대전지방법원 2025타경810. 충남 서산시 인지면 둔당리 아진아파트 102동 1층 104호, 전용 59.67㎡ 아파트입니다. 소유자 배정순 씨는 2022년 9월 매매계약을 체결하고 같은 해 10월 31일 거래가 78,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 41,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금, 충남신용보증재단, 오케이캐피탈, 국민행복기금, 서령신용협동조합이 순차적으로 가압류했고, 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리분석의 기준점은 명확합니다. 2022년 10월 31일 국민은행 근저당권입니다. 뒤따르는 가압류는 매각으로 소멸하고, 경매신청 채권자의 청구금액은 37,068,139원입니다. 다만 채권자들이 받아 갈 배당금과 매수인이 인수하는 채무는 서로 다른 문제입니다. 일부 채권에 미배당이 생겨도, 그 사정만으로 매수인이 이를 승계하지는 않습니다.

반면 가격은 최근 실거래를 자세히 봐야 합니다. 같은 평형의 최근 평균만 보면 최저가가 약간 낮지만, 바로 이 물건과 같은 1층에서 2026년 9월 65,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 따라서 평균 대비 97.2%라는 숫자만으로 저렴한 경매라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 5건의 가압류

현재 소멸 여부를 판단하는 핵심 권리는 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전과 근저당권설정이 이루어졌고, 이후 2024년에 가압류 5건이 순차적으로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

과거 등기에는 지영희 명의 전세금 30,000,000원의 전세권이 2005년 3월 16일 설정된 기록도 있습니다. 그러나 해당 전세권은 2006년 12월 26일 말소됐습니다. 종전 한국주택은행 근저당권, 서산농업협동조합 근저당권, 2017년 국민은행 근저당권 역시 각각 말소된 과거 권리입니다. 이들을 현재 유효한 인수권리나 현존 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 평균보다 약간 낮아도 최신 1층 거래보다 높다

아진아파트는 435세대, 1998년 12월 사용승인된 단지입니다. 비교 대상은 본건과 전용면적이 같은 59.67㎡ 실거래입니다. 확인된 최근 12건의 전체 평균은 76,641,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 내 5건 평균 77,200,000원과 가장 최신인 2026년 9월 거래 65,000,000원을 함께 보는 것이 중요합니다.

최근 12개월 평균은 77,200,000원으로, 현재 최저가 75,000,000원은 평균의 97.2%입니다. 전체 12건 평균 76,641,666원 대비로는 97.9%입니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세 지표는 +1.3%로, 전체적으로 하락 추세를 나타내는 수치는 아닙니다.

그러나 가장 최근 거래가 더 중요한 경고를 줍니다. 2026년 9월, 전용 59.67㎡·1층 거래가격이 65,000,000원입니다. 본건도 같은 전용면적의 1층이므로 층수까지 일치하는 비교 사례입니다. 현재 최저가는 그 거래보다 10,000,000원, 약 15.4% 높습니다. 즉 최근 평균에는 근접하지만, 최신 동일층 거래와 비교하면 가격 경쟁력이 충분하다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 1,750,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 73,250,000원입니다. 반면 배당대상 채권 합계는 112,331,912원으로, 추정 미배당액은 39,081,912원입니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액·우선채권·안분배당 등 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

현재 매각은 신건으로 감정가의 100%인 75,000,000원이 최저매각가입니다. 유찰을 가정하면 다음 회차별 가격과 채권자 미배당액은 아래와 같이 달라집니다.

현재 회차와 1회·2회 유찰 가정 모두에서 국민은행의 예상배당액은 41,600,000원이며, 신청채권 청구액 37,068,139원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 유찰이 진행되면 일반 채권자 미배당액은 증가하지만, 확인된 등기상 권리 기준 매수인 인수액은 각 회차에서 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산시청 남서측 원거리, 인지면 행정복지센터 북동측 근거리, 인지초등학교 북동측 인근입니다. 소규모 아파트단지와 주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 시가지 외곽 주거지대입니다.
• 교통. 북측 근거리에 국도 32호선, 동측 인근에 지방도 649호선이 통과하고 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
• 건물. 1998년 12월 사용승인된 철근콘크리트조 강판지붕 15층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기· 지하주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 공동주택 부지로, 서측 소로를 통해 진출입합니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구· 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있고, 상대보호구역 및 접도구역 등의 제한도 관련됩니다.
• 지목 차이. 토지의 공부상 지목은 답, 실제 현황은 대입니다. 매각물건명세서에도 이 차이가 기재되어 있으므로, 입찰 전 대지권과 지목 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 435세대 아파트이며 전용 59.67㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 거래가격은 65,000,000원에서 85,000,000원까지 차이가 있습니다. 본건은 1층이므로 단지 전체 평균보다 동일층 거래를 중요하게 볼 필요가 있습니다.
• 규제·기타. 공시지가 259,300원/㎡, 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·접도구역 등이 관련됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 동일층 거래를 기준으로 가격 검증. 2026년 9월 동일 면적·1층 거래가 65,000,000원입니다. 현재 최저가 75,000,000원과의 차이 10,000,000원을 내부 수리 상태, 향, 위치 및 거래조건으로 설명할 수 있는지 확인하세요.
• 실제 점유·임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서의 점유 내용과 전입세대·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원이라는 판단만으로 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.10.31. 을구 9번 국민은행 근저당권 41,600,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류 5건의 말소와 경매개시결정 등기를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
• 과거 말소 전세권 구분. 지영희 명의 전세금 30,000,000원의 전세권은 2006.12.26. 말소됐습니다. 이를 현재 유효한 임차권이나 인수 보증금으로 합산하지 않도록 확인하세요.
• 공부상 지목과 현황 차이. 본건 토지는 공부상 답, 현황 대입니다. 매각 대상 대지권, 지목 관련 행정사항 및 이용상 제한을 확인하세요.
• 관리비와 점유 이전 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자 인도·명도비용을 확인하고, 예상 수선비와 취득부대비용을 입찰 상한에 반영하세요.
• 회차별 가격 비교. 현재 75,000,000원과 유찰 가정가격 60,000,000원, 48,000,000원을 최근 실거래와 비교하되, 예상 유찰 횟수를 실제 발생 사실로 간주하지 마세요.
• 입찰 전 최종 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 실제 현장 상태, 최신 거래가격을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원이어도 신건 가격은 따져야 한다”

서산 아진아파트 102동 104호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류 5건도 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 39,081,912원의 미배당이 발생하지만, 이를 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 확인된 등기상 권리 기준 인수액은 0원입니다.

하지만 좋은 권리 구조가 곧 좋은 낙찰가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균 77,200,000원의 97.2%로 평균보다는 다소 낮습니다. 그러나 최신 실거래인 2026년 9월 동일 면적·1층 65,000,000원과 비교하면 오히려 10,000,000원 높습니다. 최근 거래의 전체 추세가 +1.3%라고 해도 이 동일층 가격 차이를 무시하고 신건을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

여기에 임대관계 미상, 공부상 지목 답과 현황 대의 차이, 1998년 사용승인 건물의 유지보수 상태까지 확인할 필요가 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 권리 소멸은 긍정적, 신건 가격 메리트는 불충분, 점유관계 확인 필수”입니다. 권리만 보고 서둘러 입찰하기보다는 동일층 거래가격과 실제 상태를 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 설정하는 편이 합리적입니다.