대전지방법원 2025타경51571. 충남 당진시 송악읍 반촌리의 당진롯데캐슬 103동 2층 201호, 전용면적 84.6289㎡ 아파트입니다. 2012년 4월 10일 사용승인을 받은 706세대 단지의 물건으로, 현재 감정가와 최저매각가가 모두 191,000,000원인 신건입니다.

등기부를 살펴보면 소유자 김영숙이 2022년 7월 7일 225,000,000원에 취득한 이후 진주시·창원시·당진시의 압류가 이어졌고, 결국 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 224,389,064원입니다.

일반적인 압류·경매개시결정만 보면 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인이 존재합니다. 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 그 임차인의 대항력까지 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.

다만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 통상적인 보증금 인수 위험을 해소하는 결정적 요소입니다. 따라서 확약 반영 전의 명목상 인수 위험과 확약 반영 후의 실질 인수액을 구분하여 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 대항력, 그러나 확약으로 인수 해소

이 사건에서 말소기준이 되는 권리는 2022년 9월 5일 진주시 압류입니다. 2014년 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 174,000,000원)은 2021년 12월 28일 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

창원시 압류, 당진시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기된 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 이대환 임차인은 2014년 11월 27일 점유를 시작하고 2014년 12월 2일 주민등록을 마쳤으므로, 2022년 압류보다 앞선 대항력 문제를 별도로 살펴봐야 합니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

이대환의 임대차계약은 2014년 11월 4일 최초 계약 이후 2016년 9월 3일, 2018년 10월 19일, 2021년 11월 27일 갱신된 이력이 있습니다. 보증금은 최초 105,000,000원에 2021년 증액분 105,000,000원이 더해진 210,000,000원입니다. 최초 보증금의 확정일자는 2014년 11월 6일, 증액분의 확정일자는 2021년 12월 1일로 등기되어 있습니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 주택임차권의 승계인이자 이 사건의 신청채권자로 표시된 기관이므로, 이대환의 보증금 210,000,000원을 별개의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 이대환 1명으로 봅니다.

※ 확약 반영 전 배당 산정에는 임차보증금 210,000,000원이 명목상 매수인 인수금액으로 표시됩니다. 그러나 명세서상 승계인의 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 유효하면, 이대환 관련 실질 인수금액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도의 임차인이나 점유자가 확인될 경우 그 권리의 인수 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균보다 낮지만 여유가 크지 않다

당진롯데캐슬의 전용 84㎡대 실거래를 비교하면, 최근 12개월 평균은 195,458,333원이고 최신 거래로 표시된 2026년 9월 거래가는 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 191,000,000원은 최근 평균의 97.7%입니다.

확약이 유효한 경우 실질취득 기준금액은 191,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 4,458,333원 낮고 최신 거래가 200,000,000원보다 9,000,000원 낮습니다. 가격이 최근 시세보다 낮기는 하지만 큰 폭의 할인이라고 보기는 어렵습니다.

실거래 범위는 186,000,000원~206,000,000원입니다. 이 중 2026년 3월에 거래된 2층·84.27㎡ 물건의 거래가는 195,000,000원으로, 이번 경매물건과 층수가 같아 비교에 참고할 만합니다. 다만 단지 내 동·향·내부상태·세부 면적 차이가 존재할 수 있으므로, 그 가격을 곧바로 본건의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)

집행비용 3,474,000원과 신청채권자 배당 187,526,000원은 매각가 191,000,000원을 기준으로 한 단순 예상액입니다. 임차권 승계에 따른 우선변제와 지방세 압류채권의 실제 배당순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확정이 필요합니다. 임차보증금과 신청채권은 동일한 승계 관계에 연결될 수 있으므로 별도 임차인의 독립 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 확약의 효력이 유지될 때만 가격 인하 효과

위 실질취득금액은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 각 회차의 낙찰자에게 동일하게 유효하게 적용된다는 전제입니다. 이 경우 매수인이 이대환의 임차보증금을 별도 인수하지 않으므로, 유찰로 최저매각가가 낮아지면 그만큼 실질취득 기준금액도 낮아집니다.

반대로 확약의 효력이 부정되어 대항력 있는 보증금 잔액을 인수해야 한다면, 낙찰가가 하락해도 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 특히 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 실질 경제적 취득부담이 보증금 수준에 수렴할 수 있으므로 유찰된 최저가만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진IC 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트와 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북측 약 15m, 동측 약 20m, 서측 약 8m 내외의 포장도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 지상 20층 건물 중 2층입니다. 사용승인일은 2012년 4월 10일이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 827,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 이해관계인이 부재하여 내부 구조와 이용상태를 건축물현황도면 및 탐문조사를 통해 확인한 것으로 기재되어 있어 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 706세대 아파트 단지이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 가격 범위가 186,000,000원~206,000,000원으로 벌어져 있습니다. 특히 본건은 2층이어서 상층부 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 별지 원본 확보. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확하게 기재되어 있는지 확인하세요. 낙찰자에게 효력이 미치는 범위가 가장 중요합니다.
• 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 이대환 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 최초 105,000,000원 및 증액 105,000,000원의 승계·보증·배당 관련 법률관계를 확인하고 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• 선순위 대항력 확인. 이대환의 점유개시일 2014.11.27과 전입일 2014.12.02는 말소기준인 2022.09.05 압류보다 앞섭니다. 2024.01.15 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 대항력 위험이 없다고 보아서는 안 됩니다.
• 지방세 압류 확인. 진주시, 창원시, 당진시의 압류 3건이 확인됩니다. 매각에 따른 등기 소멸과 별개로 당해세 등 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위에 따라 예상배당액이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 현재 점유 및 명도 확인. 감정평가상 임대관계와 내부 상태는 확인이 제한되어 있습니다. 임차권등기와 보증금 인수 문제 외에도 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 절차를 직접 확인하세요.
• 저층 실거래 비교. 본건은 2층입니다. 최근 거래 중 2026년 3월 2층 195,000,000원, 2026년 6월 3층 186,000,000원 등의 가격을 함께 비교해야 합니다. 단순히 최근 평균 195,458,333원만으로 안전한 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 최저가 152,800,000원, 2회 유찰 시 122,240,000원입니다. 다만 유찰 여부는 확정된 것이 아니며, 확약이 유효하다는 전제에서만 가격 인하가 실질취득 부담 감소로 연결됩니다.
• 원본 서류 최종 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 별지 확약서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 입찰 전에 재확인하세요. 공용부분 관리비 체납 등 별도 부담 가능성도 점검해야 합니다.

맺으며 — “보증금 2.1억이 있어도, 확약이 유효하면 인수는 0원”

당진롯데캐슬 103동 201호는 겉으로 보면 최저가 191,000,000원보다 임차보증금 210,000,000원이 더 큰 선순위 대항력 임차인 물건입니다. 이 사실만 놓고 판단하면 매수인에게 보증금 인수 위험이 있는 까다로운 경매입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 취득가격 비교의 출발점은 명목상 보증금 210,000,000원이 아니라 실질취득 기준 191,000,000원입니다.

가격은 최근 12개월 실거래 평균 195,458,333원의 97.7%로 소폭 낮고, 최신 거래가 200,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래가격의 분산이 크고 본건이 2층인 점, 단지 평균 유찰 횟수가 1.5회인 점을 감안하면 신건에서의 가격 메리트는 크지 않습니다.

아울러 지방세 관련 압류 3건, 내부 점유상태의 불확실성, 확약서 원본의 효력 및 임차권등기 말소 절차라는 확인 과제가 남습니다. 이 때문에 확약서가 제출됐다는 사실만으로 완전히 깨끗한 일반 경매물건과 동일한 수준의 안전성을 부여하기는 어렵습니다.

최종 판단은 “조건부 권리 인수 해소, 가격은 소폭 우위, 원본 확인 후 입찰 검토”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 191,000,000원이 얼마나 낮아 보이느냐가 아니라, 주택도시보증공사의 확약이 낙찰자에게 확실히 적용되고 임차권등기가 정상적으로 말소될 수 있느냐에 있습니다.