대전지방법원 2025타경51363. 충남 당진시 신평면 금천리의 당진신평LIG리가아파트 103동 203호입니다. 전용면적은 84.997㎡로, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자 김영성은 2016.03.25 소유권을 취득했고, 등기상 당시 거래가액은 184,500,000원입니다.
권리관계는 일반적인 무임차 경매보다 복잡합니다. 2024.03.29 신용보증기금 가압류가 말소기준권리이며, 실제 임차인 이수호는 그보다 앞선 2022.09.30 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 내용이 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 효력이 매수인에게 적용되는 것이 확인된다면, 임차보증금 140,000,000원을 별도로 떠안지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 금천리 1642 당진신평엘아이지리가아파트 103동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 신평면 신평로 792 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.997㎡ · 18층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김영성 (2016.03.25 소유권이전 · 거래가액 184,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,029,891원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.29 신용보증기금 가압류 · 10,572,582원 |
| 임차보증금 | 이수호 · 140,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (확약서 적용 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2024.03.29 신용보증기금 가압류입니다. 이후의 경기신용보증재단·KB국민카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 우리은행 근저당권은 2021.12.15 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.4억과 승계인 확약
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수호 건물 전부 · 주거 |
2022.09.30 | 2022.09.05 | 140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 승계인 확약 |
실제 임차인 1명(이수호). 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금 총액 역시 140,000,000원이며 승계에 따른 별도 보증금을 더하지 않습니다.
따라서 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인의 실제 보증금 인수액은 0원입니다. 경매대금에서 보증금이 모두 배당되지 않는 회차에도 이 결론은 같습니다.
실제 배당 시나리오에서도 1회 유찰 가정의 형식상 인수액은 14,592,000원, 2회 유찰 가정에서는 39,833,600원으로 산정됩니다. 다만 이수호 임차권에 관한 주택도시보증공사의 확약이 적용되므로 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 위 금액은 확약을 적용하지 않았을 때의 이론적 위험액입니다.
확약의 적용 범위는 이수호 임차권에 한정됩니다. 별도의 대항력 있는 점유자가 발견될 경우 그 권리까지 확약으로 소멸하는 것은 아닙니다. 현장 점유관계와 확약서 원본, 임차권 말소 조건은 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 최근 평균의 118.3%
당진신평LIG리가아파트는 593세대 규모로, 2010.03.30 준공된 단지입니다. 유사 면적대인 전용 84.84~85.00㎡의 최근 거래 12건을 보면, 최근 12개월 평균은 135,222,500원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 14 | 140,670,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 13 | 131,000,000원 |
| 2026.07 | 85.00㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 14 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 135,222,500원 |
최근 실거래는 120,000,000원~147,000,000원에 형성돼 있습니다. 가장 최근 거래인 2026.08의 가격은 140,670,000원입니다. 현재 최저매각가 160,000,000원은 최근 거래 평균뿐 아니라 최신 거래가와 표본 최고가도 웃돕니다.
인수 위험 해소를 가격 할인으로 착각하면 안 됩니다. 신건 감정가에 낙찰받는다면 현재 거래 표본에서 확인되는 가격보다 높은 수준으로 취득하는 것입니다.
그러나 확약이 없다면 미배당 보증금 인수로 이런 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 유찰 후 가격 접근은 반드시 확약 효력 확인을 전제로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 이수호 임차보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 10,572,582원 | 10,572,582원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 17,987,283원 | 6,387,418원 |
| 4. KB국민카드 가압류 | 6,902,261원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청 | 145,029,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 160,000,000원 낙찰 가정의 추정 배당입니다. 집행비용 3,040,000원, 임차보증금 140,000,000원, 신용보증기금 10,572,582원, 경기신용보증재단 6,387,418원으로 매각대금이 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수금액의 실질 판정
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 128,000,000원 | 14,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 102,400,000원 | 39,833,600원 | 0원 |
확약 미적용 인수액은 회차별 추정 배당을 기준으로 계산된 금액입니다. 확약 적용 인수액 0원은 해당 임차권에 관한 승계인의 포기·말소 확약이 유효하고 추가 인수 권리가 없다는 전제입니다. 회차별 최저가는 실제 변경 공고와 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 학교, 근린생활시설, 전·답 등 농경지와 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 아파트까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 13m의 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 아파트 중 2층입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방, 승강기, 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 593세대이며 준공일은 2010.03.30입니다. 최근 유사 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 367,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 거래가격 범위가 120,000,000원~147,000,000원으로 넓고, 신건 최저가가 이 범위를 웃돕니다. 2층이라는 개별 조건까지 고려해 매수·매도 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 조건을 직접 확인하세요.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인 이수호 1명과 주택도시보증공사의 승계관계를 대조하고, 보증금 140,000,000원을 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
- 별도 점유관계 조사. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 임차인 외 실제 점유자가 있는지 현황조사·현장을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.03.29 신용보증기금 가압류가 말소기준입니다. 2016년 우리은행 근저당은 2021.12.15 이미 말소된 권리입니다.
- 가격 기준 재설정. 최근 12개월 평균은 135,222,500원, 최신 거래는 140,670,000원입니다. 신건 160,000,000원은 두 기준보다 모두 높습니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 128,000,000원, 2회 유찰 102,400,000원 시나리오에서 시세와 실질취득액을 다시 비교하세요. 확약 효력 확인이 선행돼야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 부담이 문제될 수 있는 항목과 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당표 검증. 예상 집행비용과 채권별 배당액은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 채권신고 내역을 반영하면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서 별지, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 겉으로는 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 존재하는 경매입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로, 확약 효력이 확인된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
하지만 가격 평가는 별도입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 160,000,000원인 신건으로, 최근 12개월 실거래 평균 135,222,500원의 118.3%입니다. 가장 최근 거래 140,670,000원보다도 높아 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
권리는 확약서 확인을 조건으로 관리 가능하지만, 가격은 보류입니다. 확약서 원본과 점유관계 확인을 마친 뒤, 유찰로 가격이 조정되는 상황에서 실질취득액과 최근 시세를 다시 비교하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 보증금 인수의 법적 해소를 확정하는 것과 시세에 맞는 낙찰가를 확보하는 것입니다.
