대전지방법원 2026타경600954. 세종특별자치시 고운동 가락마을18단지 1810동 1303호, 전용 100.6816㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트구조 18층 건물의 13층에 있으며, 2018.05.25 준공된 667세대 단지에 속합니다.

소유자는 임대환으로, 등기부상 2018.08.10 소유권이전 당시 거래가액은 400,500,000원입니다. 이후 여러 근저당권이 설정됐고, 한국자산관리공사가 청구액 505,795,328원으로 임의경매를 진행했습니다.

권리분석에서 중요한 것은 현재 남아 있는 담보권의 선후관계입니다. 근저당권 중 일부는 이미 말소된 것으로 표시되고, 나머지는 매각으로 소멸하는 것으로 산정됐습니다. 다만 2020.07.23 설정된 대구제일새마을금고 근저당권과 2025.08.07 한국자산관리공사의 근저당권 이전등기 사이에 확인할 문제가 있습니다. 해당 권리의 실제 존속 여부에 따라 말소기준과 배당순서에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

가격도 만만치 않습니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 581,833,333원이고, 가장 최근인 2026.10 거래금액은 520,000,000원입니다. 반면 경매 최저가는 623,000,000원입니다. 권리 인수가 없다는 예상만으로 신건 가격이 매력적이라고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 승계 이력 확인

등기부에는 최초 신탁 소유권보존과 이후 소유권이전, 금융기관의 근저당권 설정·말소, 근저당권 이전, 임의경매개시결정이 순서대로 나타납니다.

임차인 조사 내역은 없습니다. 매수인 인수 예상액도 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인이 없다는 조사 결과와 실제 점유관계의 확정은 구분해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서에서 점유자 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 107.1%

세종 고운동 가락마을18단지의 전용 약 100.7~100.9㎡ 동일 평형 실거래 12건을 비교했습니다. 거래기간은 2026.05~2026.10이며, 최근 12개월 평균은 581,833,333원입니다.

실거래 최저가는 450,000,000원, 최고가는 700,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 하지만 최근 12개월 평균은 581,833,333원이고, 신건 최저가는 623,000,000원입니다. 즉 최저가가 최근 평균의 107.1%에 해당합니다.

특히 가장 최근 거래인 2026.10의 520,000,000원은 신건 최저가보다 낮습니다. 이 거래가 3층이라는 점을 고려하면 13층 경매물건과 가격 차이가 발생할 여지는 있지만, 그것만으로 623,000,000원의 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 2026.05의 700,000,000원 고가 거래를 포함한 평균만 보고 시세가 높다고 판단하는 것도 경계해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)

다음은 현재 산정된 말소기준권리와 근저당권 채권최고액을 적용한 잠정 배당 추정입니다. 한국자산관리공사의 근저당권 승계 이력과 실제 배당순서가 확정되기 전에는 최종 배당표로 볼 수 없습니다.

채권최고액 기준 잠정 산정이며, 집행비용·실제 채권잔액·당해세·우선변제채권 및 한국자산관리공사의 담보권 존속 여부에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격·인수 시나리오

현재 신건은 감정가와 최저가가 동일합니다. 유찰에 따른 다음 회차의 가격 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시나리오의 498,400,000원은 최근 12개월 평균 581,833,333원보다 낮습니다. 2회 유찰 시나리오의 398,720,000원은 가격 차이가 더 커집니다. 다만 이는 실제 유찰이 확정됐다는 뜻이 아니며, 시세 역시 이후 거래에 따라 변할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 고운동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 13층으로, 위생·급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기 및 소방설비가 설치돼 있습니다. 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽이 공도에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역 등의 토지이용계획 사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,578,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 667세대 아파트단지로 동일 평형의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 450,000,000원부터 700,000,000원까지 분포하므로 개별 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.07.23 대구제일새마을금고 근저당권 552,000,000원의 실제 말소 여부와 2025.08.07 한국자산관리공사 근저당권 이전등기를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사의 청구액은 505,795,328원입니다. 잠정 배당에서 한국자산관리공사에 대한 배당이 0원으로 산정된 이유를 확인하고 실제 배당순서를 다시 검토해야 합니다.
• 임차인·점유관계. 조사상 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유상태를 대조하세요.
• 가격 판단. 현재 최저가 623,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 581,833,333원의 107.1%입니다. 신건을 시세보다 저렴한 경매물건으로 평가해서는 안 됩니다.
• 최신 거래 확인. 2026.10의 거래가격은 520,000,000원입니다. 해당 거래의 층·향·내부 상태 등을 확인해 경매물건과 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 498,400,000원, 2회 유찰 시 398,720,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 실제 유찰 가능성을 확정적으로 판단하지 마세요.
• 관리비·명도. 장기 미납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 추정 ≠ 신건 가격 메리트”

세종 가락마을18단지 1303호는 조사상 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정된 아파트입니다. 일반적인 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 점유관계와 말소기준권리가 확인된다면 권리상 부담은 제한적일 수 있습니다.

그러나 한국자산관리공사의 근저당권 승계 이력은 별도 검증이 필요합니다. 2020.07.23 근저당권의 말소 표시와 2025.08.07 이전등기를 대조해야 하며, 청구액 505,795,328원이 잠정 배당에 반영되지 않은 이유도 확인해야 합니다. 이 문제를 해결하기 전에는 권리관계가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다.

가격 관점에서도 신건 최저가 623,000,000원은 최근 실거래 평균 581,833,333원의 107.1%이고, 가장 최근 거래 520,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격에 별도의 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 ‘신건 가격 보류, 선순위 권리와 배당관계 확인 후 재검토’입니다. 권리관계의 불확실성이 해소되고 유찰 등으로 최저가격이 현실화된다면, 그 시점에서 실거래와 비교해 입찰 여부를 다시 판단하는 것이 합리적입니다.