서울중앙지방법원 2026타경100241. 서울 관악구 신림동 251-236 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물로, 사용승인일은 2016.08.24입니다. 현재 소유자는 유춘식이며, 임차인 김석범이 보증금 반환과 관련해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 임차인의 권리가 근저당권보다 먼저 성립했다는 점입니다. 김석범은 2017.02.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 윤현옥의 근저당권은 그보다 늦은 2017.04.11 설정됐습니다. 따라서 선순위 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.
현재는 감정가와 최저가가 모두 204,500,000원인 신건입니다. 보증금 170,000,000원 전액이 배당되는 시나리오에서는 인수액이 없지만, 가격이 낮아지는 다음 회차부터는 배당 부족액이 발생합니다. 최저매각가 하락을 매수인의 총취득비용 하락으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-236, 4층 402호 도로명주소: 서울특별시 관악구 신림로11길 123-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 주거용 단위세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 4층 · 사용승인 2016.08.24 |
| 시세 비교면적 | 29.7㎡ · 유사 실거래 전용 29.9~29.97㎡ |
| 소유자 | 유춘식 (단독소유) |
| 점유관계 | 임차인 김석범 거주 사실 조사 · 구체적 점유관계 추가 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 204,500,000원 / 204,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김석범 / 170,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.11 윤현옥 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장상 위반건축물 · 주택확장분 관련 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
실제 임차인 및 인수권리 분석
확인되는 실제 임차인은 김석범 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고가 아니라 본인이 임차권등기와 배당요구를 한 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김석범 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2017.02.15 점유개시 2017.02.15 확정 2017.02.15 배당요구 2026.06.05 |
170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 기관승계 아님 |
임대차계약일자는 2017.02.14, 2019.02.01, 2021.02.01로 기록돼 있습니다. 최초 계약에 대한 확정일자는 2017.02.15이고, 이후 계약의 확정일자는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 을구 순위 5번에 해당합니다.
말소기준 이후 설정된 남악새마을금고 근저당권, 조은실·박두연의 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이전에 접수된 신탁등기와 여러 경매개시결정은 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
그러나 후순위 등기의 소멸과 선순위 임차보증금의 인수는 별개입니다. 특히 국세·지방세 압류와 관련해 당해세 등 우선 배당액이 발생하면 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄어들 수 있으므로, 현재 회차의 예상 인수액 0원도 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래의 129.4%
비교 대상은 신림동 251-236 소재 12세대 규모 다세대주택의 유사 면적 거래입니다. 확인되는 거래는 총 3건이며, 전체 평균은 154,000,000원입니다. 다만 과거 거래와 최근 거래 사이에 시간 차이가 있어, 가격 판단에는 2026.06 거래가 158,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.97㎡ | 2층 | 158,000,000원 |
| 2024.01 | 29.9㎡ | 3층 | 152,000,000원 |
| 2024.01 | 29.9㎡ | 3층 | 152,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 158,000,000원 |
현재 최저매각가 204,500,000원은 최근 실거래가 158,000,000원보다 46,500,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 129.4%이고, 전체 평균 154,000,000원과 비교하면 132.8%입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 변화율은 +3.9%로 표시됩니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 상승 흐름을 충분히 검증하기는 어렵습니다. 어느 기준을 적용하더라도 현재 최저가가 비교 시세를 크게 웃돈다는 판단은 동일합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득이 중요
선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 부족액은 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커지므로, 실질취득금액은 보증금 170,000,000원 부근에서 사실상 하방 경직됩니다. 아래 실질취득금액은 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값으로, 취득세·명도비·수리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 204,500,000원 | 170,000,000원 | 0원 | 204,500,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 163,600,000원 | 160,509,600원 | 9,490,400원 | 173,090,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 130,880,000원 | 128,247,680원 | 41,752,320원 | 172,632,320원 |
각 회차의 예상 집행비용을 반영한 배당 시나리오입니다. 실제 배당순위·당해세·우선변제채권 및 입찰 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
이 구조에서는 낙찰가가 임차보증금 아래로 내려갈수록 매각대금 감소분 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 추가 유찰이 발생하더라도 실질취득금액이 보증금 170,000,000원 아래로 단순히 떨어진다고 기대할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,663,000원 |
| 1. 임차인 김석범 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤현옥 | 90,000,000원 | 30,837,000원 |
| 3. 근저당 · 남악새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조은실 | 238,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박두연 | 165,550,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 김석범 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가를 가정한 추정 배당입니다. 임차인 김석범의 보증금은 전액 배당되고 윤현옥 근저당권에는 30,837,000원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 김석범의 임차보증금과 신청채권은 동일인·동일 금액으로 표시된 것이므로 별개 보증금으로 중복 인수 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악산샘말공원 및 금호타운1차아파트 동측 인근에 위치합니다. 소규모 다세대·단독·다가구·연립주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입 및 출입이 가능하며 인근에 5515번 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 신림로11길에 접하고 북동측에는 계단도로가 있습니다.
- 건물. 2016.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기 및 출입구 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시됩니다. 공시지가는 2,958,000원/㎡입니다.
- 지형·도로. 주변은 전반적으로 경사지이며, 대지는 평탄하게 조성돼 있습니다. 차량 출입 가능한 도로와 계단도로에 접하므로 실제 접근성 및 진입 환경을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 주택확장분과 관련한 제시외물건이 위반건축물로 등재돼 있습니다. 집합건축물대장에도 위반건축물로 표시돼 있으므로 위반 범위와 시정 가능성, 원상복구비 및 관련 행정조치를 반드시 확인해야 합니다.
- 대지권. 두 토지의 면적 합계는 248㎡로 기재되지만, 대지권비율의 분모는 246으로 표시돼 있습니다. 등기상 기재 오류 가능성이 언급되므로 대지권 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 총 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 위반건축물 문제도 있어 매각 가능 가격과 처분 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 김석범의 보증금 170,000,000원, 전입일 2017.02.15, 확정일자 2017.02.15, 임차권등기 및 배당요구 사항을 원본과 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 핵심입니다. 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득금액 기준으로 입찰 판단. 1회 유찰 시 173,090,400원, 2회 유찰 시 172,632,320원이 각각 예상 실질취득금액입니다. 최저매각가만 최근 실거래와 비교해서는 안 됩니다.
- 당해세·공과금 확인. 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 배당에 우선 반영될 금액과 그에 따른 임차보증금 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대차 실체와 점유 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약서, 갱신계약, 보증금 지급 내역, 실제 점유 상태 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 주택확장분의 위치·면적과 위반 내용, 원상복구 가능성, 이행강제금 부과 여부 및 추가 공사 비용을 확인해야 합니다.
- 대지권 정합성 점검. 토지면적 합계 248㎡와 대지권비율 분모 246의 차이를 등기부·건축물대장·토지 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 금융 및 처분 가능성 확인. 위반건축물 표시와 소규모 다세대주택이라는 특성을 고려하여 담보대출 가능 여부, 평가금액 및 향후 매각 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 실거래 기록을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 170,000,000원입니다. 신건 매각가 204,500,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 추정돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 낙찰가가 낮아지면 배당 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.
1회 유찰 시 최저가 163,600,000원에 인수액 9,490,400원을 더하면 173,090,400원, 2회 유찰 시에는 최저가 130,880,000원에 인수액 41,752,320원을 더한 172,632,320원이 예상 실질취득금액입니다. 모두 최근 실거래 158,000,000원보다 높습니다.
여기에 위반건축물 등재, 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 국세·지방세 관련 압류 및 임차인의 실제 권리관계 확인 문제까지 고려해야 합니다. 최근 거래가 대비 가격 차이가 크고, 유찰 후에도 보증금 인수 구조가 가격 하락의 이점을 상당 부분 상쇄합니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후에도 인수보증금을 포함한 총취득비용 기준으로 재검토입니다. 단순히 최저가가 감정가의 80% 또는 64%로 떨어졌다는 이유만으로 가격 매력이 생기는 물건은 아닙니다. 임차보증금의 실제 배당 가능성과 위반건축물 문제를 해소하지 못한다면 낮은 최저매각가도 안전한 매수 근거가 되지 못합니다.
