대전지방법원 2025타경51510. 당진시 대덕동 중흥에스-클래스파크힐 409동 902호, 전용 84.9352㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사감동나무로, 2021년 12월 6일 거래가 299,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2025년 당진시 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 확인할 권리는 압류가 아닙니다. 2021년부터 대항요건을 갖추고 2024년에 등기된 선순위 임차권입니다.

임차인 이무관은 2021년 11월 16일 확정일자를 받았고, 2021년 12월 6일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 1월 4일 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025년 1월 17일 압류보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2025년 1월 17일 당진시 압류입니다. 이후 2025년 7월 8일 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 임차인 이무관의 전입일은 2021년 12월 6일이고, 임차권등기일도 2024년 1월 4일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권을 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다. 실제로 매각물건명세서는 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

중흥에스-클래스파크힐은 482세대, 2020년 6월 준공된 아파트입니다. 동일 면적대인 전용 84.94㎡의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가격은 304,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 307,000,000원이며, 거래가격 범위는 285,000,000원~318,000,000원입니다.

최저가 276,000,000원만 최근 실거래 평균과 비교하면 90.6%이므로 저렴해 보입니다. 하지만 신건 예상 인수금 18,664,000원을 더하면 실질취득금액은 294,664,000원으로 높아집니다.

이는 최근 12건 평균의 약 96.7%에 해당하며, 평균보다 약 10,002,666원 낮은 수준입니다. 최신 거래가 307,000,000원과 비교해도 실질취득금액은 약 96.0%입니다. 다만 실제 취득에는 별도의 세금과 부대비용이 발생할 수 있어 실제 가격 여유는 더욱 줄어들 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

집행비용 4,664,000원을 우선 공제하고 남는 271,336,000원을 선순위 임차보증금에 배당하는 추정입니다. 임차보증금 부족분 18,664,000원이 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 최저매각가보다 큰 인수형 경매입니다. 매각대금이 감소하면 배당으로 변제되는 보증금도 감소하므로 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 증가합니다. 따라서 단순히 유찰된 비율만큼 실제 취득가격이 낮아지는 구조가 아닙니다.

실질취득 합계 = 각 회차 최저매각가 + 예상 인수금. 보증금 290,000,000원을 중심으로 매각대금과 인수액이 상쇄되며, 회차별 소폭 차이는 배당·집행비용 추정에 따른 것입니다. 실제 낙찰가, 배당액 및 추가 취득비용에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진시청 남서측 근거리, 대덕초등학교 남동측 인근입니다. 남측에는 임야와 농경지가 산재하는 시가지 외곽지대가 있으며, 북측에는 아파트단지·근린생활시설·주택이 밀집한 주거지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 북측 근거리에 지방도 615호선이 통과합니다. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2020년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조의 20층 아파트입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배수구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 930,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 482세대 단지로 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격이 285,000,000원부터 318,000,000원까지 분포하므로 층·향·관리상태 등에 따른 개별 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 순위 1번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당 후 부족분 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득금액으로 가격 판단. 신건 기준 최저가 276,000,000원에 예상 인수금 18,664,000원을 더한 294,664,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 유찰 시 인수금 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수금은 73,091,200원, 2회 유찰 시 116,632,960원입니다. 최저매각가가 내려가더라도 총부담은 보증금 290,000,000원 부근에서 유지됩니다.
• 실제 배당액 확인. 집행비용과 우선변제채권 등의 최종 배당결과에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 권리 확인. 신청채권자 청구액은 305,715,840원이며 추정 배당액은 0원입니다. 신청채권과 임차보증금 사이의 법률관계, 채권양도·대위변제 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다. 별도의 보증금이 추가로 존재하는 것으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있으므로 실제 점유상태, 보증금 반환관계 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차보증금 미변제 상태에서 명도가 지연될 가능성도 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 입찰 자금 검토. 입찰대금 외에 인수 보증금, 취득세·등기비용·명도비용·기타 부대비용을 별도로 확보해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.76억 낙찰이 2.76억 취득은 아니다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 이무관의 선순위 보증금 290,000,000원입니다. 최저매각가 276,000,000원에 낙찰받더라도 예상 인수금 18,664,000원이 추가돼 실질취득은 294,664,000원이 됩니다. 최저가 자체는 최근 실거래 평균의 90.6%이지만, 실질취득 기준으로는 약 96.7%입니다.

더 중요한 점은 유찰을 기다려도 실질취득금액이 크게 낮아지지 않는 구조라는 것입니다. 2회 유찰로 최저매각가가 176,640,000원이 되더라도, 미배당 보증금 인수액이 커지면서 예상 실질취득금액은 293,272,960원에 이릅니다.

최근 동일 평형 평균 시세가 304,666,666원이라는 점에서 실질취득가격이 시세를 초과하는 것은 아닙니다. 그러나 선순위 임차권 인수와 배당·명도 불확실성에 비해 가격 차이는 제한적입니다. 권리 위험은 높고, 실질 가격 메리트는 크지 않은 물건으로 판단됩니다.

종합 판단: C등급. 단순한 최저가 할인율에 현혹되기보다, 임차보증금의 최종 배당액과 인수 범위를 확정하고 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라 선순위 보증금 인수 부담을 정확히 이해하고 감당할 수 있느냐입니다.