서울중앙지방법원 2026타경28. 서울 서초구 강남대로 375의 서초현대타워 8층 804호입니다. 사건상 물건용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(업무시설)입니다. 건물 이름에 아파트가 들어간다고 해서 일반 아파트의 시세와 법률관계를 그대로 대입하면 안 됩니다.

현재 소유자는 성가주식회사입니다. 2022년 1월 315,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 교보자산신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌으나 2022년 6월 신탁재산이 귀속되면서 성가주식회사 소유로 돌아왔습니다.

그 뒤 한송민의 임대차가 시작되었고, 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기가 2025년 5월 설정되었습니다. 2026년 2월에는 바로 이 한송민이 강제경매를 신청했습니다. 매수인이 얼마를 인수하는지는 임차권의 존속 여부뿐 아니라 한송민에게 지급되는 배당금이 어떤 채권을 변제하는지에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

등기부에 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 강서농업협동조합의 채권최고액 432,600,000원 근저당권은 2001년 9월 말소되었으며, 국민은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당권도 2022년 1월 말소되었습니다. 과거의 신탁등기와 압류 역시 말소된 상태입니다.

현재 분석에서 중요한 선후관계는 다릅니다. 한송민은 2023.05.04 전입 및 점유를 시작했고, 임차권등기는 2025.05.20 설정되었습니다. 반면 말소기준인 강제경매개시결정은 2026.02.10입니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 갖추어졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 확정일자와 전입일, 점유개시일이 구체적으로 기재되어 있습니다. 다만 예상배당 계산에는 임차인의 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 있으므로, 확정일자에 따른 우선변제 요건과 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다. 확정일자가 기재되어 있다는 사실과 예상배당상 우선변제권이 없다는 가정은 그대로 동일하게 취급할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 실거래가 19억을 그대로 비교하면 안 된다

서초현대타워아파트의 실거래 기록에는 최근 12개월 평균 1,900,000,000원, 최신 거래 역시 1,900,000,000원(2026.05)으로 나타납니다. 숫자만 보면 최저가 387,000,000원이 크게 낮아 보입니다. 그러나 그렇게 비교하면 안 됩니다.

경매 대상의 면적은 36.44㎡인데, 실거래 표본은 178.21~179.03㎡입니다. 서로 다른 크기의 물건을 직접 비교한 것이기 때문에, 표시된 최저가 대비 실거래 비율 20.4%는 이 경매물건의 할인율로 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)

집행비용 6,218,000원은 추정치입니다. 위 표는 제시된 예상배당 계산을 재구성한 것으로 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 게 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다. 따라서 최저가만 떨어졌다고 실질취득액도 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 아래 계산은 두 채권이 동일하여 신청채권자 배당이 임차보증금 변제에 충당되는 경우와, 별개 채권이어서 임차보증금이 전액 남는 경우를 구분한 것입니다.

동일 채권 시 실질취득액은 예상 낙찰가에 신청채권 미배당액을 더한 금액이며, 그 미배당액이 임차보증금 잔액과 동일하다는 조건이 붙습니다. 별개 채권 시 최대 부담액은 낙찰가에 미변제 임차보증금 350,000,000원 전액을 더한 조건부 계산입니다. 취득세, 명도비, 관리비 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서초구 서초동 서운중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 업무시설 오피스텔, 대형상업시설, 금융센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 북동측에 지하철 2호선·신분당선 강남역이 있고, 강남대로와 서운로 주변에 다수의 버스정류장이 있습니다. 차량 진·출입도 가능합니다.
• 건물. 1997.11.28 사용승인된 철골철근콘크리트조 지하 7층·지상 30층 건물입니다. 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정상 오피스텔(업무시설) 등으로 이용 중이며, 주택임차권등기도 존재합니다. 실제 사용과 건축물대장상 용도, 임대차의 주거 사용 관계를 함께 검토해야 합니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 동측 약 50m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 철도보호지구 등 제한사항도 표시되어 있습니다.
• 환금성. 강남역 인근의 접근성은 장점이지만, 현재 확인된 실거래는 대상과 면적이 크게 다른 물건입니다. 따라서 36.44㎡ 오피스텔의 실제 매각 가능가격이나 환금성을 이 실거래만으로 높게 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 집행권원 확인. 한송민의 강제경매 청구액 350,000,000원이 임차보증금반환채권과 동일한 채권인지 집행권원 및 채권관계 서류로 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 배당 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 보증금 미변제 시 인수 문구를 확인하고, 실제 배당이 해당 임차보증금의 변제로 처리되는지 검증해야 합니다.
• 우선변제순위 확인. 확정일자 2023.04.27, 전입 및 점유개시 2023.05.04, 임차권등기 2025.05.20의 법적 효력을 대조해야 합니다. 예상배당의 우선변제권 처리와 차이가 없는지 확인이 필요합니다.
• 인수금액 확정. 낙찰가만으로 자금계획을 세우지 말고, 인수되는 미변제 보증금을 포함한 실질취득액을 계산해야 합니다. 특히 동일채권과 별개채권 가능성을 구분해야 합니다.
• 시세 검증. 178.21~179.03㎡ 실거래를 36.44㎡ 대상의 시세로 사용하지 말고, 실제 동일 용도·유사 면적의 거래를 확보해야 합니다.
• 현장 및 이용상태 확인. 현재 실제 점유자, 임차권등기 이후 점유 변화, 내부 상태 및 업무시설의 주거 이용 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비와 부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득세 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 법원 공고를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 최종 부담액을 보라”

이 사건은 강남역 인근이라는 위치나 감정가 대비 낮아 보이는 실거래 비율만으로 접근할 물건이 아닙니다. 보증금 350,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차인이 청구액 350,000,000원의 강제경매 신청채권자와 동일하다는 사실이 가장 중요한 분석 지점입니다.

현재 회차의 예상배당은 한송민에게 350,000,000원 전액을 지급하는 것으로 계산됩니다. 이것이 임차보증금 자체의 변제라면 그 보증금에 관한 인수잔액은 0원입니다. 그러나 별개의 채권에 대한 배당이라면 보증금 인수위험이 남습니다. 두 경우를 혼동하면 매수인의 실질 부담액을 크게 잘못 계산할 수 있습니다.

유찰 후에도 마찬가지입니다. 동일 보증금채권의 미배당 잔액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 309,600,000원이나 247,680,000원으로 떨어져도 실질취득액은 각각 355,134,400원과 354,267,520원 수준으로 유지될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 가격상 이득이라고 평가할 수 없습니다.

여기에 실거래가 검증 문제도 남아 있습니다. 최근 평균 1,900,000,000원은 경매 대상과 면적이 전혀 다른 거래에서 나온 값입니다. 따라서 시세보다 싸다는 결론도 아직 성립하지 않습니다.

종합 판단은 C등급, 입찰 판단 보류입니다. 권리의 중복계산 문제를 해소하고, 임차보증금의 실제 미변제액과 인수 범위를 확정한 뒤, 동일 용도·유사 면적 시세를 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 배당 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하는가에 있습니다.