대전지방법원 2025타경51451. 당진시 송악읍 가학리의 ‘송악 이-편한세상’ 109동 601호, 전용 84.969㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김영광이며, 2023년 1월 30일 거래가액 183,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2024년 재단법인신용보증재단중앙회의 가압류가 설정되고, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 김민석의 임차권입니다. 임차보증금은 210,000,000원이고, 2023년 11월 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 그런데 그 뒤에 설정된 가압류가 말소기준권리이므로, 원칙적으로는 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 중요한 예외가 명시되어 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김민석 임차권의 부족분은 계산상 발생하더라도 매수인의 실제 인수금으로 보지 않습니다.

다만 이 확약은 김민석의 임차권에 한정됩니다. 별도로 조사된 김유진의 점유관계는 독립적으로 확인해야 합니다. 김유진은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분석되지만, 실제 점유와 명도 문제까지 확약으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 5일 재단법인신용보증재단중앙회의 가압류입니다. 청구금액은 8,510,334원입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

반면 김민석의 임차권은 말소기준일보다 앞섭니다. 전입 및 점유개시일이 2021년 12월 24일이고 확정일자는 2021년 12월 22일이며, 임차권등기일도 2023년 11월 2일입니다. 따라서 확약이 없다면 배당 부족분의 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인으로 확인되는 사람은 김민석과 김유진, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 김민석의 주택임차권 승계인이자 경매 신청채권자이지, 별도의 세 번째 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아닙니다.

김민석은 확정일자와 대항력 요건을 갖추고 임차권등기 및 배당요구까지 한 선순위 임차권자입니다. 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 확약 때문에 매수인에게 잔존 보증금을 청구하는 위험이 해소된 것으로 분석됩니다.

김유진의 전입일은 2024년 7월 24일로 말소기준일인 2024년 6월 5일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 5,000,000원을 매수인이 법적으로 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 그러나 확약의 보호 범위 밖에 있으므로 실제 점유관계, 인도 협조 여부 및 명도 비용은 따로 점검해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 비싸다

비교 대상은 같은 단지인 당진송악e편한세상의 전용 약 84.97㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 183,958,333원, 최신 거래가는 188,000,000원입니다. 현재 실질취득금액 211,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.

최근 거래 가격대는 170,000,000원~200,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득금액인 211,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.7%이며, 최신 거래가 188,000,000원과 최근 거래 최고가 200,000,000원도 상회합니다.

즉 보증금 인수 문제가 해소된다는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 전혀 별개입니다. 확약이 있으니 원래의 선순위 보증금 위험을 매수가격에 추가할 필요는 없지만, 그렇다고 211,000,000원의 신건 매수가격이 최근 실거래보다 저렴해지는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 추정액 3,754,000원을 먼저 공제하면 임차보증금 우선변제에 207,246,000원이 배당됩니다. 이에 따라 김민석 보증금 중 2,754,000원이 부족합니다. 가압류 채권자와 강제경매 신청채권자에 대한 별도 예상배당은 모두 0원이며, 채권자 청구금액 기준 미배당 합계는 231,673,917원입니다.

그러나 이 채권자들의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 김민석 임차권의 부족분도 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 확약에 따라 실질 인수금에서는 제외합니다.

배당액은 현재 매각가와 집행비용 추정치를 사용한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계와 신청채권은 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

유찰 회차별 인수 시나리오

이 사건은 확약의 유무에 따라 가격구조가 완전히 달라집니다. 아래 표에서 룰상 인수는 김민석의 선순위 임차권에 확약이 없다고 가정했을 때 발생하는 부족분이며, 실질 인수는 제출된 확약을 반영한 금액입니다.

현재 시점에 확인되는 매각 회차는 신건입니다. 168,800,000원 및 135,040,000원은 유찰 시나리오에 따른 가정 금액이지, 확정된 향후 매각가격이나 매각기일은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 충청남도 당진시 송악읍 가학리 기지초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 22층 건물 중 6층 601호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 811세대 규모의 당진송악e편한세상이며 준공일은 2010.03.03입니다. 전용 84.969㎡ 아파트로 이용 중입니다.
• 도로. 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 왕복 약 4차선 포장도로를 진입로로 이용합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 43,168.0㎡, 공시지가는 805,200원/㎡입니다. 해당 공시지가는 개별 아파트 전유부분의 매매가격이 아닙니다.
• 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 실거래는 12건 확인되지만 가격 분포가 170,000,000원부터 200,000,000원까지 넓습니다. 단지 평균 유찰 5.6회와 낙찰률 4.76%는 경매시장에서의 매각 가능성을 보수적으로 판단할 근거입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 별지 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 승계관계 확인. 김민석 임차권과 주택도시보증공사 사이의 승계관계를 확인하고, 해당 확약이 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 실제로 배제하는지 점검해야 합니다. 승계인의 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 을구 7번 주택임차권등기가 매각 이후 확약 내용에 따라 말소될 수 있는지, 말소 절차에 추가 조건이나 지연 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 김유진 점유·명도. 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원, 전입일 2024.07.24로 조사된 임차인입니다. 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 협조 여부, 배당요구 상황은 독립적으로 점검해야 합니다.
• 배당표 확인. 김민석 임차보증금에 대한 예상배당 207,246,000원과 룰상 부족분 2,754,000원은 추정 계산입니다. 실제 배당절차에서의 지급관계와 확약 적용을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 실질취득금액 211,000,000원은 최근 12개월 평균 183,958,333원보다 높습니다. 최신 거래가 188,000,000원과 최근 거래 최고가 200,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 가능성 점검. 단지 평균 유찰 5.6회, 낙찰률 4.76%입니다. 1회 유찰 168,800,000원, 2회 유찰 135,040,000원은 시나리오일 뿐 확정 가격이 아니므로 이후 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 시설 상태, 수리 필요성, 실제 점유자를 확인해야 합니다. 임차권의 금전 인수 위험이 해소되더라도 명도 비용과 추가 취득비용은 별개입니다.
• 서류 재확인. 매각기일 2026.11.04 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 매각조건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격 경쟁력은 아직 부족”

이 사건의 첫인상은 보증금 210,000,000원짜리 선순위 임차권등기가 걸린 위험한 경매입니다. 확약이 없었다면 매수인이 배당 부족분을 인수할 수 있었고, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 보증금 수준에 묶이는 구조였습니다.

하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서로 김민석 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 이는 이 물건의 가장 중요한 권리상 위험 완화 요소입니다.

그렇다고 바로 입찰 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득금액 211,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 183,958,333원의 114.7%이고, 최신 거래가와 최근 최고 거래가보다도 높습니다. 단지 평균 유찰 5.6회와 낙찰률 4.76% 역시 환금성에 대한 경계가 필요하다는 신호입니다.

또한 김유진은 확약 대상이 아닌 별도의 임차인이므로, 대항력이 없다는 분석과 무관하게 현실적인 점유·명도 부담은 확인해야 합니다. 확약서는 김민석 임차권의 인수위험을 해소하는 근거이지 모든 점유 문제를 없애는 서류는 아닙니다.

종합 판단은 C등급(42점). 주된 선순위 임차권의 금전 인수 위험은 해소됐지만, 신건 실질취득가격이 최근 거래가격을 뚜렷하게 상회하고 단지 경매 환금성 지표도 낮습니다. 권리조건 확인은 필수, 현재 가격에서의 입찰은 보수적으로 판단할 물건입니다. 향후 유찰 등으로 실질취득금액이 내려간다면 그때 최근 실거래와 다시 비교해 가격 경쟁력을 판단하는 편이 합리적입니다.