서산시 팔봉면 양길리 소재 양길2리 마을회관 남서측 근거리입니다. 주변은 전·답 등 농경지, 자연림, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 면적 575.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다. 완경사지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 119,000원/㎡입니다. 공시지가는 곧바로 거래시세나 경매 적정가격을 의미하지 않습니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(팔봉복합01)에 해당합니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 있어 장래 토지 활용이나 업종 변경 시 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 2015.06.22 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩 판넬 마감 등이며, 내부는 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 영업상태. 건물의 감정 이용상태는 근린생활시설인 음식점·주방·화장실입니다. 현재 음식점 영업은 중단된 상태로 기재되어 있어, 실제 재영업 가능 여부 및 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지와 자연림, 단독주택이 혼재하는 입지의 음식점·토지 물건입니다. 대단지 공동주택과 달리 업종 적합성, 건물 활용도, 토지 이용조건에 따라 매수 수요가 제한될 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 매각 범위 — 제시외 건물 포함, 비닐하우스 제외
이 사건은 일괄매각이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 반면 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 매각 대상과 제외 대상이 같은 현장에 존재할 수 있으므로, 물리적인 점유와 소유권 귀속을 구분할 필요가 있습니다.
제시외 비닐하우스가 매각대상에서 제외되는 만큼 해당 시설물의 소유자, 토지 사용권원과 낙찰 후 사용·철거 관계를 확인해야 합니다. 옹벽과 철제 울타리는 토지 경계와 맞물려 있으므로 실제 경계와 설치 위치도 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김춘미의 실제 임대차관계. 2010.01.19 전입의 대상 주소와 실제 점유 건물, 주거 사용 여부를 먼저 확인해야 합니다. 전입일이 현 건물 사용승인일보다 빠른 사유도 확인 대상입니다.
- 임차보증금과 인수액. 보증금·계약내용·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력이 인정될 경우 매수인이 인수할 미배당 보증금의 범위를 산정해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 임차인 관련 기재와 매수인에게 대항할 수 있는 임차권에 대한 표시, 인수 조건 및 명세서 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 214,890,600원에 인수할 보증금이 있는지 검토하고, 취득 부대비용 및 점유 인도 비용까지 고려해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 제시외 물건. 포함되는 건물과 제외되는 비닐하우스를 현장에서 구분하고, 파이프 골조 구조물·적치물의 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 북쪽 등 경계의 옹벽과 철제 울타리 위치, 인접 필지와의 관계 및 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 음식점 활용 가능성. 현재 영업이 중단된 상태이므로 설비 작동 여부, 업종 관련 인허가와 실제 재사용 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 따른 건축·용도변경 제한을 확인해야 합니다.
- 시세·환금성. 토지와 근린생활시설의 거래가치를 별도로 검토해야 합니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당과 권리 최종 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 선순위 점유가 더 중요하다”
이 사건의 등기권리는 비교적 단순합니다. 2015.07.20 서산신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 두 건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리의 소멸만으로 낙찰자 인수위험이 없다고 결론 낼 수 없습니다.
김춘미의 전입일은 2010.01.19로 말소기준보다 앞섭니다. 실제 임대차 목적물과 사용관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수 범위가 미확정입니다. 음식점 용도 건물인데 전입일은 건물 사용승인일보다 빠르다는 점도 신중히 조사해야 할 부분입니다.
여기에 음식점 영업 중단, 제시외 건물 포함, 비닐하우스 매각 제외, 경계 부분 옹벽·철제 울타리 등의 현장 이슈가 겹쳐 있습니다. 토지와 음식점의 환금성 역시 주택과는 다른 기준으로 평가해야 합니다.
현재의 최저가 214,890,600원이 실제 취득원가라고 볼 수 없으며, 가격이 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 선순위 임차권과 보증금 인수 가능성부터 확인하고, 매각 범위 및 현장 구조물 관계가 정리된 뒤에야 입찰가격을 검토할 수 있습니다. 결론은 권리관계 추가 확인 전 입찰 보류 — 종합 D등급입니다.
