서울중앙지방법원 2026타경100191. 동작구 상도동 국사봉중학교 북측 인근에 있는 다솜그랑빌 5층 501호입니다. 전용면적은 29.89㎡로, 거실·방 2개·주방·욕실 등을 갖춘 소형 다세대주택입니다. 2020년 사용승인된 건물이며, 해당 건물의 세대수는 16세대입니다. 현재 등기상 소유자는 사형택입니다.
이 사건은 일반적인 후순위 근저당 경매와 달리, 전세권자 김강민이 직접 임의경매를 신청한 구조입니다. 김강민의 전세권은 2023.05.19 설정됐고 전세금은 320,000,000원입니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2023.09.18에 접수됐습니다. 따라서 선순위 전세권의 매각에 따른 소멸 여부가 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 214-84 다솜그랑빌 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 동작구 양녕로20길 92 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.89㎡ · 거실·방2·주방·욕실 등 · 5층 건물의 5층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.07.23 · 16세대 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 407,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김강민 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,279,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2023.05.19 김강민 · 전세금 320,000,000원 · 인수 여부 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 있다
등기부의 기준점은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류를 기준으로 뒤에 접수된 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 가압류 자체의 청구금액 1,279,000,000원이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.
문제는 기준권리보다 앞선 2023.05.19 전세권입니다. 등기상 전세금이 320,000,000원이고, 건물 전부를 목적으로 설정됐습니다. 해당 전세권은 매각에 따른 소멸 여부에 관하여 별도 검토가 필요한 선순위 권리입니다. 특히 전세권자 김강민이 본 경매를 신청했고, 예상배당에서도 전세금 전액을 배당받는 것으로 계산됐다는 점이 중요합니다.
임차인 권리분석 — 김강민의 대항력과 보증금 확인이 관건
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 김강민 1명입니다. 전입일은 2023.03.24로 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 그러나 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기상 전세금 320,000,000원이 존재한다고 해서 이를 별도 확인 없이 임대차계약상 보증금과 동일하게 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강민 | 2023.03.24 | 임대차 보증금 미상 확정일자 미상 별도 등기 전세금 320,000,000원 |
대항력 가능·미상 | 임대차 우선변제 미확인 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 중복신고 없음. 등기상 선순위 전세권과 임차인의 주택임대차보호법상 권리는 구별해 판단해야 합니다.
과거에는 박수현 명의의 323,000,000원 전세권도 있었지만, 해당 전세권은 2023.04.11 해지로 말소됐습니다. 현재 검토 대상인 김강민의 전세권과 과거 박수현의 전세권을 중복해 매수인 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 비싼 신건
다솜그랑빌은 16세대 규모의 소형 공동주택입니다. 대상물건 전용 29.89㎡와 유사한 면적의 실거래가 확인되며, 전체 거래 5건의 평균은 370,450,000원입니다. 그러나 2022년 거래와 2025년 거래 사이의 가격 차이가 크기 때문에 전체 평균보다는 최근 12개월 거래 3건을 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.9㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2025.09 | 29.86㎡ | 2 | 393,000,000원 |
| 2025.08 | 29.86㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2022.09 | 29.86㎡ | 3 | 329,250,000원 |
| 2022.09 | 29.86㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 406,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 370,450,000원 |
현재 최저매각가 407,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 406,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 100.2%입니다. 최신 거래인 2025년 12월의 415,000,000원보다는 낮지만, 최근 3건 가운데 393,000,000원 거래도 존재합니다.
가격 추세는 하락이 아니라 최근 거래가 과거 거래 대비 28.0% 상승한 것으로 집계됩니다. 따라서 2022년의 낮은 가격만을 기준으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다. 다만 상승 추세가 확인된다는 사실과 현재 경매가격에 할인 메리트가 있다는 판단은 전혀 다릅니다. 최저가 자체가 최근 평균을 소폭 웃돌기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 김강민의 전세권에 320,000,000원을 배당한 다음, 주택도시보증공사 가압류 채권에 잔여액을 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,470,000원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 김강민 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 80,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 407,000,000원 |
집행비용 6,470,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 예상 미배당 채권 합계는 1,198,470,000원이나, 이를 곧바로 매수인의 인수 채무로 볼 수는 없습니다.
유찰 시 배당 변화 — 가격이 낮아져도 권리위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 김강민 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 407,000,000원 | 320,000,000원 | 1,198,470,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 325,600,000원 | 320,000,000원 | 1,278,758,400원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 260,480,000원 | 256,033,280원 | 1,342,966,720원 |
유찰로 매각가격이 내려가더라도 선순위 권리의 인수 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다. 현재 신건과 1회 유찰 가정에서는 김강민의 전세금 320,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 2회 유찰 가정에서는 김강민의 예상배당액이 256,033,280원으로 낮아져 전세금 전액을 충당하지 못하는 구조가 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도동 국사봉중학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 중소형 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 지하철 7호선 상도역이 있으며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.07.23 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 대상 호실은 5층 501호이며 거실, 방 2개, 주방, 욕실 등을 갖춘 다세대주택으로 사용됩니다. 승강기, 도시가스, 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8m 포장도로와 접하며, 토지는 완경사지대의 장방형 주거용 건부지입니다. 토지면적은 268.0㎡, 공시지가는 4,302,000원/㎡로 확인됩니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층)이며, 과밀억제권역·건축허가 및 착공제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 취득 시점의 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 여부는 확인된 표시상 해당되지 않습니다. 다만 실내 현황과 설비 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대규모 아파트단지와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵습니다. 전용 29.89㎡의 거래 표본도 전체 5건으로 제한적입니다. 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 소멸 여부. 을구 3번 김강민 전세권이 매각으로 소멸하는지, 전세권자 본인의 경매신청과 배당 관계가 말소에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 김강민의 실제 임대차계약. 2023.03.24 전입 이력과 전세금 320,000,000원의 설정등기가 있습니다. 실제 임대차 보증금, 계약 내용, 확정일자, 점유 및 주택 인도 경위를 확인해야 합니다.
- 인수금과 실질취득원가. 예상배당상의 인수액은 0원이지만 확정된 법률 판단은 아닙니다. 잔존 보증금 또는 전세권상 매수인 부담이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 및 경매신청 관계. 김강민이 전세권자이면서 경매신청채권자인 구조이므로 배당요구 관계, 신청 원인, 배당을 통한 권리소멸 요건 등을 명확히 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 가압류. 청구금액 1,279,000,000원의 가압류가 말소기준권리입니다. 해당 채권의 미배당과 별개로, 관련 사건의 이해관계 및 매각조건을 확인해야 합니다.
- 국의 압류와 체납세금. 서초세무서장이 처분청인 압류가 2024.12.18에 접수됐습니다. 압류등기의 매각 소멸과 별개로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 세금채권을 확인해야 합니다.
- 시세와 입찰가격. 최근 12개월 평균은 406,000,000원, 최신 거래는 415,000,000원입니다. 현재 최저가 407,000,000원은 최근 평균보다 높으므로 별도 인수 위험과 거래비용까지 고려한 입찰 상한이 필요합니다.
- 점유와 명도. 임차인 김강민의 실제 점유 상태, 배당 이후 인도 가능성, 임차보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분과 각종 미납 공과금 현황을 확인해야 합니다.
- 현장과 원본 대조. 건물 내부 상태, 불법 증축 여부, 5층 호실의 현황을 확인하고 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “예상배당 0원 인수 ≠ 확정된 안전”
이 물건은 단순히 최저가가 낮아 보이는지를 판단하는 경매가 아닙니다. 현재 최저가 407,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 406,000,000원을 웃돌기 때문에, 인수액이 없다는 조건에서도 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다.
권리 측면에서는 2023.05.19 설정된 김강민의 선순위 전세권 320,000,000원이 핵심입니다. 전세권자가 경매를 신청했고 현재 예상배당액은 전세금 전액이지만, 실제 권리소멸 요건과 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인의 잔존 권리는 별도로 검토해야 합니다. 특히 유찰이 진행되어 전세금 전액 배당이 어려워지는 상황에서는 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 더욱 주의해야 합니다.
입지는 무난하고 최근 실거래 추세도 과거 대비 상승했지만, 16세대 소형 다세대의 제한적인 거래 표본, 최근 시세 이상의 신건 가격, 선순위 전세권 관련 법률적 불확실성을 종합하면 보수적 판단이 적절합니다. 권리확인 전 적극 입찰은 보류하고, 김강민의 실제 보증금과 전세권 말소·소멸 요건이 확인된 후 실질취득원가 기준으로 다시 평가해야 합니다.
