대전지방법원 2026타경600889. 대전광역시 중구 산성동 한밭가든아파트 104동 7층 704호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 2021년 10월 21일 설정된 중소기업은행 근저당권에서 시작합니다. 소유자 안경순이 268,000,000원에 취득하면서 설정된 채권최고액 173,250,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 설정된 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리관계가 단순하다고 해서 확인할 사항이 없는 것은 아닙니다. 박은용의 2022년 11월 21일 전입이 확인되며, 이는 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 또한 이 아파트의 최저매각가 256,000,000원은 최근 실거래 평균보다 46,583,334원 높습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 점유관계 확인과 가격 조정 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

핵심은 2021.10.21 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 173,250,000원이며, 말소기준권리로 작용합니다. 2024년 3월 8일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 승계이므로 말소기준 시점이 새로 바뀌는 것은 아닙니다.

이후 양승덕, 대전신용보증재단, 신송자, 한화생명보험 주식회사의 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2023년 12월 18일 개시된 별도 강제경매는 취하되어 2026년 3월 19일 등기가 말소됐으며, 현재 사건은 한국주택금융공사가 신청한 임의경매입니다.

임차인 및 점유관계 — 박은용 확인 필요

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 122.2%

같은 단지 한밭가든, 동일 전용면적 84.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 209,416,666원입니다. 최저매각가 256,000,000원과 비교하면 가격 차이가 뚜렷합니다.

12건의 거래가격은 182,000,000원~275,000,000원이며, 최근 평균은 209,416,666원입니다. 특히 2026년 3월의 275,000,000원 거래는 다른 거래들에 비해 높은 가격으로, 이 거래가 평균을 끌어올리는 효과도 있습니다. 따라서 단순 평균만으로 신건의 가격을 유리하게 평가해서는 안 됩니다.

최신 거래인 2026년 10월 거래가는 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가 256,000,000원은 최신 거래보다도 41,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비로는 122.2%이고, 최신 거래와 비교해도 약 119.1% 수준입니다. 최근 평균과 최신 거래라는 두 기준에서 모두 신건 가격이 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

신건 최저매각가 256,000,000원 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 4,384,000원, 채권자 배당 230,363,689원, 소유자 잔여 21,252,311원으로 구성됩니다. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당권자 및 채권액은 승계관계와 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 박은용의 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.

유찰 회차별 자금·배당 시나리오

유찰 후에는 채권자에게 돌아가는 배당금이 줄고 미배당 채권액이 증가합니다. 그러나 후순위 가압류채권의 미배당분은 원칙적으로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 따라서 위 시나리오에서 예상 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 단, 이 결론은 확인되지 않은 선순위 인수권리가 없다는 전제에 따릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 산성동 소재 산성동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 주를 이루는 주거지역이 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 1991.04.27 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 2필지 일단지의 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 중로 등의 포장도로에 3면이 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 상대보호구역 저촉 사항도 확인됩니다. 공시지가 자료는 1,027,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 990세대 규모로 최근 동일 평형 거래가 확인되지만, 거래가격은 182,000,000원에서 275,000,000원까지 차이가 있습니다. 개별 호수의 층·향·수선 상태에 따라 적정 가격을 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 고평가 여부. 최저가 256,000,000원은 최근 실거래 평균보다 46,583,334원 높습니다. 실거래 평균과 최신 거래를 함께 고려해 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 박은용의 점유·임대차관계. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 확인하고, 실제 점유자를 조사해야 합니다.
• 근저당권 승계. 중소기업은행이 설정한 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 신청채권자와 배당권자의 관계 및 실제 채권액을 확인하세요.
• 유찰 가격 검토. 1회 유찰 시 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 실제 매각기일과 최저매각가 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 명도·인도. 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도 협의와 필요한 법적 절차를 검토하세요. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.
• 건물 상태·수선비. 사용승인일은 1991.04.27이며, 감정 당시 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실내 수선 필요 여부와 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있다면 공용부분 부담 가능성을 포함해 관리사무소에서 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상 집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 근저당 승계 이후의 채권액 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 장점, 가격은 보류”

이 물건은 2021년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로, 이후 설정된 가압류들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 박은용의 전입이 확인되므로 보증금과 임대차관계, 점유 상태를 확인하는 절차는 남아 있습니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 감정가 256,000,000원은 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 평균인 209,416,666원의 122.2%입니다. 최신 거래인 215,000,000원보다도 높습니다. 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 신건의 높은 가격을 감수할 근거는 부족합니다.

1회 유찰 시 204,800,000원으로 최근 평균 아래로 내려오지만, 할인 폭이 크지 않다는 점과 점유·수선 비용을 함께 살펴야 합니다. 추가 유찰이 발생하면 가격 여건은 개선될 수 있으나, 실제 유찰을 전제로 성급하게 판단해서는 안 됩니다.

종합 결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격 메리트 부족입니다. 지금은 높은 최저가에 곧바로 응찰하기보다 임대차관계를 확인하고, 유찰 여부와 최근 거래가격을 다시 비교하면서 접근할 물건입니다.