대전지방법원 2025타경50982. 충남 서산시 석남동 113-27, 석남4로 6-7에 있는 정우드림하우스 관련 경매입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 1층은 계단실이고 2~4층은 다가구주택 등으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 345.0㎡이며 사건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 기재되어 있습니다.
권리의 출발점은 2011.07.20 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 등기된 조상진 전세권과 김소진·이준범·김경진·김동근·이한빈·박현우의 임차권은 모두 말소기준권리보다 늦게 발생했습니다. 등기 순위만 놓고 보면 매수인이 그대로 승계하는 권리는 확인되지 않습니다.
그런데 이 경매는 단순한 소유자 점유 물건과 다릅니다. 여러 호실의 전입자와 임차권자가 확인되고, 일부는 배당요구까지 했습니다. 건물 전체를 인도받아 활용하려면 호실별 실제 점유·임대차 관계를 각각 정리해야 할 가능성이 있습니다. 명도와 배당을 따로 분석해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50982 (강제경매 · 서산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석남동 113-27 도로명주소: 충청남도 서산시 석남4로 6-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다가구주택 등으로 이용 중인 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 등 |
| 토지 | 345.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 장동숙 (단독소유) |
| 감정가 | 1,033,565,400원 |
| 최저매각가 | 1,033,565,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 이준범 |
| 청구금액 | 35,076,900원 |
| 말소기준권리 | 2011.07.20 · 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 확인기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도
가장 중요한 기준일은 2011.07.20입니다. 이날 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리이므로 이후의 전세권·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것이 기본 구조입니다. 2011년 근저당은 토지 석남동 113-27과 공동담보로 기재되어 있습니다.
과거 설정된 김춘복·최미산·한만웅·강성길·마상현·차의규·문선미의 전세권 및 김혜민의 주택임차권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이 과거 권리의 금액은 현재 유효한 임차보증금과 합산하지 않습니다.
이는 동일 채권의 경매신청인지, 별도의 채권관계가 있는지 확인할 필요가 있다는 신호입니다. 이름이 일치한다는 사정만으로 가장임차인이나 허위 임대차라고 확정할 수는 없습니다. 배당요구서·채권계산서·임대차계약서를 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실명 기재 19명, 호실별 확인이 핵심
현황조사상 이름이 확인되는 점유 관련자는 13명이고, 별도로 주택임차권등기에 기재된 임차권자는 6명입니다. 명시된 성명 기준 합계 19명이지만, 동일 호실에 여러 명이 기재된 사례가 있어 독립적인 임대차계약이 19건이라는 의미는 아닙니다. 실제 임차인 수와 현재 점유 인원은 계약·주민등록·현장조사로 확정해야 합니다.
등기상 전세권 및 주택임차권
| 호실 / 권리자 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 401호 · 조상진 전세권 · 2024.04.03 등기 |
95,000,000원 | 후순위 전입 | 전세권 배당 검토 | 등기 소멸 예상 |
| 201호 · 김소진 임차권등기 2024.07.08 |
40,000,000원 | 후순위 | 배당요구 | 등기 소멸 예상 |
| 402호 · 이준범 임차권등기 2024.12.18 |
35,000,000원 | 후순위 | 배당요구 | 등기 소멸 예상 |
| 202호 · 김경진 임차권등기 2025.01.14 |
45,000,000원 | 후순위 | 배당요구 | 등기 소멸 예상 |
| 304호 · 김동근 임차권등기 2025.03.13 |
30,000,000원 | 후순위 | 배당요구 | 등기 소멸 예상 |
| 205호 · 이한빈 임차권등기 2025.06.09 |
10,000,000원 | 후순위 | 배당요구 | 등기 소멸 예상 |
| 306호 · 박현우 임차권등기 2025.09.12 |
35,000,000원 | 후순위 | 배당요구 | 등기 소멸 예상 |
| 주택임차권 6건 합계 | 195,000,000원 | 모두 후순위 | 배당 확인 필요 | 인수 0원 예상 |
조상진 전세권 95,000,000원까지 포함하면 위 등기에 기재된 전세금·임차보증금 합계는 290,000,000원입니다. 이는 채권 명목금액의 합산이지 낙찰자가 승계할 금액이 아닙니다. 조상진은 현황조사 명단에도 등장하므로 사람 수를 중복해서 세지 않았습니다.
현황조사상 점유·전입 관련자
| 호실 | 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 203호 | CUI CHANGJI | 2024.12.02 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 203호 | JIN BIANSHUN | 2024.12.02 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 203호 | CUI YONGQUAN | 2024.02.19 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 204호 | 김민석 | 2022.07.06 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 206호 | 강민균 | 2024.08.05 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.03.11 · 금액 미상 |
| 207호 | 박광욱 | 2020.09.11 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 301호 | 이은정 | 2023.10.31 | 후순위 전입 | 배당요구 확정일자 2025.02.25 보증금 미상 |
| 302호 | 전장현 | 2018.05.08 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.02.25 · 금액 미상 |
| 303호 | 박진배 | 2023.02.27 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 305호 | 이승우 | 2021.06.11 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
| 401호 | 조상진 | 2024.02.07 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.03.05 전세권 95,000,000원 |
| 403호 | 진창섭 | 2024.07.03 | 후순위 전입 | 배당요구 2025.03.18 · 금액 미상 |
| 404호 | 김광수 | 2019.10.18 | 후순위 전입 | 보증금·확정일자 미상 우선변제 미확인 |
후순위 전입 표시는 기재된 전입일과 2011.07.20 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자 미상은 임대차 내용과 우선변제권이 확정되지 않았다는 뜻이며, 모든 점유자의 실제 계약관계와 인도 가능 여부를 확정한 결과는 아닙니다.
특히 전입일조차 확인되지 않는 점유·임차관계가 추가로 확인되는 경우에는 대항력 가능·미상으로 별도 취급해야 합니다. 원본 매각물건명세서와 전입세대열람, 실제 점유 현황을 대조해 인수위험을 최종 확정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1,033,565,400원이 싼 가격인지는 미확인
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 동일한 1,033,565,400원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 매매 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
더구나 일반 아파트 한 호실이 아니라 토지와 여러 임대공간을 포함한 건물입니다. 가격을 평가할 때는 대지 가치와 건물 상태, 각 호실의 임대 가능 여부, 실제 임대수익, 공실과 명도 비용을 함께 검토해야 합니다.
회차별 매각가·배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 계산상 미배당 | 계산상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 1,033,565,400원 | 0원 | 580,599,046원 | 0원 예상 |
| 1회 유찰 · 80% | 826,852,320원 | 0원 | 375,953,097원 | 0원 예상 |
| 2회 유찰 · 64% | 661,481,856원 | 0원 | 212,236,337원 | 0원 예상 |
위 시나리오의 미배당과 잔여액은 정해진 계산상 채권만을 반영한 수치입니다. 등기된 주택임차권 6건에 대한 개별 배당, 보증금이 확인되지 않은 임차인의 청구, 당해세·최우선변제 등의 우선배당 사항이 빠질 수 있습니다. 따라서 실제 미배당 0원과 소유자 잔여액을 보증하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,033,565,400원 가정)
| 배당 항목 | 계산 적용 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,735,654원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 전세권 · 조상진 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이준범 | 35,076,900원 | 35,076,900원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김소진 | 35,076,900원* | 35,076,900원* |
| 5. 임의경매개시결정 · 농협은행 | 35,076,900원* | 35,076,900원* |
| 계산상 채권 배당 합계 | 440,230,700원 | 440,230,700원 |
| 계산상 소유자 잔여 | — | 580,599,046원 |
* 김소진 및 농협은행 항목의 35,076,900원은 배당 시뮬레이션에 적용된 금액으로, 각 채권자의 독립적인 확정 청구액으로 확인된 것은 아닙니다. 농협은행의 실제 피담보채권과 기존 농업협동조합중앙회 근저당채권의 관계, 임차권자와 경매신청채권자 사이의 채권 중복 여부를 확인해야 합니다. 집행비용 역시 추정액입니다.
이준범과 김소진의 채권은 경매신청채권과 임차보증금 반환채권이 중복되는지 확인해야 하고, 나머지 임차권 역시 배당 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 따라서 계산상 잔여 580,599,046원을 실제 소유자 교부액으로 받아들여서는 안 됩니다. 실제 배당표는 우선순위·채권원인·배당요구 종기·우선변제요건을 확인한 뒤 다시 작성해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 석남동 소재 센스빌아파트 서측 인근입니다. 주위는 다가구주택 등 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일·페인트 등으로 마감되었습니다. 2~4층에 위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 용도·토지. 토지면적 345.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가 표기액은 552,900원/㎡이며 소로2류 도로에 접합니다.
- 규제·하자. 도시지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 다수 임대공간이 존재하는 건물로 일반적인 아파트 한 호실보다 매수자의 임대운영 및 관리 역량이 중요합니다. 최근 실거래 시세와 실제 임대수익을 확인하지 못해 환금성과 적정 매도가격은 별도 검증이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 매각조건이므로 건물·토지의 실제 매각범위와 제시외 건물의 위치·면적·이용상태를 매각목록 및 감정평가서에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2011.07.20 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당권을 기준으로 등기와 토지 권리관계를 확인하세요. 특히 공동담보 표시를 토지 등기부와 대조해야 합니다.
- 호실별 임대차 현황. 201·202·203·204·205·206·207호, 301·302·303·304·305·306호, 401·402·403·404호 등 등기 또는 현황조사에 나타나는 각 호실의 실제 점유, 계약자, 보증금과 월세를 확인하세요.
- 임차권등기 6건. 김소진·이준범·김경진·김동근·이한빈·박현우의 배당요구와 채권액, 확정일자, 임차권등기 말소 절차를 개별 검토해야 합니다.
- 203호 점유관계. CUI CHANGJI, JIN BIANSHUN, CUI YONGQUAN의 세대 및 임대차 관계를 확인하고 보증금이나 계약명의가 여러 건인지 검토하세요.
- 경매신청채권 중복 확인. 이준범·김소진이 임차권자로도 기재되므로 동일 채권에 대한 중복계산이 없는지 확인해야 합니다. 농협은행과 기존 근저당채권의 관계도 검토 대상입니다.
- 우선변제·최우선변제. 후순위 임차인에게도 관련 요건 충족 시 배당상 우선순위가 문제 될 수 있습니다. 배당요구서·임대차계약서·주민등록·확정일자 자료로 재검토하세요.
- 명도 시나리오. 임차권등기만 있고 이미 퇴거한 호실과 실제 점유자가 있는 호실을 구별해야 합니다. 점유자별 인도 협의, 인도명령 또는 명도소송 필요성을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 건물의 공용설비 관리비, 전기·수도·가스 사용 관계와 미납금 등을 확인하고 실제 부담 가능 범위를 구분해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 주변 유사 다가구주택 거래, 대지 가치, 호실별 임대료, 공실, 유지보수비를 확인한 후 응찰 상한을 정해야 합니다. 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 제출문건, 토지·건물 매각목록을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원 ≠ 관리하기 쉬운 경매”
이 사건의 장점은 권리의 기준점이 분명하다는 데 있습니다. 2011년 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 전세권과 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인된 등기구조만으로는 매수인 인수 예상액 0원입니다.
그러나 투자 판단을 어렵게 하는 부분은 별도로 존재합니다. 주택임차권 6건의 보증금 합계 195,000,000원, 조상진 전세권 95,000,000원, 여러 호실의 점유 관련자, 미상 보증금, 경매신청채권과 임차권의 관계를 정리해야 합니다. 예상배당표 역시 개별 임차권 배당을 충분히 반영한 최종표가 아니므로 계산상 소유자 잔여액을 신뢰하기 어렵습니다.
더 중요한 가격 문제도 남아 있습니다. 최저매각가 1,033,565,400원이 주변 매매 시세나 임대수익 가치보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 유찰이 발생하더라도 감정가 대비 할인율과 투자수익률은 별개입니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 점유·배당·가격 검증은 보류입니다. 다양한 임대공간과 다수 점유자를 정리해야 하는 부동산인 만큼 신건 감정가에서 적극 응찰하기보다는 임대차 원본, 배당관계, 토지·건물 가치와 명도 가능성을 먼저 확정하는 것이 합리적입니다.
