서울중앙지방법원 2026타경11. 서울 관악구 신림동 양지리츠타운 102동 5층 501호, 전용면적 53.98㎡의 다세대주택입니다. 2016년 사용승인을 받은 40세대 규모의 양지리츠타운에 위치합니다. 소유자 조경희는 2017년 7월 21일 이 물건을 330,000,000원에 취득했습니다. 이후 여러 차례 가압류·압류 및 가등기 관련 권리관계가 형성됐으나 상당수는 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024년 5월 10일 박영순의 가압류 300,000,000원입니다.

등기만 보면 살아 있는 근저당권이 없고, 말소기준 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다고 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 신순은 2019년 7월 15일 전입한 것으로 조사됐으며, 이는 말소기준보다 앞선 날짜입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립 여부 및 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

시세도 입찰을 뒷받침하지 못합니다. 최근 12개월 평균은 422,000,000원, 가장 최근인 2026년 5월 거래는 462,000,000원입니다. 신건 최저가 504,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다. 임차보증금이 추가 인수되는 경우 실제 취득 부담은 더욱 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류

말소기준은 갑구 21번 박영순 가압류입니다. 2016년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권(채권최고액 138,000,000원)은 2017년 7월 21일 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 김재정·송미경·박영순의 가압류와 국세·지방세 관련 압류도 등기부상 말소 처리됐습니다. 2019년 설정됐던 장정아·장선아 명의 소유권이전청구권가등기 역시 2026년 5월 6일 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 인수액 0원으로 확정하면 안 된다

현황조사·매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인은 신순 1명입니다. 임차보증금의 대위·승계 신고에 해당하는 별도 보증기관 명의 임차인은 없습니다.

임차인의 전입신고가 말소기준보다 앞서 있다는 점은 중요한 위험 신호입니다. 그러나 전입신고만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 주택 인도 시점, 계속 점유 여부, 주민등록 유지, 임대차계약의 내용 등을 대조해야 합니다. 우선변제권 역시 확정일자가 확인되지 않아 인정 여부 및 배당순위를 확정할 수 없습니다.

배당요구는 2026년 4월 29일 접수됐지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 보증금의 크기와 선순위 여부, 실제 배당가능액에 따라 매수인 부담이 달라집니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 19.4% 높은 신건

양지리츠타운의 확인된 실거래는 총 9건입니다. 다만 장기간 거래를 합친 전체 평균 410,222,222원보다 최근 12개월 거래 2건 평균 422,000,000원과 최신 거래 462,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다. 아래 거래들은 전용면적 54.01㎡와 57.53㎡가 혼재하며, 경매 대상은 전용 53.98㎡이므로 면적·층·개별 상태 차이도 감안해야 합니다.

최저가 504,000,000원은 최근 평균 422,000,000원보다 82,000,000원 높고, 최신 거래 462,000,000원보다도 42,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 가격 비율은 119.4%입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +3.7%로, 집계상 최근 거래가 과거보다 상승한 흐름입니다. 따라서 하락장이라고 단정할 근거는 없습니다. 그러나 이 상승 추세를 반영하더라도 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돈다는 사실은 바뀌지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)

다음은 신건 최저가를 기준으로 산출한 배당 추정치입니다. 다만 박영순에 대한 가압류 청구금액과 경매신청채권자 청구금액이 각각 300,000,000원으로 기재된 동일 채권자 항목이므로, 이를 서로 독립적인 600,000,000원 채권으로 확정할 수 없습니다. 두 항목의 중복 여부와 실제 배당채권액은 반드시 확인해야 합니다.

위 수치는 배당 모형의 기재값이며 확정 배당표가 아닙니다. 동일한 박영순 채권이 가압류와 경매개시결정에 중복 계상됐을 가능성이 있어 모형상 총청구액 600,000,000원 및 미배당 103,440,000원을 실제 채무액이나 확정 미배당액으로 해석해서는 안 됩니다. 임차인 신순의 보증금·배당순위와 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 모형상 매수인 인수액 0원은 임차보증금 인수 위험이 없다는 확인값이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 다르다

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 아래 표는 회차별 최저매각가와 채권 미배당 추정치를 비교한 것으로, 실제 낙찰가나 매수인의 총취득원가를 예측한 것은 아닙니다.

회차별 채권 미배당액은 동일 채권자 청구금액 중복 가능성이 있는 배당 모형의 결과입니다. 실제 채권 미배당과 임차보증금 미배당은 서로 다른 개념입니다.

⑥ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위반건축물. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 본건의 위반건축물 등재를 명시합니다. 위반 부분의 위치와 면적, 시정 가능 여부, 이행강제금 부과 여부를 건축물대장과 관할 행정기관에서 확인해야 합니다. 위반 내용에 따라 금융조달 및 향후 매각에도 불리하게 작용할 수 있습니다.
• 위치. 관악구 신림동 삼성초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 관악산역(신림선)까지 도보 약 15분 내외로 조사돼 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층에 위치합니다. 석재 마감 및 섀시 창호가 설치돼 있으며, 기본 위생·급배수·소화전·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 ㎡당 4,106,000원입니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으며, 지정 목적·대상 주택유형과 거래 당사자 요건이 구분돼 있습니다. 다세대주택인 본건의 구체적인 적용 여부는 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 환금성. 40세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트에 비해 개별 물건의 상태가 가격에 미치는 영향이 클 수 있습니다. 특히 위반건축물 등재와 임차보증금 불확실성은 향후 처분 및 담보대출 심사 시 반드시 검토할 변수입니다.
• 거래가격 편차. 확인된 과거 거래의 최저가는 250,000,000원, 최고가는 510,000,000원입니다. 시기와 면적에 따른 차이가 있으므로 단순 최고가를 근거로 현재 감정가를 정당화해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 신순의 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구서, 매각물건명세서 원본을 대조해 보증금과 월차임, 확정일자 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 대항력의 성립·유지 확인. 2019.07.15 전입과 2024.05.10 말소기준 사이의 선후관계만으로 확정하지 말고, 실제 인도 시점 및 주민등록 유지 여부를 검토해야 합니다.
• 인수보증금 재계산. 배당 후 미반환 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인하고, 승계된다면 낙찰가에 합산한 실질취득원가로 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 동일 채권자의 배당 중복 검토. 박영순 가압류 300,000,000원과 강제경매 신청채권 300,000,000원이 동일 채권인지 별개 채권인지 확인해야 합니다. 모형상 600,000,000원을 실제 채권총액으로 단정해서는 안 됩니다.
• 위반건축물 시정 가능성. 건축물대장 위반 표시, 원상복구 범위, 이행강제금 및 향후 금융·매각에 대한 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 상한. 현재 최저가 504,000,000원은 최근 평균 422,000,000원보다 높습니다. 개별 호수 상태를 반영한 적정가격을 별도 산정하고, 인수 위험이 해소되기 전에는 최저가만 기준으로 입찰하지 않아야 합니다.
• 토지거래허가 및 규제. 토지거래허가구역 표기의 실제 적용대상, 경매 취득에 대한 규정과 이용 관련 조건을 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 현장 점유·관리비. 현재 점유 상태, 인도 가능성, 공용부분 미납 관리비 및 실제 건물 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 실거래 원본을 교차 검증해야 합니다.

맺으며 — “가격도 비싸고, 인수위험도 확정되지 않았다”

이 물건은 말소기준이 비교적 분명합니다. 박영순의 2024년 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 과거 근저당권·가등기·주요 압류도 이미 말소돼 있습니다. 그러나 등기 권리의 정리만으로 안전한 물건이라는 결론을 내리기 어렵습니다.

실제 임차인 신순의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력 가능·미상 임차인의 미배당 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 위반건축물로 등재돼 있다는 사실도 별도의 비용 및 환금성 위험입니다.

가격 역시 불리합니다. 최근 거래 평균 422,000,000원에 비해 신건 최저가는 504,000,000원으로 119.4%에 달합니다. 최근 거래 추세가 +3.7%인 점을 감안해도, 최신 거래 462,000,000원보다 높은 신건 가격에 가격상 이점을 부여하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 지금 필요한 것은 유찰을 기대하는 계산보다 임차보증금과 대항력의 확정, 배당 중복 여부 검토, 위반건축물의 시정 가능성 확인입니다. 권리·건축물 위험이 해소되기 전에는 최저가가 낮아져도 안전한 투자라고 판단할 수 없습니다.