* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 신건 예상 인수액은 13,438,000원입니다.

대전지방법원 서산지원 2025타경51583. 충청남도 서산시 예천동 494, 호수공원13로 17-1 소재 씨동 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자는 김금자이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 135,917,426원, 신건 최저매각가는 117,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율보다 선순위 임차보증금과 그 인수위험을 해소하는 확약서에 있습니다.

등기에는 임차인 김지호의 보증금 128,000,000원인 주택임차권이 존재합니다. 전입과 확정일자는 모두 2022년 6월 2일이고, 임차권등기는 2024년 6월 17일에 이루어졌습니다. 말소기준인 2025년 7월 31일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 매수인이 배당받지 못한 보증금을 인수할 수 있습니다.

하지만 이번 사건은 매각물건명세서에 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 통상적인 선순위 임차권 인수형과 구별해야 합니다. 권리 측면에서 주된 인수위험은 해소되는 구조이지만, 가격 측면에서는 최근 거래의 급격한 하락과 비교 면적 차이를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약서가 핵심

등기에는 과거 근저당권과 가처분, 신탁 관련 등기가 존재했으나 해당 권리들은 이미 말소되었습니다. 주식회사제이에스에셋대부의 채권최고액 1,200,000,000원인 근저당권은 2020년 10월 28일 말소되었고, 전주복지신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원인 근저당권 역시 2022년 5월 24일 말소되었습니다. 신영부동산신탁주식회사에 대한 신탁 소유권이전도 말소되고 소유권은 김금자에게 귀속되었습니다.

현재 권리분석상 핵심은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서고 보증금이 최저매각가보다 큽니다. 등기 순서만 검토하면 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 사건의 실제 임차인은 김지호 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에 기재된 주택임차권의 승계인으로서, 별도의 독립 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 임차보증금 역시 128,000,000원 한 건으로 산정합니다.

임차권자는 말소기준권리보다 앞서 주택에 전입하고 확정일자를 받았습니다. 우선변제권과 대항력을 함께 갖춘 임차권으로 분석되며, 선순위 보증금 인수 가능성은 원칙적으로 존재합니다.

다만 명세서의 확약으로 승계인이 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기했기 때문에, 신건 예상 미배당액 13,438,000원을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 이 점이 이 사건 권리분석의 가장 중요한 결론입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균은 낮아 보이지 않지만 최신 거래는 경고

서산시 예천동 해당 건물의 실거래 표본은 총 7건입니다. 전체 실거래 평균은 178,970,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 140,895,000원(2건)이며, 최저가 117,000,000원은 그 평균의 83.0%입니다. 그러나 최신 거래인 2026년 6월 거래가는 95,790,000원으로 최저가보다 낮습니다. 과거 거래 대비 최근 거래 추세 역시 -27.4%입니다.

해당 거래자료상 건물 규모는 28세대, 사용승인 관련 기준일은 2020.06.15입니다. 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회로 집계되어 있습니다. 신건 가격이 시장에서 바로 받아들여질 것이라고 단정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

집행비용 약 2,438,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 우선변제에 114,562,000원이 배당되는 가정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 135,917,426원은 별도 배당액 0원으로 산정되었습니다. 임차보증금과 보증기관 승계채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정표이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락만큼 인수가 커진다

이 사건은 보증금 128,000,000원이 매각가격을 웃돌기 때문에, 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 부근에서 유지되는 유형입니다. 반대로 이번 확약이 유효하다면 해당 임차권의 인수액은 회차와 무관하게 실질 0원입니다.

유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 가정이며, 실제 유찰이나 차기 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 확약 미적용 인수액에는 회차별 예상 집행비용 차이가 반영돼 있습니다.

확약이 없다면 신건에서 매각가 117,000,000원과 인수액 13,438,000원을 합한 부담은 130,438,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 130,084,800원, 2회 유찰 가정에서는 129,747,840원으로, 집행비용 차이를 제외하면 보증금 128,000,000원 부근에서 유지됩니다. 즉 유찰 가격만 낮아져도 실질취득금액이 크게 떨어지지 않는 구조입니다.

이번 사건에서는 확약이 유효한 경우에만 이 인수 부담이 해소됩니다. 따라서 신건·1회 유찰·2회 유찰의 실질취득금액은 각각 117,000,000원·93,600,000원·74,880,000원으로 분석할 수 있습니다. 다만 가격 메리트는 반드시 실제 비교 가능한 동일 면적의 최근 거래로 따져야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 예천동 소재 서산소방서 북동측 인근입니다. 주변에는 관공서·학교·아파트단지·각종 근린생활시설이 분포하는 주거지역이 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,040.0㎡이고, 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지구단위계획구역과 중로3류 도로계획에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트와는 거래 수요와 매도 기간이 다를 수 있습니다. 최근 실거래 2건 사이의 가격 차이 및 -27.4% 하락 추세가 확인돼 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 명시돼 있는지 확인하세요. 별지 확약서의 적용 범위와 조건도 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 을구 5번 김지호 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지, 승계인인 주택도시보증공사의 동의가 실제 등기 말소로 연결되는지 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 등기상 임차권과 별개로 현재 누가 점유 중인지 확인하세요. 확약 대상 밖의 점유자나 임차인이 있다면 대항력 및 인수위험을 따로 분석해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 입찰. 확약이 유효하면 인수 0원으로 분석되지만, 그 전제가 확인되지 않으면 13,438,000원의 신건 미배당 인수 추정액을 무시해서는 안 됩니다.
• 동일 면적 시세 재확인. 시세 조회 기준면적 29.56㎡와 수집된 실거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 동일 호형·동일 면적의 최근 거래와 현장 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
• 하락장 반영. 최신 거래가 95,790,000원, 최근 12개월 평균 140,895,000원, 거래 추세 -27.4%를 함께 검토하세요. 과거 전체 평균 178,970,000원만으로 목표 매도가를 정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 93,600,000원, 2회 유찰 가정가 74,880,000원을 비교하되, 향후 매각조건은 실제 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비와 점유자의 인도 여부를 확인하고, 취득세·등기비·명도비 등 낙찰대금 외 비용을 별도 계산하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 별지 확약서 원문을 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격 판단은 보류”

서산 예천동 씨동 502호는 선순위 대항력 임차권이 존재하지만 확약서로 주된 인수위험이 해소되는 구조입니다. 김지호의 임차보증금 128,000,000원은 신건 최저가 117,000,000원보다 크고, 확약이 없다면 예상 미배당 인수액은 13,438,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 그 확약이 유효한 한 매수인의 해당 임차권 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.

문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균 140,895,000원보다 최저가가 낮아 보이지만, 최신 거래는 95,790,000원이고 최근 거래 추세는 -27.4% 하락했습니다. 더욱이 실거래 표본의 면적이 시세 조회 기준면적과 일치하지 않아 평균값으로 적정가를 확정하기 어렵습니다. 28세대 다세대주택이라는 환금성 특성과 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 1.8회도 고려해야 합니다.

따라서 이 물건은 확약서의 효력과 임차권 말소가 확인되면 권리 측면에서는 긍정적이지만, 신건 117,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않은 물건입니다. 최신 거래와 하락 추세, 면적 불일치 및 다세대주택의 환금성 불확실성을 종합하면 가격 평가를 보수적으로 유지해야 합니다. 권리위험은 조건부 해소, 가격은 보류. 확약서 원문 검증과 동일 면적 실거래 확보가 입찰 판단의 우선 과제입니다.