대전지방법원 2026타경601236. 대전 서구 관저동 원앙마을2단지 201동 15층 1504호 아파트입니다. 소유자는 이정현이며, 2022년 설정된 충절로신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 96,000,000원이고, 경매 신청 청구금액은 78,898,562원입니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 동일한 담보권의 승계이므로 별개의 근저당 채무로 중복 계산하지 않습니다.

기존 한국주택은행 관련 근저당권들은 이미 말소되었고, 후순위 피플펀드컴퍼니 근저당권 역시 2026년 7월 해지로 말소되었습니다. 현재 등기상 남아 있는 후순위 카카오뱅크 가압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 따라서 등기상 권리 인수보다는 시세와 실제 점유관계가 주요 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 핵심은 을구 4번, 2022.03.11 설정된 충절로신용협동조합 근저당권입니다. 앞선 한국주택은행 근저당권 2건은 2010.08.23 해지되어 이미 말소되었습니다. 피플펀드컴퍼니의 후순위 근저당권 27,300,000원도 2026.07.16 해지로 말소되었으며, 피에프씨테크놀로지스 관련 종전 임의경매개시결정도 취하로 말소되었습니다.

말소기준 근저당권은 2026.07.13 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되었습니다. 이는 기존 채권의 이전으로, 96,000,000원의 채권최고액을 별도로 두 번 합산해서는 안 됩니다. 후순위 카카오뱅크 가압류 20,259,875원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 권리관계에 따르면 등기상 매수인이 인수할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 강원구 보증금 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 강원구가 기재되어 있습니다. 조사상 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차관계의 세부 내용을 추가로 확인해야 합니다.

실제 임차인 1명 · 전입일 2026.01.20 · 보증금 및 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 · 보증기관 대위·승계 신고 없음.

강원구의 기재된 전입일은 2026.01.20로, 말소기준인 2022.03.11보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입일만 기준으로 하면 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고, 점유 및 임대차관계의 세부 경위도 확인이 필요합니다. 선행 점유·전입 이력이나 다른 권리관계가 있는지 원본 자료와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 12.3% 높은 신건

원앙마을2단지 전용 59.47㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래가격은 188,750,000원입니다. 거래가격은 최저 168,000,000원부터 최고 225,000,000원까지 차이가 있으며, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 199,000,000원입니다.

현재 최저매각가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 188,750,000원보다 23,250,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 112.3%입니다. 최신 거래가격인 199,000,000원과 비교해도 최저가가 13,000,000원 더 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 최근 실거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 신청 청구금액은 78,898,562원이지만, 배당 시나리오에서는 담보권의 채권최고액 96,000,000원을 사용합니다. 근저당권 승계 전후 채권을 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 매각가를 가정하면 집행비용 3,768,000원을 제외하고, 근저당권에 96,000,000원, 카카오뱅크 가압류에 20,259,875원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 소유자 잔여금은 91,972,125원입니다. 예상 채권 부족액은 0원이고, 매수인 예상 인수액 역시 0원입니다. 단, 이는 미확인 조세채권 및 임차 관련 우선배당을 반영하지 않은 계산입니다.

유찰 회차별 가격·배당 시나리오

유찰 회차는 가격 변화에 따른 가정 시나리오이며 확정된 매각 일정이 아닙니다. 회차별 집행비용은 추정치가 달라질 수 있습니다. 모든 회차의 예상 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계 기준이며, 강원구의 미확인 임대차·점유관계는 별도로 검토해야 합니다.

1회 유찰을 가정한 최저가 169,600,000원은 최근 실거래 평균 188,750,000원보다 낮습니다. 2회 유찰을 가정한 최저가 135,680,000원 역시 최근 평균보다 낮습니다. 반면 현재 신건 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다. 따라서 가격 관점에서는 신건보다 유찰 이후 조건이 유리할 수 있지만, 실제 입찰 시점의 시세와 점유·권리 상황을 다시 평가해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (단지·토지 정보 기준)

• 주거단지 규모. 원앙마을2단지는 1,734세대 아파트단지이며, 사용승인일은 1997.07.03입니다. 단지 규모는 주거 수요를 살펴볼 때 참고할 수 있으나 개별 호수의 환금성을 보장하지는 않습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지이용상황은 아파트이고, 지목은 대입니다.
• 토지 특성. 토지면적은 53,938.7㎡, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 광대소각으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다.
• 주변 토지이용. 택지개발지구, 광로2류, 대로3류, 어린이공원, 완충녹지 및 학교 관련 지역과 접하거나 관련 규제구역이 지정되어 있습니다. 절대보호구역·상대보호구역과의 저촉 여부도 토지이용계획 확인 대상입니다.
• 거래가격 분산. 같은 전용 59.47㎡의 최근 거래는 168,000,000원부터 225,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 이 물건은 15층 1504호이므로 비교 거래의 층·향·상태 차이를 고려한 가격 보정이 필요합니다.
• 환금성 판단. 최근 12건의 거래가 확인된다는 점은 참고할 만하지만, 신건 최저가가 최근 평균보다 높은 만큼 낙찰 후 재매각 가격과 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 212,000,000원은 최근 평균 188,750,000원의 112.3%입니다. 최신 거래 199,000,000원과도 비교해 응찰가격의 상한을 검토해야 합니다.
• 강원구 임대차관계 확인. 전입일은 2026.01.20로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약, 전입 및 점유 경위, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 충절로신용협동조합 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 동일 담보권의 승계이므로 중복 합산하지 않고, 최신 등기사항전부증명서로 권리 상태를 확인해야 합니다.
• 말소된 후순위 권리 확인. 피플펀드컴퍼니 근저당권과 피에프씨테크놀로지스 관련 종전 경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 사건번호 2026타경601236의 경매 진행 상황을 기준으로 검토해야 합니다.
• 배당 추정의 한계. 근저당권 96,000,000원과 카카오뱅크 가압류 20,259,875원을 기준으로 배당이 계산되어 있습니다. 실제 채권잔액, 조세채권 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원이 가정되어 있습니다. 실제 유찰 여부와 변경된 매각기일·최저가를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수는 0원 예상, 가격은 보류”

대전 원앙마을2단지 201동 1504호는 등기상 말소기준과 후순위 권리관계가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 과거 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준 근저당권과 후순위 카카오뱅크 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임차인 강원구의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 임대차관계는 별도 검증이 필요합니다. 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 212,000,000원은 최근 실거래 평균 188,750,000원보다 23,250,000원 높고, 최신 거래 199,000,000원보다도 높습니다. 평균 대비 112.3%인 현재 가격을 저렴한 경매 물건으로 보기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮은 편이지만, 가격 메리트는 부족하고 점유 확인도 남아 있다는 것입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 169,600,000원 및 135,680,000원의 유찰 시나리오를 참고하면서 당시 실거래 시세와 임차인 확인 결과를 함께 평가하는 접근이 합리적입니다. 현재 종합 판단은 C등급 — 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.