서울중앙지방법원 2026타경100273. 신림역 북동측 인근에 위치한 신림큐브 9층 904호입니다. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 소형 주거시설이며, 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다.
이 물건은 단순히 등기부에 나타난 채권만 살펴서는 안 됩니다. 선순위 주택임차권, 보증기관 승계, 별도 전입자, 그리고 대항력 포기 확약서를 함께 읽어야 합니다. 특히 매각물건명세서 비고에 기재된 확약서가 권리분석의 결론을 크게 바꿉니다.
가격도 만만치 않습니다. 최근 12개월 거래는 109,500,000원과 114,350,000원 수준인데, 경매 최저가는 148,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 판단하면 현재 시장의 가격 부담을 과소평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 제9층 제904호 도로명주소: 서울특별시 관악구 신림로66길 42 |
| 물건종류 | 아파트(도시형생활주택) · 집합건물 |
| 전용면적 | 13.41㎡ |
| 건물규모 | 지하 2층 / 지상 10층 중 9층 |
| 사용승인 | 2015.04.22 |
| 건물규모 및 세대 | 신림큐브 · 96세대 |
| 소유자 | 박효진 (2022.01.25 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 146,263,561원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 현재 점유 관련 | 안서연 전입신고 확인 · 실제 점유 및 임대차관계 추가 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에는 2015.05.29. 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 357,600,000원)이 등장합니다. 그러나 이 근저당권과 관련 권리는 2020.02.03. 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 경매에서 인수해야 하는 살아 있는 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.
현재 권리분석에서는 2026.02.06. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2024.06.04.에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 이 선순위 임차권은 확약서가 없다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증금 중복계상 금지
임차관계에는 안서연과 한국토지주택공사가 함께 등장하지만, 이를 독립적인 임차인 2명의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사는 안서연과 관련된 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 안서연 1명으로 보고, 한국토지주택공사의 140,000,000원은 중복 신고된 임차보증금 관련 권리로 다뤄야 합니다.
| 이름 / 지위 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 안서연 실제 임차인 · 현황조사 및 매각물건명세서 | 전입 2025.09.02 확정일자 미상 | 미상 독립 보증금 추가 합산 금지 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 확약의 적용 범위 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 을구 4번 주택임차권 · 보증기관 승계 신고 | 전입 2022.01.13 확정 2021.12.17 임차권등기 2024.06.04 | 140,000,000원 안서연 관련 승계 보증금 | 선순위 임차권 우선변제 有 승계·중복 확약서 적용 및 권리승계 명의 확인 |
전입일과 확정일자가 명시된 주택임차권등기와, 별도로 확인된 안서연의 전입신고를 구분했습니다. 안서연의 개별 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 독립적인 대항력·우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
이 확약이 해당 보증금채권과 임차권에 유효하게 적용된다면, 배당받지 못한 보증금이 남더라도 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
또한 실제 임차인 안서연의 보증금·확정일자는 미상입니다. 확약 대상에서 벗어나는 별도 임차권리가 존재한다면 인수위험은 남습니다. 따라서 보증기관의 확약을 이유로 모든 점유자 관련 위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
신림큐브의 유사 면적 거래를 비교할 때는 전체 기간 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 전체 12건 평균은 127,929,166원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 111,925,000원이며 거래 추세는 -14.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 12.96㎡ | 10층 | 114,350,000원 |
| 2026.07 | 12.4㎡ | 10층 | 109,500,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5층 | 109,900,000원 |
| 2025.03 | 12.96㎡ | 5층 | 114,900,000원 |
| 2023.06 | 12.96㎡ | 7층 | 126,500,000원 |
| 2023.05 | 13.41㎡ | 8층 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 12.39㎡ | 7층 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 12.96㎡ | 10층 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 12.96㎡ | 8층 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 12.96㎡ | 10층 | 99,000,000원 |
| 2022.03 | 12.96㎡ | 9층 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 12.96㎡ | 7층 | 121,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 127,929,166원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 111,925,000원 |
최신 거래는 2026.10.의 114,350,000원입니다. 신건 최저가 148,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 모두 웃돕니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 132.2%로, 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
최근 거래 2건만으로 시세를 단정하기는 어렵지만, 하락 추세와 최신 거래 수준을 고려하면 감정가 148,000,000원은 가격 부담이 큽니다. 과거 전체 평균보다 낮게 낙찰받았다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,872,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 강제경매 청구채권 | 146,263,561원 | 5,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 148,000,000원 |
위 표는 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 한국토지주택공사의 선순위 임차보증금에 140,000,000원을 배당하고, 서울보증보험 주식회사의 별도 청구채권에 5,128,000원을 배당하는 가정입니다. 서울보증보험 주식회사의 미배당 청구액은 141,135,561원입니다. 채권 간 중복·승계 관계, 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보고 판단하면 위험하다
대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰대금으로 모두 배당되지 않는 경우, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수해 실질취득금액이 높아질 수 있습니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해, 단순한 최저가 비교로는 실제 부담을 파악할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 룰상 인수 | 확약 적용 시 해당 권리 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 148,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 118,400,000원 | 24,057,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 94,720,000원 | 47,384,960원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약을 고려하지 않은 시뮬레이션 수치입니다. 2026.04.24.자 확약서가 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되는 경우 그 권리에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 안서연의 미확인 별도 권리로 인한 부담은 이 표에 포함되지 않습니다.
1회 유찰 시 최저가 118,400,000원에 룰상 인수액 24,057,600원을 더하면 142,457,600원입니다.
2회 유찰 시에도 최저가 94,720,000원에 룰상 인수액 47,384,960원을 더하면 142,104,960원입니다.
둘 다 최근 12개월 실거래 평균인 111,925,000원보다 높습니다. 따라서 확약 효력이 없다면 유찰로 최저가가 떨어져도 실질취득금액의 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
그 경우 이 권리만을 기준으로 한 취득 부담은 낙찰가 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 실제 임차인 안서연에게 확약 밖의 독립적인 권리가 존재하는지 확인해야 하므로 전체 인수위험까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.
현재 최저가 148,000,000원은 최근 평균보다 높고, 1회 유찰 가격 118,400,000원도 최근 평균 111,925,000원을 웃돕니다.
2회 유찰 가격 94,720,000원은 최근 실거래 평균을 밑돌지만, 확약의 효력과 별도 임차권리 문제가 먼저 해결돼야 가격상 이점을 평가할 수 있습니다. 단순히 최저가가 떨어졌다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 및 신림선 신림역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 10층 건물로, 사용승인일은 2015.04.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 현황은 아파트(도시형생활주택)이며, 신림큐브는 96세대 규모입니다. 대상 호실의 전용면적은 13.41㎡로, 일반적인 가족형 아파트와는 다른 소형 주거시설의 수요와 환금성을 고려해야 합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정도 확인되므로 입찰 전 적용 대상과 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인의 부재와 폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 구조·설비·사용 상태가 추정과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 최근 거래 2건이 확인되지만, 거래 추세는 -14.6%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 127,929,166원보다 최근 12개월 평균 111,925,000원을 우선 참고해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.24.자 확약서의 원문, 제출자 권한, 대항력 포기 범위, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 확인하세요.
- 권리승계 관계. 등기된 임차권자 한국토지주택공사와 확약서 제출자 서울보증보험 주식회사 사이의 승계 관계를 확인하세요. 확약의 대상 권리가 실제 등기된 선순위 임차권과 일치하는지가 중요합니다.
- 안서연 임차관계. 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자·현재 점유·계약관계 및 별도 보증금반환청구권 유무를 확인하세요. 미상인 권리를 자동으로 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 한국토지주택공사의 140,000,000원은 안서연 관련 승계 보증금으로 표시돼 있습니다. 이를 별도의 임차보증금과 단순 합산하지 마세요.
- 배당순위 재확인. 선순위 임차보증금 140,000,000원과 서울보증보험 주식회사 청구액 146,263,561원의 관계를 배당요구 및 채권 관련 원본으로 검증하세요.
- 가격 기준. 신건 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 111,925,000원의 132.2%입니다. 전체 기간 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 가격 118,400,000원과 2회 유찰 가격 94,720,000원은 각각 확약의 유효성, 남는 인수권리, 실제 취득비용을 함께 검토해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유 상태, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 건물·규제 확인. 내부 상태가 정확히 확인되지 않았으며, 토지거래계약 허가 관련 제한도 있으므로 현장과 관계기관 자료를 대조하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서·임차권등기·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·배당요구서 및 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “확약은 호재지만, 신건 가격은 여전히 부담”
이 사건은 겉으로 보이는 140,000,000원 선순위 임차보증금만으로 결론을 내릴 물건이 아닙니다. 2026.04.24.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 존재하므로, 그 확약이 유효한 범위에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다.
다만 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사 사이의 권리승계 관계, 실제 임차인 안서연의 미상 보증금·확정일자 및 독립적인 권리 여부는 확인이 필요합니다. 확약 대상 밖의 권리는 여전히 위험요소입니다.
가격 측면에서는 결론이 더 분명합니다. 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 111,925,000원의 132.2%이며, 최근 거래 추세는 -14.6%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 현재 신건 가격에 적극적으로 접근할 근거는 부족합니다.
최종 판단은 “권리확인 선행·신건 가격 보류”입니다. 확약서의 효력과 모든 임차관계를 명확히 검증한 뒤, 유찰에 따른 가격 변화와 최신 실거래 수준을 다시 비교하는 접근이 적절합니다. 확약이 인정되지 않는 경우에는 낙찰가가 낮아져도 선순위 보증금 인수로 실질취득금액이 높게 유지될 수 있다는 점을 끝까지 경계해야 합니다.
