대전지방법원 2025타경848. 충청남도 태안군 고남면 장곡리의 숙박시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 윤성우이며, 최초 말소기준권리는 2016.03.30 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 같은 은행의 추가 근저당권, 김현수의 근저당권, 여러 금융기관의 가압류와 태안군 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리분석에서는 해당 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리의 소멸 여부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 다만 토지·건물의 실제 이용 가능성과 매수 후 운영 조건은 별도 문제입니다. 숙박시설로 이용하는 건물의 일부가 멸실된 것으로 추정되고, 일부 토지는 인접지와의 경계가 불분명합니다. 특히 부동산의 적정 매매가격을 비교할 실거래 지표가 확인되지 않아, 감정가가 적정한지, 최저매각가가 저렴한지 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 고남면 장곡리 615 도로명주소: 충청남도 태안군 고남면 큰장돌길 283-22 |
| 등기상 부동산 | 장곡리 615, 616 1동 및 관련 토지 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설·제2종근린생활시설·단독주택 용도 건물 및 부속창고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 · 숙박시설 및 부속창고 등 건물 2개동 |
| 사용승인 / 증축 | 2011.05.26 / 일부 증축 2017.07.21 |
| 건물 이용상태 | 상업용 숙박시설·일반음식점 등 및 부속창고 이용 |
| 소유자 | 윤성우 (단독소유) |
| 감정가 | 1,889,964,090원 |
| 최저매각가 | 1,889,964,090원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 612,780,273원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 임대관계 | 임차인 등재 없음 · 실제 임대관계 및 점유상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
신한은행은 말소기준 근저당 외에도 추가 근저당권을 보유하고 있습니다. 이 중 2023.10.11 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권에는 2025.08.07 충남신용보증재단으로 25,000,000원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 권리 이전이 등기되어 있습니다. 이는 근저당권 일부 이전이지 새로운 임차인의 보증금 신고가 아닙니다. 따라서 기존 근저당권과 별개로 25,000,000원을 중복 가산해서는 안 됩니다.
김현수 명의의 2023.04.05 근저당권은 2023.10.11 해지로 말소되었으며, 같은 날 별도로 설정된 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 후순위 권리로 남아 있습니다. 예상배당에서는 이 후순위 근저당권을 포함해 산정하고 있습니다.
② 임차·점유 및 매각조건 — 등재 임차인은 없지만 현장 확인 필수
임차인 등재 내역은 없습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 산정하지 않았습니다. 그러나 감정평가 자료상 임대관계는 미상이며, 건물이 상업용 숙박시설과 일반음식점 등으로 이용되고 있습니다.
실제 운영자와 점유자가 소유자와 일치하는지, 별도 영업 임차인이나 임대차관계가 있는지, 숙박시설과 창고에 누가 점유하고 있는지는 입찰 전 확인해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 사실만으로 모든 점유관계가 확인되었다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 내용 | 권리분석상 의미 |
|---|---|---|
| 임차인 | 등재 내역 없음 | 인수 0원 산정 |
| 임대관계 | 미상 | 추가 확인 |
| 상업시설 점유 | 숙박시설·일반음식점 등 이용 | 운영자 확인 |
| 매각 범위 | 일괄매각, 제시외 건물·수목 포함 | 현황 대조 |
③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 감정가를 신뢰하기는 어렵다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,889,964,090원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 매각이 시작됩니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 숙박시설·토지의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 또는 가격 추세가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실과 시세 대비 가격 경쟁력이 없다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 단계에서는 시세보다 비싸다고도, 저렴하다고도 확정할 수 없습니다. 상업용 숙박시설의 매출·수익성, 건물 상태, 토지 이용과 접근 조건을 검증한 후 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (감정가 100%) | 1,889,964,090원 | 0원 | 1,889,964,090원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,511,971,272원 | 0원 | 1,511,971,272원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,209,577,017원 | 0원 | 1,209,577,017원 |
실질취득액은 각 회차 매각가에 현재 산정된 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·보수비·영업 관련 비용과 현장 확인 후 발생할 수 있는 별도 부담은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 여부는 법원 매각일정에 따릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,889,964,090원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 21,299,641원 |
| 1. 을구 1번 · 신한은행 근저당 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 신한은행 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 신한은행 근저당 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 5. 을구 6번 · 신한은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 6. 을구 8번 · 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 을구 9번 · 김현수 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 8. 삼성카드 가압류 | 9,371,810원 | 9,371,810원 |
| 9. 현대카드 가압류 | 15,213,322원 | 15,213,322원 |
| 10. 신용보증기금 가압류 | 62,444,436원 | 62,444,436원 |
| 11. 충남신용보증재단 가압류 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 12. 엠지캐피탈 가압류 | 9,149,333원 | 9,149,333원 |
| 13. 교보생명보험 가압류 | 27,570,727원 | 27,570,727원 |
| 14. 삼성생명보험 가압류 | 13,548,927원 | 13,548,927원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 701,365,894원 |
예상 채권자 배당합계는 1,167,298,555원, 미배당액은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 701,365,894원으로 추정됩니다. 다만 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정채권액 및 배당순위와 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 여력과 인수액
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,889,964,090원 | 0원 | 701,365,894원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,511,971,272원 | 0원 | 327,153,004원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,209,577,017원 | 0원 | 27,782,692원 |
유찰을 가정하면 매각가와 소유자 잔여액은 감소하지만, 제시된 시나리오에서는 채권자 예상배당액이 유지되고 매수인의 권리 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 다만 미배당이 없다는 것은 배당구조에 대한 설명이지 부동산의 투자수익이나 가격 적정성을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 태안군 소재 운여해변 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 전답 등의 농경지가 혼재하며, 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 평가되었습니다. 다만 일부 토지의 인접지 경유 접근은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층으로, 숙박시설·제2종근린생활시설·단독주택 용도입니다. 사용승인일은 2011.05.26이며 일부 증축일은 2017.07.21입니다.
- 상업시설 이용. 숙박시설 및 일반음식점 등 상업용으로 사용 중이며, 부속창고는 창고 용도로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지 정보에는 지목 '대', 토지이용상황 '주상용', 평지·사다리형, 도로접면 '세로한면(가)'로 기재되어 있습니다. 기재된 토지면적은 747.0㎡이며, 공시지가는 314,200원/㎡입니다. 이는 개별 토지 정보로, 일괄매각 전체 면적과 구분해 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지별 이용 및 개발 가능 여부는 개별 규제와 현황에 맞춰 검토해야 합니다.
- 멸실 추정. 목록 3의 공부상 3층 숙박시설 중층 15.53㎡는 멸실된 것으로 보입니다. 현존 면적과 감정평가 반영 범위 확인이 필요합니다.
- 경계·접근. 목록 4는 인접지와 경계가 불분명하고 인접지인 617-1번지를 통해 접근 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 목록 5는 현황 도로입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 건물·토지·제시외 건물·수목의 범위를 매각물건명세서, 감정평가서, 지적도와 대조하세요.
- 멸실 추정 부분 확인. 목록 3의 숙박시설 중층 15.53㎡가 실제로 멸실되었는지, 관련 건축물대장과 감정평가에 어떻게 반영되었는지 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 목록 4의 경계가 불분명하므로 현황측량과 인접 토지 관계를 점검하세요.
- 진입로 권원 확인. 617-1번지를 통한 접근이 실제로 가능한지, 통행 관련 권원이나 분쟁이 있는지 확인하세요.
- 숙박시설 영업 확인. 실제 운영자, 숙박업 및 음식점 영업 관련 인허가, 시설의 사용 가능 상태와 유지관리 비용을 확인하세요.
- 점유·임차관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업 임차인, 보증금 및 권리관계가 있는지 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 태안군 압류 관련 조세채권의 내용과 법정기일을 확인하고, 실제 배당순위 및 별도 부담 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 숙박시설·상업용 토지 거래와 영업수익 및 시설 상태를 비교해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 자금 계획. 낙찰대금 외에도 취득 관련 세금, 시설 보수비, 명도·운영 전환 비용 등 추가 자금 소요를 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 명확해도 투자 안전성은 별개다”
이 사건은 2016년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 예상배당에서는 채권자 미배당액과 매수인 인수액 모두 0원으로 산정됩니다. 이는 권리분석상 긍정적인 요소입니다.
그러나 숙박시설·근린생활시설·단독주택 용도의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건인 만큼, 일반적인 주택 경매와 같은 기준으로 접근하기 어렵습니다. 멸실 추정 15.53㎡, 토지 경계 불분명, 인접지 경유 접근, 임대관계 미상은 입찰 전에 반드시 확인해야 할 문제입니다.
무엇보다 1,889,964,090원의 신건 최저매각가가 적정한지를 판단할 비교 시세가 검증되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아질 수 있지만, 어느 가격부터 투자 매력이 생기는지는 실거래와 수익성을 검토해야만 판단할 수 있습니다.
결론은 “등기상 인수 위험은 낮게 산정되지만, 가격·점유·건물·토지 현황의 불확실성이 큰 조건부 검토 물건”입니다. 신건 즉시 입찰보다는 권리 원본과 현장, 시설 운영성, 적정가격을 검증한 후 접근하는 것이 타당합니다.
