대전지방법원 서산지원 2025타경51686. 충청남도 서산시 읍내동의 동신아파트 102동 12층 1208호입니다. 전용면적은 84.51㎡, 1994년 12월 준공된 352세대 아파트입니다. 소유자 이우용은 2015년 10월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 155,000,000원입니다.

등기부에서 먼저 확인해야 할 것은 소유권보다 앞선 전세권입니다. 주식회사이마트 명의로 2015년 10월 30일 설정된 130,000,000원 전세권이 2020년 2월 3일 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 2021년 4월 20일 서산시 압류가 등기됐고, 2025년 9월 3일 서울보증보험의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

여기에 시세도 부담입니다. 같은 단지 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균이 121,000,000원인데 최저매각가는 142,000,000원입니다. 즉 선순위 권리 문제가 해소되더라도 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 압류보다 앞선 전세권이 핵심

전세권의 권리자는 처음에는 주식회사이마트였지만, 2019년 12월 19일 양도를 원인으로 2020년 2월 3일 서울보증보험주식회사에 이전등기됐습니다. 따라서 현재 전세권에 관한 권리관계를 검토할 때 최초 전세권자만 기준으로 판단해서는 안 됩니다.

강제경매 신청채권자 역시 서울보증보험입니다. 다만 서울보증보험이 강제경매를 신청했다는 사실만으로 선순위 전세권의 배당요구와 소멸이 당연히 확정되는 것은 아닙니다. 전세권이 존속하는 경우와 배당으로 소멸하는 경우의 매수인 부담이 크게 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 우선 확인해야 합니다.

② 점유·전세권 승계 — 실제 신고 임차인 0명, 등기상 권리는 별개

실제 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 등기부에는 전세권이 존재하므로, 임차인 신고가 없다는 사실을 점유자 부재나 명도 부담 없음으로 해석해서는 안 됩니다.

이마트와 서울보증보험을 각각 별개의 전세금 채권자로 더해서는 안 됩니다. 등기상 동일한 130,000,000원 전세권이 이전된 관계입니다. 또한 전세권 이전등기만으로 보증기관이 실제 주택 점유자라고 단정할 수도 없습니다. 실제 점유자, 점유 권원, 인도 가능성은 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 21,000,000원 높다

동신아파트는 352세대, 1994년 준공 단지입니다. 아래는 본건과 동일한 전용 84.51㎡의 최근 실거래 12건입니다. 그중 최근 12개월에 해당하는 거래는 11건이며, 평균 거래가는 121,000,000원입니다.

가격 판단에는 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 본건 최저매각가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 121,000,000원보다 21,000,000원 높고, 최신 거래인 2026년 3월의 125,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다.

전체 12건의 최고 거래가도 140,000,000원이므로 현재 최저가 142,000,000원은 비교 표본의 최고 거래가까지 웃돕니다. 거래가격 추세는 과거 대비 -13.6%로, 하락 추세가 확인됩니다. 이런 시장에서 감정가를 그대로 시세로 받아들이는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각되고, 예상배당 계산대로 전세금 130,000,000원을 전액 배당한다고 가정한 결과입니다. 이는 실제 배당표나 전세권 소멸 확정 결과가 아닙니다.

집행비용 2,788,000원은 추정액입니다. 배당계산상 최초 전세권자 명칭이 사용됐으나, 등기에는 서울보증보험으로의 전세권 이전이 확인됩니다. 실제 배당권자 및 신청채권과의 중복 관계 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가

감정가 142,000,000원을 기준으로 한 회차별 예상 결과입니다. 이 계산은 채권자 배당액을 중심으로 한 시뮬레이션이며, 선순위 전세권 인수 여부가 각 회차에서 확정됐다는 뜻이 아닙니다.

각 회차의 예상 매수인 인수액은 배당계산상 0원으로 처리되어 있습니다. 단, 등기상 선순위 전세권의 실제 소멸 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 위 금액을 권리 인수가 없는 확정 취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.

1회 유찰 시 최저가는 113,600,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 121,000,000원보다 낮아집니다. 하지만 이 구간에서도 전세권이 매수인에게 남는다면 가격 비교의 기준 자체가 달라집니다.

또한 1회 유찰 시 서울보증보험 신청채권의 예상배당액은 0원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에도 신청채권의 예상배당액은 0원입니다. 이처럼 유찰이 진행될수록 채권자 미배당 총액은 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 읍내동 소재 학돌초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경 및 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 12층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 15m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 744,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 352세대의 1994년 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래가격이 100,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다. 특히 최근 거래가격 추세가 -13.6%이므로 매도 시 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2015.10.30 설정된 130,000,000원 전세권의 배당요구 여부와 매각으로 인한 소멸 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
• 전세권 이전·배당권자 확인. 최초 주식회사이마트 전세권이 2020.02.03 서울보증보험으로 이전된 관계를 확인하고, 실제 전세금 배당권자와 권리 소멸 처리를 대조해야 합니다.
• 신청채권과 중복 검토. 서울보증보험 청구액 165,224,650원과 이전된 전세권 130,000,000원이 서로 어떤 채권관계에 있는지 확인해야 합니다. 예상배당표의 단순 합산을 확정 배당으로 받아들이지 마세요.
• 서산시 압류·세금. 2021.04.20 서산시 압류의 관련 체납세금과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 당해세 등은 매각대금 배분 및 인수 위험 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유자·명도. 실제 신고 임차인은 없지만 전세권 등기만으로 현재 점유자를 특정할 수는 없습니다. 현황조사·집행관 조사·현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 중심의 입찰가. 최근 12개월 평균 121,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선 기준으로 사용해야 합니다. 현재 최저가 142,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
• 하락장 반영. 거래가격 추세가 -13.6%인 만큼 과거 최고 거래가 140,000,000원을 현재의 정상 시세처럼 적용하면 위험합니다.
• 관리비·수선비. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액, 공용부분 관리 상태, 내부 수선 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권관계, 최신 실거래를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “전세권을 해결해도 가격이 남는다”

이 물건의 첫 번째 관문은 선순위 전세권입니다. 2015년 설정된 130,000,000원 전세권은 2021년 서산시 압류보다 앞서 있고, 서울보증보험으로 이전등기까지 되어 있습니다. 예상배당표에서는 전세금 전액 배당과 매수인 인수 0원을 계산하지만, 이것만으로 실제 권리 소멸을 확정할 수는 없습니다.

두 번째 관문은 가격입니다. 현재 최저매각가는 142,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 121,000,000원, 최신 거래는 125,000,000원입니다. 여기에 -13.6%의 하락 추세까지 확인됩니다. 선순위 전세권이 완전히 소멸한다고 해도 현 최저가는 최근 시세보다 높습니다.

따라서 이 물건은 권리 소멸 확인과 가격 재평가가 모두 필요한 경매입니다. 권리관계가 확인되지 않은 상태에서의 입찰은 피해야 하며, 권리 문제가 해소된 이후에도 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 취득가격을 다시 검토해야 합니다. 현재 신건 최저가만으로는 적극적인 입찰을 뒷받침하기 어렵습니다.