대전지방법원 2026타경600811. 대전광역시 동구 가오동 140-19, 도로명주소 신기로 53-7에 소재하는 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지면적은 659.0㎡이고, 건물은 2017년 9월 29일 사용승인을 받은 일반목구조 단층 단독주택입니다. 감정가는 817,298,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 동일합니다.
등기부를 보면 소유자 이경자는 2018년 9월 21일 단독소유자가 되었고, 같은 날 대전동부새마을금고 앞으로 채권최고액 494,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이애순의 근저당권 120,000,000원, 배왕식의 근저당권 72,000,000원이 추가됐습니다. 등기상 근저당권 3건의 채권최고액 합계는 686,000,000원입니다.
이 권리들은 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 근저당권이므로, 정상적인 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2017년 10월 24일 전입자가 있다는 사실은 별도 문제입니다. 주택을 실제로 점유하고 적법한 임대차관계가 성립한 선순위 임차인이라면, 배당에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 현재 확인된 사실만으로는 이를 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가오동 140-19 도로명주소: 대전광역시 동구 신기로 53-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반목구조 아스팔트그림자슁글지붕 단층 · 단독주택 이용 |
| 사용승인 | 2017.09.29 |
| 토지면적 | 659.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 이경자 (단독소유) |
| 감정가 | 817,298,000원 |
| 최저매각가 | 817,298,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 422,843,458원 |
| 현재 경매 채권자 | 주식회사 새마을금고자산관리회사 |
| 말소기준권리 | 2018.09.21 · 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 494,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각 범위 | 제시외 비닐하우스 제외. 확장형 발코니·누다락·데크·철계단·옹벽·조경수·관정은 감정평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입일이 핵심
등기상 말소기준은 2018.09.21 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 9월 26일 확정채권양도를 원인으로 주식회사 새마을금고자산관리회사에 이전됐고, 2026년 1월 8일 그 이전등기가 이뤄졌습니다. 권리자가 바뀌었을 뿐 근저당권의 당초 설정일이 새롭게 바뀐 것은 아닙니다.
2021년 설정된 이애순 근저당권과 2024년 설정된 배왕식 근저당권은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 국세 압류와 가압류, 기존 경매개시결정은 이미 말소되거나 취하됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026년 4월 22일 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입, 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 이주연 1명입니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준 근저당권보다 먼저이므로 인수 가능성을 남겨 두고 분석해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주연 | 2017.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
조사상 임차인 1명. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서지만, 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구를 추가 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수하지 못하는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 경우 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 실제 취득원가가 그만큼 저렴해진다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,298,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 약 10,572,980원으로 산정돼 있고, 근저당권자들에 대한 배당은 각 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 이는 실제 확정채권액이나 최종 배당표와는 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,572,980원 |
| 1. 을구 1번 · 대전동부새마을금고 근저당 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 이애순 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 배왕식 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 120,725,020원 |
채권최고액 기준 단순 추정배당입니다. 집행비용 10,572,980원, 채권자 배당 합계 686,000,000원, 소유자 잔여 120,725,020원으로 계산됩니다. 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 근저당권 이전에 따른 채권자 표시 및 실제 피담보채권액의 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 817,298,000원 | 686,000,000원 | 0원 | 120,725,020원 |
| 1회 유찰(80%) | 653,838,400원 | 644,900,016원 | 41,099,984원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 523,070,720원 | 515,440,013원 | 170,559,987원 | 0원 |
신건에서는 채권최고액 기준으로 배당 대상 채권이 전액 충당되고 소유자 잔여가 발생하는 것으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시 채권자 미배당액이 41,099,984원, 2회 유찰 시 170,559,987원으로 증가합니다.
이 미배당액은 근저당권자 등에 대한 배당 부족액이며, 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다. 말소되는 후순위 근저당권의 미배당금은 원칙적으로 낙찰자가 부담하지 않지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가오동 소재 가오고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·종교시설·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2017.09.29 사용승인된 일반목구조 단층 단독주택입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 타일·벽지 등, 창호는 샷시창호로 마감됐습니다. 전기·급배수·위생·난방설비가 설치된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 면적 659.0㎡, 지목 대, 토지이용상황은 단독주택 용도입니다. 완경사의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 707,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 저촉되며, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. 실제 건축 가능 범위와 향후 토지 활용 가능성은 관련 인허가 기준을 별도 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각에 포함되는 부속시설의 현황과 경계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 부정형 토지가 결합된 물건으로, 토지 형상·용도지역·건물 상태·실제 활용 가능성이 매수 수요와 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 인근 실거래 비교와 적정 매도가격을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 이주연의 전입일 2017.10.24는 말소기준권리 2018.09.21보다 빠릅니다. 실제 점유 여부, 임대차계약의 존재, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 확정일자 부여 현황, 배당요구 여부 및 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차인의 인수 보증금이 확인되면 낙찰예정가에 예상 인수액을 더해 취득비용을 계산하고, 그 금액으로 주변 시세와 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전관계. 대전동부새마을금고 근저당권이 주식회사 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 채권양도·이전등기·경매신청채권자·실제 피담보채권액 및 배당관계를 대조해야 합니다.
- 토지와 건물의 권리 일치. 건물 근저당권에 가오동 140-19 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 토지 등기사항과 건물 등기사항을 각각 확인하고 일괄매각 대상과 소유권·담보권의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 제시외 시설. 비닐하우스는 매각 제외, 누다락·데크·철계단·옹벽·조경수·관정 등은 포함됩니다. 부속시설의 실제 점유·소유관계와 철거 또는 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 제2종일반주거지역·자연녹지지역 및 교육환경보호구역 등의 규제를 확인하고, 토지의 실제 이용 가능 범위, 건축행위 제한 및 경계 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 817,298,000원이 적정한지는 인근 단독주택·토지의 최근 실거래, 토지 형상과 건물 상태를 반영해 별도 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·인도 및 체납. 실제 거주자와 건물 점유관계, 인도 가능성, 공과금·조세 관련 위험을 확인해야 합니다. 선순위 임차인이 있을 수 있으므로 단순한 명도 가능성을 전제로 입찰하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당 관련 서류를 입찰 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도, 임차보증금까지 지워지는 것은 아니다”
이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되는 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 817,298,000원으로 같고, 등기상 근저당권은 말소기준권리인 2018년 대전동부새마을금고 근저당과 그 이후에 설정된 권리들입니다. 등기상 담보권 구조만 보면 매각에 따라 정리될 것으로 분석됩니다.
그러나 2017년 10월 24일 전입한 이주연의 존재가 결론을 바꿉니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자이지만 보증금과 확정일자, 임대차계약의 구체적인 내용이 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인으로 판명된다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있고, 그 금액에 따라 실제 취득원가가 크게 달라질 수 있습니다.
더욱이 주변 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 최저매각가 817,298,000원이 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다. 단독주택·토지의 이용 제한, 제시외 시설과 토지 등기까지 확인해야 하는 만큼 신중한 접근이 필요합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 근저당권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 전입자의 대항력과 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 임대차관계와 실제 인수액을 확인하고, 주변 실거래를 통해 실질취득비용의 적정성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
