대전지방법원 2025타경51475. 충남 당진시 송산면 유곡리의 당진엠코타운 108동 304호, 전용 84.9464㎡ 아파트입니다. 소유자 홍미숙 씨가 2021년 11월 매매계약을 맺고 2022년 2월 소유권을 이전받은 주택입니다. 당시 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다.
처음 권리관계를 보면 상당히 부담스러워 보입니다. 임차인 김가람 씨의 보증금은 155,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 전입신고와 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞서고, 임차권등기도 경매개시 전에 마쳤습니다. 일반적인 선순위 임차보증금 인수 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있는 상황입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에도 이 내용이 명시돼 있습니다.
따라서 확약 내용이 매각에 그대로 적용된다면 매수인은 미배당 임차보증금을 인수하지 않습니다. 실질취득의 기준은 보증금 155,000,000원이 아니라 낙찰가 146,000,000원입니다. 다만 입찰 전 확약서 원본과 매각조건을 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 제108동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 충청남도 당진시 송산면 유곡로 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9464㎡ · 방3·욕실2·주방·거실·발코니 · 지상18층 중 3층 |
| 건물 사용승인 | 2013.05.27 |
| 소유자 | 홍미숙 (2022.02.07 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 166,554,398원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2025.06.30 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 실제 임차인 | 김가람 1명 · 보증금 155,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (승계인의 확약 적용) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.06.30 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 과거 농협은행과 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심적으로 살펴봐야 할 권리는 말소기준보다 앞서 등기된 을구 5번 주택임차권입니다.
- 우선변제권만 주장
- 매수인에 대한 대항력 포기
- 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김가람 | 주택 전부 주거 · 임차권등기 |
155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 대항력 포기 확약 |
| 실제 임차인 수 | 1명 (김가람) |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.07 |
| 주민등록일 | 2022.01.17 |
| 점유개시일 | 2022.02.07 |
| 확정일자 | 2022.02.07 |
| 임차권등기 | 2024.02.08 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.02.08 |
| 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 보증금 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 확약 전 계산상 인수 | 11,844,000원 (신건 배당 추정 기준) |
| 확약 적용 실질 인수 | 0원 |
여기서 중요한 것은 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않는 것입니다. 실제 임차인은 김가람 씨 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인입니다. 보증금 155,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다.
또한 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로도 등장하지만, 신청채권 166,554,398원은 임차보증금과 별개로 표시된 청구금액입니다. 두 금액을 합쳐 매수인 인수액으로 계산하는 것은 잘못입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인 폭은 제한적
당진엠코타운은 855세대 규모로, 2013.05.27 사용승인된 아파트 단지입니다. 본건과 면적이 유사한 전용 84.89~84.98㎡ 주택의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 8 | 152,000,000원 |
| 2026.10 | 84.95㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.10 | 84.95㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 9 | 156,500,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 16 | 152,000,000원 |
| 2026.09 | 84.89㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 154,041,666원 |
최근 실거래 최저는 130,000,000원, 최고는 162,000,000원입니다. 평균은 154,041,666원이며, 최신 거래가는 152,000,000원입니다.
본건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균보다 8,041,666원 낮고, 최신 거래가보다도 6,000,000원 낮습니다. 평균 대비 비율은 94.8%입니다. 따라서 현재 가격이 실거래 평균보다 비싸다고 평가할 수는 없습니다.
다만 본건은 3층입니다. 실제로 최근 거래 중 3층의 동일 면적 아파트가 146,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 즉, 전체 평균과 비교하면 할인돼 보이지만 동일 층의 거래가격과는 같은 수준입니다. 개별 층·향·내부 상태를 고려하면 가격상 우위가 크지 않을 가능성이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 김가람 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 166,554,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 146,000,000원에서 추정 집행비용 2,844,000원을 제외하면 임차보증금에 배당할 수 있는 금액은 143,156,000원입니다. 보증금 155,000,000원과의 차액은 11,844,000원입니다.
그러나 이 금액은 확약을 적용하지 않은 경우의 계산상 부족분입니다. 주택도시보증공사의 확약에는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기한다는 내용이 있으므로, 확약 적용 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
보증금 배당 추정: 143,156,000원
보증금 미배당 추정: 11,844,000원
확약 적용 매수인 인수: 0원
최저가 낙찰 시 실질취득 기준: 146,000,000원
취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다. 확약이 없다면 보증금 부족분 인수로 실질취득 부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조지만, 본건은 명시된 확약을 적용해 인수액을 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다
대항력 있는 임차보증금이 최저매각가보다 크면, 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 단순히 최저가가 떨어진다고 실제 취득 부담도 동일하게 감소하는 것은 아닙니다.
하지만 이 사건은 보증금 반환청구권 포기 확약이 존재합니다. 확약 적용 시 매수인이 미배당 보증금을 인수하지 않으므로 실질취득 기준은 낙찰가를 따릅니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 146,000,000원 | 11,844,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 116,800,000원 | 40,635,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 93,440,000원 | 63,641,920원 | 0원 |
확약 전 계산상 인수액은 각 회차의 추정배당과 집행비용을 반영한 금액입니다. 확약 적용 후 실질 인수액은 각 회차 모두 0원이며, 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득 기준은 해당 회차의 낙찰가입니다. 실제 낙찰가와 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 유곡초등학교 북서측 인근에 있습니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지방도 인근 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 간선도로 접근성과 주차여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 18층 중 3층입니다. 사용승인일은 2013.05.27이며 도시가스 난방, 위생·급배수, 전기, 소화전 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 송산2일반산업단지에 포함됩니다. 가축사육제한구역 및 도로·녹지 관련 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 599,300원/㎡입니다. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 855세대 단지로 최근 12개월 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 실거래가가 130,000,000원부터 162,000,000원까지 분포하고, 경매 유찰 통계가 높아 일반 매매시장 거래와 경매 낙찰 수요를 구분해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 정확히 기재돼 있는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 확약이 본 매각에 적용되는지, 특별매각조건이나 추가 인수사항이 없는지 최종 공고를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 임차권등기의 말소 절차와 이행조건을 확인해야 합니다. 실질 인수 0원이라는 분석과 등기 말소 완료 여부는 별개입니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 현장 점유자를 확인하고, 실제 인도 가능 여부와 필요한 명도 절차를 검토하세요.
- 3층 시세 비교. 최근 동일 3층 거래가가 146,000,000원입니다. 전체 평균만 보지 말고 본건의 층·향·내부 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 통계 해석. 단지 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0%가 집계된 표본의 범위와 실제 경매 수요를 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 인도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.04 전 법원 공고, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 배당 관련 서류, 입찰보증금 및 특별매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약, 시세보다 중요한 것은 출구”
이 사건을 단순히 “보증금 155,000,000원이 최저가보다 크니 위험한 경매”라고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 주택도시보증공사는 대항력 및 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.
하지만 반대로 “인수 0원이고 시세 평균보다 낮으니 좋은 물건”이라고 단정하기도 어렵습니다. 최저가 146,000,000원은 최근 평균 154,041,666원의 94.8%이지만, 동일 3층 실거래가와 같고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.7회입니다. 시세 대비 할인 폭에 비해 경매 수요와 환금성에 관한 불확실성이 큽니다.
종합 판단은 C등급입니다. 보증금 인수 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 신건 가격의 메리트는 제한적이며 경매 수요 통계가 좋지 않습니다. 권리는 확약서 원본을 확인한 뒤 판단하고, 가격은 유찰 가능성과 실제 매도 가능성을 함께 검토하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 보증금이 얼마인가가 아니라, 확약이 확실하게 적용되는지, 그리고 얼마에 취득해야 충분한 가격 여유를 확보할 수 있는지입니다.
