대전지방법원 2026타경601033. 대전 서구 관저동 원앙마을4단지 409동 402호, 전용 59.47㎡ 아파트입니다. 1997년 준공된 1,886세대 단지에 속하며, 해당 호수는 20층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 김완규이고, 2017년 10월 31일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2018년 4월 20일 소유권을 이전받았습니다.

권리 구조는 비교적 분명합니다. 2024년 12월 13일 설정된 오케이저축은행 근저당권 168,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤에 조승조의 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 매각으로 소멸하는 등기상 권리가 없다는 것과 실제 인도받는 데 문제가 없다는 것은 별개입니다. 감정평가 과정에서 이해관계인을 만나지 못했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 입찰 전 점유자와 임대차 여부를 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 오케이저축은행 근저당

권리분석의 출발점은 2024.12.13 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며, 현재 유효한 권리 가운데 말소기준이 됩니다.

그 이전에도 국민은행 및 에스비아이저축은행의 근저당권과 박승아의 가압류·강제경매가 있었지만, 모두 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 특히 2018년 박승아의 가압류는 2021년 해제되었고, 2021년 강제경매개시결정도 취하로 말소되었습니다. 과거 경매 이력과 이번 임의경매를 구분해야 합니다.

현재 남아 있는 조승조 근저당권 22,500,000원, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸하며, 예상 인수금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.6% 높은 신건 가격

같은 단지 원앙마을4의 전용 59.47㎡ 실거래를 비교했습니다. 최근 거래 12건의 평균은 200,791,666원이고, 최저가는 180,000,000원, 최고가는 220,000,000원입니다.

이번 경매 최저가는 202,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 1,208,334원 높습니다. 전체 실거래 평균 역시 200,791,666원이며, 현재 최저가와의 비율은 100.6%입니다.

최근 거래 가운데 가장 최신인 2026년 10월 거래는 208,000,000원입니다. 이 금액과 비교하면 경매 최저가는 6,000,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래는 12층이고 경매물건은 4층입니다. 층수와 내부 상태 차이를 고려하지 않은 단순 가격 비교만으로 할인 매물이라고 판단하기 어렵습니다.

특히 2026년 5월의 동일 면적 6층 거래가 190,000,000원이었다는 점도 확인해야 합니다. 경매물건의 4층이라는 조건과 내부 미확인 상태를 감안하면, 202,000,000원에 낙찰받는 것이 반드시 유리한 가격이라고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

감정가와 동일한 202,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,628,000원을 공제하고, 오케이저축은행과 조승조의 근저당권 채권최고액 합계 190,500,000원이 배당되는 계산입니다. 그 결과 소유자에게 돌아가는 잔여액은 7,872,000원입니다.

다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 조승조의 실제 경매 청구액은 19,241,096원인데, 예상배당표에서는 근저당권 채권최고액인 22,500,000원을 기준으로 계산했습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 같지 않으므로 이 표의 배당액은 확정 배당액이 아닙니다. 국민건강보험공단 압류와 관련한 실제 배당관계, 당해세 및 우선변제채권에 따라 배당 순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액·당해세·우선변제채권·점유 관련 권리 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 배당 부족액은 증가

현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매각가격이 내려간다고 해도 현재 확인된 등기상 후순위 권리가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 대신 배당받지 못하는 채권액이 증가하는 구조입니다.

1회 유찰을 가정하면 매각가격은 161,600,000원, 2회 유찰을 가정하면 129,280,000원입니다. 해당 시나리오의 채권 미배당액은 각각 31,962,400원과 63,829,920원으로 늘지만, 등기상 매수인 인수액은 여전히 0원으로 분석됩니다.

다만 이는 가정된 가격 시나리오이며 실제 향후 최저매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 또한 새롭게 확인되는 선순위 임차권이나 특별한 인수 사유가 있다면 실질취득 비용은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 관저동 건양대학교병원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 대규모 의료시설이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 남서측 원거리에 서대전IC가 위치하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 4층 402호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 단지 부지는 부정형이지만 대체로 평탄하며 아파트 건부지로 이용됩니다. 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 6차선 도로와 접해 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 관저지구택지개발사업 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,238,000원이며, 공부와 실제 이용상태 사이의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부는 건축물현황도와 주변 탐문을 바탕으로 평가되었습니다.
• 환금성. 1,886세대 규모 아파트단지이며 전용 59.47㎡ 실거래가 확인됩니다. 다만 같은 면적에서도 180,000,000원부터 220,000,000원까지 거래가격 편차가 있어 층·내부 상태·거래 시점에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 대비 가격 확인. 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 200,791,666원의 100.6%입니다. 평균 시세보다 낮은 가격이 아니라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 현장 내부를 확인하지 못했습니다. 소유자 거주 여부, 임차인 존재 여부, 전입세대 및 주민등록 사항을 확인해야 합니다.
• 임차인 발견 시 권리 재분석. 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이 확인되면 배당 부족분 인수 여부에 따라 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.
• 압류 및 배당 확인. 국민건강보험공단 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하는 것과 실제 조세·공과금 배당 순위는 구별해야 하므로 배당계산과 관련 채권 내역을 확인해야 합니다.
• 채권최고액과 실제 채권 구별. 오케이저축은행 168,000,000원, 조승조 22,500,000원은 근저당권 채권최고액입니다. 실제 채권액 및 배당액은 배당요구·채권계산서 등으로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 부담할 수 있는 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 수리비. 감정평가상 내부를 직접 확인하지 않았습니다. 실제 구조와 마감재 상태, 설비 노후도, 수리 필요 여부에 따라 취득 후 총비용이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시 가격 시나리오. 신건 가격과 가정된 1회·2회 유찰 가격을 비교하되, 유찰이 반드시 발생한다고 전제하지 말고 실제 매각 공고와 기일을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 확인자료 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 신중하게”

이번 대전지방법원 2026타경601033 사건은 등기상 권리 구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 2024년 12월 13일 오케이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류와 근저당권도 이미 말소되어 있습니다.

따라서 현재 확인된 등기상 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상이고 내부 점유상태도 확인되지 않았으므로, 명도와 임차권 문제가 없다고 확정할 수는 없습니다.

가격에서는 더 보수적인 판단이 필요합니다. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 200,791,666원보다 높습니다. 최신 거래 208,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기에는 층수와 내부 상태의 차이가 있습니다.

결론은 “등기상 권리는 양호, 점유관계는 확인 필요, 현재 가격 메리트는 부족”입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 권리가 소멸하는지 여부가 아니라, 실제 점유관계와 상태를 확인한 후 최근 실거래를 기준으로 합리적인 입찰가격을 설정하는 데 있습니다.