대전지방법원 2026타경600842. 세종특별자치시 어진동 ‘호수의아침’ 4층 426호입니다. 사건상 아파트로 분류돼 있지만 감정평가서에 명시된 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 약 17.425㎡, 건물은 지상 17층 중 4층에 해당합니다. 소유자 김광오가 2021년 12월 15일 거래가 91,000,000원으로 소유권을 취득한 후, 임차인 조성빈이 2022년부터 점유·전입한 이력이 확인됩니다.

이 사건은 일반적인 후순위 채권만 정리하고 끝나는 경매와 다릅니다. 을구 1번 주택임차권등기가 2024년 11월 8일 설정됐고, 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2026년 4월 29일입니다. 임차인은 2022년 5월 9일 이미 주민등록을 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 낮아 보이는 최저매각가가 실제 투자비용을 의미하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 생긴 임차권

권리분석의 핵심은 말소기준인 강제경매개시결정과 선행 임차권의 시간적 관계입니다. 임차인 조성빈은 2022년 5월 6일 점유를 시작하고 2022년 5월 9일 주민등록을 마쳤습니다. 최초 확정일자는 2022년 4월 18일입니다. 이후 2024년 11월 8일 주택임차권등기가 이뤄졌으며, 경매개시결정은 2026년 4월 29일에 접수됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 9,500만원

1차부터 3차 임대차계약까지 보증금이 모두 95,000,000원으로 동일합니다. 이는 계약별 보증금을 각각 합산할 사안이 아닙니다. 인수 판단의 기준 보증금은 95,000,000원 한 건입니다. 임차인은 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 상태이므로 배당에서 일부를 회수하더라도 부족분에 관해 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

호수의아침의 전용 약 17.4~17.8㎡ 거래 사례를 비교하면, 전체 12건 평균은 80,829,166원입니다. 하지만 과거의 높은 가격이 포함돼 있기 때문에, 투자 판단에서는 최근 12개월 5건 평균 77,700,000원과 가장 최근인 2026년 10월 거래가 80,500,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 구간 대비 6.5% 하락했습니다.

감정가이자 현재 최저가인 72,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.7%입니다. 여기까지만 보면 가격 차이가 있어 보이지만, 이 물건은 미배당 임차보증금을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 따라서 실제 비교 대상은 72,000,000원이 아니라 96,696,000원입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 72,000,000원 가정)

집행비용 1,696,000원을 차감한 매각대금 70,304,000원이 임차보증금에 우선 배당되는 추정입니다. 임차보증금 미배당분 24,696,000원은 배당금이 아니라 매수인의 별도 인수 부담입니다. 경매신청채권 102,410,000원은 동일 명의 신청채권의 별도 배당 계산상 청구액으로, 임차보증금과 독립된 추가 인수채무로 합산하지 않았습니다. 실제 채권의 동일성·배당관계는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 거의 그대로

이 물건의 가장 중요한 구조적 특징은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수해야 하는 보증금이 늘어난다는 점입니다. 보증금보다 낮은 가격으로 낙찰되는 범위에서는 실질취득비용이 보증금 95,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 아래 수치의 소폭 차이는 회차별 집행비용 추정치가 달라지기 때문입니다.

각 회차에서 임차인의 대항력과 보증금 인수가 유지되고, 제시된 예상 배당구조가 적용된다는 전제입니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 수치이며 별도 취득 부대비용은 제외했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 소재 한국토지주택공사 세종특별본부 동측 인근입니다. 주위에는 주상복합아파트, 오피스텔, 업무시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 특성. 2014년 10월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·주차장 설비가 있으며 본건은 지상 17층 중 4층입니다.
• 실제 이용상태. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 일반적인 중대형 아파트와 동일한 수요 및 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역, 미관지구, 행정중심복합도시 지구단위계획구역에 해당합니다. 주변은 대로 및 중로와 접합니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 호수의아침은 288세대 규모이고 전용 약 17㎡대 거래가 관측됩니다. 다만 최근 거래 추세는 6.5% 하락했고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 5.6회여서 매도 시 가격과 처분기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 직접 대조하세요. 보증금 95,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
• 실제 임차인 및 신청채권 관계 확인. 조성빈이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 채권의 발생 원인, 청구액 차이, 임대차의 실체와 신청채권의 동일성 여부를 확인해야 합니다.
• 배당계산 검증. 현재 가정에서 임차보증금 예상배당은 70,304,000원, 매수인 인수는 24,696,000원입니다. 최종 배당순위·집행비용·조세채권에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
• 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 입찰. 72,000,000원만 보지 말고 예상 실질취득 96,696,000원을 최근 12개월 평균 77,700,000원 및 최신 거래 80,500,000원과 비교하세요.
• 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 96,436,800원, 2회 유찰 시 96,229,440원으로 예상됩니다. 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현재 점유 상황을 구분해 확인하세요. 대항력 있는 임차권과 보증금 정산 문제가 해결되지 않은 상태에서 단순한 인도명령만으로 점유 문제를 해결할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비·조세·추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 취득세, 등기비용 등 예상 비용을 따로 확인하세요.
• 시장가격 재검증. 최근 거래의 층·전용면적 차이와 개별 호실 상태를 비교하세요. 최근 하락 추세와 원룸형 주거시설의 환금성도 함께 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 최종 등기사항증명서, 매각물건명세서, 임대차 관련 서류, 배당요구 자료 및 현황조사를 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가 7,200만원, 실제 부담은 약 9,670만원”

이 물건의 핵심 위험은 대항력 있는 임차보증금 95,000,000원입니다. 임차인 조성빈은 경매개시 이전에 전입하고 확정일자를 갖췄으며, 선행 주택임차권등기도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.

현재 최저매각가 72,000,000원 기준 매수인 인수예상액은 24,696,000원. 합산 실질취득금액은 96,696,000원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 77,700,000원, 최신 거래는 80,500,000원입니다. 실질취득금액은 최근 평균의 124.4%이고, 가격 추세도 6.5% 하락했습니다.

1~2회 유찰하더라도 보증금 인수가 늘어나 총취득비용은 약 95,000,000원 이상의 수준에 머물게 됩니다. 여기에 도시형생활주택(원룸형)이라는 용도, 관련 경매 평균 5.6회 유찰이라는 지표, 동일 명의 임차인·신청채권자의 채권관계 확인 필요성까지 고려하면 투자 판단은 상당히 보수적이어야 합니다.

종합 결론은 D등급, 입찰 비추천입니다. 현재 확인되는 권리·배당구조에서는 낮은 최저매각가가 낮은 실질취득금액으로 이어지지 않습니다. 임차보증금 인수관계가 법적으로 달라지는 사정이 확인되지 않는 한, 가격 메리트보다 인수위험과 시세 초과 부담이 큰 물건입니다.