대전지방법원 2026타경600788. 대전광역시 중구 문화동 소재 글로리아아파트 101동 203호입니다. 전용면적은 84.983㎡, 15층 건물의 2층이며, 2024년 4월 23일 준공된 123세대 아파트입니다. 소유자는 고영승이고, 임초숙이 설정한 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기부상 현재 주요 권리는 임초숙 근저당권, 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 근저당권, 송성섭 명의 소유권이전청구권가등기입니다. 그보다 앞서 재건축조합 채무를 담보했던 신용협동조합 근저당권들은 2025년 12월 11일 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2025년 12월 11일 접수된 을구 4번 임초숙 근저당권입니다.
그런데 이 물건에서 낙찰자가 더 크게 경계해야 할 부분은 최근 실거래가격과 감정가 사이의 괴리입니다. 전용 84.98㎡ 거래는 2026년 6월에 340,000,000원과 350,000,000원을 기록했습니다. 현재 최저가 497,000,000원은 이러한 최근 거래가격을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 795 글로리아아파트 제101동 제2층 제203호 도로명주소: 대전광역시 중구 계룡로920번안길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.983㎡ · 지상 15층 중 2층 |
| 단지규모 / 준공 | 123세대 · 2024.04.23 준공 |
| 소유자 | 고영승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 497,000,000원 / 497,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임초숙 / 207,755,616원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.11 을구 4번 근저당권 · 임초숙 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (등기상 권리 및 예상배당 기준, 점유관계 별도 확인) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기사항 발급 기준 | 2026.10.22 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 가등기는 확인 필요
말소기준은 2025.12.11 접수번호 6527719, 을구 4번 임초숙 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 소유자 고영승입니다. 같은 날 그다음 접수번호로 설정된 문화1동계룡맨션아파트재건축조합의 120,000,000원 근저당권도 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 신고·확인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 내부 이용상황도 건축물현황도와 탐문조사, 유사평형의 평균적인 이용상황을 고려해 평가했습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 이유만으로 실제 점유자가 없거나 명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 권리 구분 | 권리자 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|
| 을구 1~3번 근저당 | 재건축조합 관련 신협 | 등기상 기말소 |
| 을구 4번 근저당 | 임초숙 | 말소기준 · 매각 소멸 |
| 을구 5번 근저당 | 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 | 매각 소멸 |
| 갑구 2번 경매개시결정 | 임초숙 | 매각 소멸 |
| 갑구 3번 가등기 | 송성섭 | 소멸 분류 · 성격 확인 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 25.2% 높다
글로리아아파트 동일 면적대인 전용 84.98㎡ 실거래 6건입니다. 전체 거래 평균은 437,158,333원이지만, 과거 높은 거래가격이 섞여 있어 현재 가격을 판단하기에는 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11층 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10층 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 8층 | 524,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 15층 | 374,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 1층 | 512,950,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 9층 | 522,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 4건 | 397,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 84.98㎡ | 6건 | 437,158,333원 |
최근 12개월 실거래 평균은 397,000,000원입니다. 현재 최저매각가 497,000,000원은 이보다 100,000,000원 높고, 최근 시세의 125.2%입니다. 전체 6건 평균과 비교해도 감정가는 113.7%에 해당합니다.
더 중요한 것은 가격의 방향입니다. 이전 거래들과 비교한 최근 거래가격 추세가 -23.3%입니다. 2025년 3월과 4월에는 각각 522,000,000원과 512,950,000원에 거래됐지만, 2026년 6월에는 340,000,000원과 350,000,000원의 거래가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,370,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 임초숙 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 문화1동계룡맨션아파트재건축조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 69,630,000원 |
신건 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용 추정액은 7,370,000원, 근저당권자에게 배당되는 금액은 합계 420,000,000원이며, 소유자 잔여금은 69,630,000원입니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
위 예상배당은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성한 시뮬레이션입니다. 임초숙의 경매신청 청구액은 207,755,616원으로 채권최고액 300,000,000원과 다릅니다. 실제 확정채권액, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액이 발생하더라도 해당 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 부족액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 회차에 따라 달라진다
현재는 유찰 0회인 신건입니다. 감정가의 80%와 64%로 최저가가 낮아지는 경우를 비교하면 다음과 같습니다. 이 표는 해당 회차로 진행될 경우의 가정이며, 실제 유찰이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 497,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 397,600,000원 | 28,766,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 318,080,000원 | 107,173,120원 | 0원 |
채권 미배당액은 1회 유찰 가정에서 28,766,400원, 2회 유찰 가정에서 107,173,120원으로 증가합니다. 그러나 해당 근저당권들이 매각으로 소멸하는 전제라면 채권자의 미회수분이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 예상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같으며, 별도 취득부대비용과 점유·명도 관련 비용은 이 계산에 포함되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문화동 대전글꽃초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에는 소로가 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철골조지붕 15층 건물의 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있으며 아파트 용도로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규모·환금성. 2024.04.23 준공된 123세대 아파트입니다. 비교적 신축 단지이지만 거래 표본이 6건이고 거래가격의 편차가 커, 실제 매도 시 회수 가능한 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 이용상황은 건축물현황도와 탐문조사, 유사평형의 평균적 이용상황을 반영하여 평가되었습니다. 실제 내부 마감과 유지보수 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세 비교. 현재 최저가 497,000,000원은 최근 12개월 평균 397,000,000원의 125.2%입니다. 전체 거래 평균 437,158,333원만 기준으로 가격을 판단하지 말고 최신 거래 340,000,000원과 하락 추세를 우선 고려해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 3번 송성섭 명의 가등기의 실제 성격, 매각 후 말소 여부, 관련 권리신고 및 매각물건명세서의 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고·확인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 점유권원, 보증금 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 배당액 구분. 임초숙 근저당권의 채권최고액 300,000,000원과 경매신청 청구액 207,755,616원은 서로 다릅니다. 실제 배당금액은 채권계산서와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 397,600,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 318,080,000원은 최근 거래가격보다 낮지만, 이후 시장가격이 추가 하락할 위험을 고려해야 합니다.
- 명도·관리비. 낙찰 전 실제 점유자와 인도 가능성을 조사하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원이어도, 497,000,000원은 싸지 않다”
대전 글로리아아파트 203호는 등기상 주요 근저당권이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 물건입니다. 과거 재건축조합 관련 공동담보 근저당권들도 이미 말소되었습니다. 그러나 후순위 가등기의 성격과 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 결론이 더 분명합니다. 현재 최저가 497,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 397,000,000원보다 100,000,000원 높습니다. 최신 실거래는 340,000,000원이고, 최근 거래가격 추세도 -23.3%입니다. 전체 거래 평균이 아니라 최근 거래가격을 기준으로 보면 신건 가격에 투자 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다.
1회 유찰 가정가격 397,600,000원조차 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 2회 유찰 가정가격 318,080,000원에서는 최근 실거래 대비 가격 차이가 생기지만, 실제 낙찰 경쟁과 하락장 위험은 별개로 판단해야 합니다.
종합 판단은 가격 보류·권리 추가 확인입니다. 근저당권 인수 위험이 낮다는 장점보다 최근 시세 대비 높은 최저가가 더 크게 작용합니다. 가등기와 점유관계를 확인하고, 최근 거래 수준을 충분히 반영한 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.
