대전지방법원 2025타경51347. 충남 서산시 대산읍 대산리에 있는 한미아파트 에이동 1층 112호입니다. 전용면적은 59.19㎡이며, 1992년 7월 준공된 162세대 단지에 속합니다. 현재 소유자는 박상범으로, 2021년 10월 거래가액 31,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 현대카드 주식회사가 청구금액 8,452,183원으로 강제경매를 신청했고, 2025년 6월 4일 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부를 보면 과거 가압류와 근저당권이 여럿 등장합니다. 그러나 이 권리들은 2001년 강제경매 낙찰과 함께 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 6월 4일 현대카드의 강제경매개시결정입니다. 등기된 담보권만 놓고 보면 복잡하지 않지만, 점유 임차인의 대항력 여부는 등기부만으로 해결되지 않습니다.

더 큰 가격상의 문제도 있습니다. 최저매각가가 49,000,000원인 반면, 최근 12개월 평균은 35,800,000원이고 가장 최근 확인된 2026년 3월 거래도 38,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 자체가 최근 실거래 수준보다 높습니다. 신건 가격을 그대로 기준 삼아 응찰할 만한 할인 근거는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수

이 물건은 2001년에 이미 한 차례 강제경매를 거친 이력이 있습니다. 당시 한국주택은행 근저당권과 농업협동조합중앙회·서산수산업협동조합·신재석의 가압류, 종전 강제경매신청 등기는 낙찰을 원인으로 말소됐습니다. 이후 여러 차례 소유권이 이전됐고, 2021년 박상범이 소유권을 취득했습니다.

현 경매의 말소기준권리는 갑구 12번, 2025.06.04 현대카드 강제경매개시결정입니다. 이 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 존속하는 별도 근저당권도 없습니다. 따라서 등기상 담보권의 직접적인 인수 부담은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 가장 먼저 풀어야 할 문제

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 전순돈 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 중복 집계된 임차인은 아닙니다. 다만 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 특정되지 않아 임차권의 우선순위와 매수인 인수 여부를 판단하기 어렵습니다.

따라서 현재 가장 중요한 확인사항은 전순돈의 실제 점유·전입신고일, 임대차계약, 보증금 및 배당요구 여부입니다. 이 사항이 확인되기 전에는 예상배당표의 인수액 0원을 확정적인 권리분석 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

서산 대산 한미아파트의 유사 면적인 전용 58.47~59.19㎡ 실거래를 비교합니다. 확인된 거래는 12건이며, 전체 평균은 35,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 35,800,000원(5건)과 최신 거래인 2026년 3월 38,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +4.0%로 집계되어 하락 추세보다는 소폭 상승한 모습입니다. 그러나 상승 흐름을 감안하더라도 신건 최저가 49,000,000원은 최근 평균 35,800,000원을 크게 웃돕니다. 가장 최근의 2026년 3월 거래가 38,000,000원과 비교해도 높은 수준입니다.

더욱이 이 물건은 1층입니다. 실제 비교 대상 중 2026년 2월 1층 58.47㎡ 거래는 36,000,000원, 2025년 3월 1층 같은 면적 거래는 35,000,000원입니다. 전용면적에 차이가 있으므로 직접적인 동일 조건 비교는 아니지만, 저층 거래까지 살펴보면 신건 최저가에 가격상의 여유가 있다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 신청채권자인 현대카드의 청구금액 8,452,183원은 전액 배당되는 것으로 산정되며, 집행비용과 채권자 배당을 제외한 잔여는 소유자에게 교부되는 구조입니다. 다만 임차인의 우선변제금과 당해세 등은 반영되지 않은 결과입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 소유자 잔여 39,265,817원은 임차인 배당·당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원 역시 임차인의 대항력 및 보증금이 확인되지 않은 조건부 산정치이며, 확정된 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오 — 유찰해도 임차 위험은 남는다

현재 물건은 유찰 0회인 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 가격과 채권자 배당 추정은 다음과 같습니다. 세 회차 모두 현대카드 청구금액은 전액 배당되는 것으로 산정되지만, 이는 임차인 권리와 추가 배당항목을 반영하지 않은 계산입니다.

또한 이 단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 이를 근거로 향후 유찰을 예정된 결과처럼 받아들여서는 안 됩니다. 각 회차의 가격은 가능한 시나리오일 뿐 실제 진행과 낙찰가를 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 대산초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 전·답 등 농경지와 각종 근린생활시설, 아파트, 자연림 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 6층 건물 중 1층 112호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 특성. 1992년 7월 준공된 162세대 아파트입니다. 대규모 신축 단지와 달리 노후도와 거래 표본의 한계를 함께 고려할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역에 속합니다. 중로2류(폭 15~20m)에 저촉되며, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지 관련 정보에는 소하천구역 접함이 표시됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 302,600원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 아파트의 거래시세나 개별 호실 가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 확인된 유사 면적 실거래 12건은 30,000,000~42,000,000원 범위에 있습니다. 소규모·노후 단지이고 최근 거래 시점도 2026년 3월까지이므로, 재매각 가능 가격과 실제 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전순돈의 전입신고일 확인. 2025.06.04 말소기준권리와 전입·점유의 선후관계를 확인해야 합니다. 대항력은 전입신고일만이 아니라 실제 인도·점유 등 요건까지 함께 검토해야 합니다.
• 임차보증금과 계약관계 확인. 임대차계약서·확정일자·보증금 액수·월차임·실제 점유 현황을 대조해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 배당요구와 우선변제 확인. 임차인의 배당요구 여부와 종기 준수 여부, 우선변제권·최우선변제권 해당 가능성 및 예상 미배당액을 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 입찰. 단순 최저가가 아니라 예상 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금과 부대비용을 더한 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최근 거래와 1층 가격 비교. 최저가 49,000,000원은 최근 평균 35,800,000원 및 최신 거래 38,000,000원보다 높습니다. 특히 1층이라는 개별 조건을 반영해 시세를 재검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가 39,200,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가격만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 되며, 임차인 인수액부터 확정해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 전순돈의 실제 점유 형태와 계약관계를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 가능 여부와 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 선순위 우선변제액 등 실제 매수인 부담이나 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49,000,000원은 싸지 않고, 인수 위험도 끝나지 않았다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 종전 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 현대카드의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이 부분만 보면 부담이 적어 보일 수 있습니다.

하지만 실제 임차인 전순돈 1명의 대항력과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 선순위 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 남는다면 낙찰자의 실질취득금액은 입찰가격보다 높아집니다. 이 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 권리 안전성을 높게 평가하기 어렵습니다.

가격 역시 불리합니다. 최근 12개월 평균 35,800,000원에 비해 신건 최저가는 49,000,000원으로 136.9%에 달합니다. 최근 거래 추세는 +4.0%로 소폭 상승했지만, 최신 거래 38,000,000원조차 최저가에 미치지 못합니다. 현재의 가격과 불확실한 임차권을 함께 감안하면 신건 입찰의 가격 메리트는 없으며, 위험 대비 매력도는 낮습니다.

결론은 가격보다 권리확인이 먼저, 그리고 권리확인 후에도 입찰가 재검토가 필요한 물건입니다. 전순돈의 임대차 관계와 인수 위험을 해소하지 못한다면 낮은 회차 가격이 제시되더라도 실질적으로 싸게 취득한다고 볼 수 없습니다.