* 신건 인수액 0원은 임차보증금 278,000,000원이 배당에서 전액 변제된다는 추정에 따른 조건부 판단입니다. 실제 배당순위와 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

서울중앙지방법원 2026타경100318. 동작구 대방동 정원쉐르빌 시동 502호, 전용면적 36.92㎡의 단지형 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김승희로, 2018년 3월 17일 매매계약을 통해 260,000,000원에 취득하고 같은 달 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 310,727,027원으로 신청한 강제경매입니다.

권리분석의 핵심은 임차인 김태경의 선순위 주택임차권입니다. 김태경은 2018년 3월 30일 전입하고 점유를 시작했으며, 보증금 278,000,000원에 관한 임차권등기를 2023년 12월 29일 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025년 3월 25일 압류보다 앞선 임차권으로, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 이 물건은 단순히 최저가가 얼마나 낮아지는지를 볼 것이 아니라, 유찰 후 임차인 미배당액까지 합친 실질취득가격을 계산해야 합니다. 여기에 제시외 건물의 위반건축물 등재 문제까지 겹쳐 있어, 권리 외 위험도 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025년 3월 25일 동작세무서장의 압류입니다. 그 이전인 2023년 12월 29일 등기된 김태경의 주택임차권은 매각만으로 당연히 소멸하는 권리가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 배당금으로 보증금이 완제되는지가 매수인 부담을 결정합니다.

말소기준권리 이후의 2026년 2월 13일 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026년 7월 24일 고양세무서장의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 12월 5일 고양세무서장의 압류는 2025년 12월 24일 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증금은 최초 255,000,000원에서 2020년 10,000,000원, 2022년 13,000,000원이 증액되어 최종 278,000,000원입니다. 각 증액분에 대해서도 별도 확정일자가 기재되어 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인할 때 최초 보증금과 증액분의 권리 발생 시점을 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

정원쉐르빌의 유사 면적 실거래는 2건입니다. 비교 거래의 전용면적은 37.65㎡로, 대상 물건의 36.92㎡와 차이가 있습니다. 거래 표본이 적고 가장 최근 거래도 2025년 10월이므로 현재 시장가격을 확정하기보다는 신건 최저가의 가격 경쟁력을 점검하는 참고자료로 보아야 합니다.

현재 최저가 367,200,000원은 최근 비교거래 평균 353,000,000원보다 14,200,000원 높습니다. 가장 최근 거래인 2025년 10월의 360,000,000원보다도 7,200,000원 높습니다. 가격만 놓고 보면 신건은 시세 대비 할인된 매물이 아닙니다.

2025년 2월 거래가 346,000,000원, 2025년 10월 거래가 360,000,000원으로 표본상 후행 거래가격이 더 높지만, 두 거래만으로 장기 상승·하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 또한 대상 물건은 5층이고 비교 거래는 모두 4층이어서 층별·향별·내부상태 차이를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 367,200,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권액과 매수인의 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다.

신건 매각대금 367,200,000원에서 추정 집행비용 5,940,800원과 김태경의 보증금 278,000,000원이 배당되고 나면 주택도시보증공사에는 83,259,200원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액 310,727,027원에 미치지 못해 227,467,827원의 미배당이 예상됩니다.

다만 신청채권자의 미배당이 곧 매수인이 인수할 채무라는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 직접 중요한 것은 대항력 임차인 김태경의 보증금이 전액 변제되는지입니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 전액 변제이므로 인수액이 0원이지만, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득가를 보라

이 물건에서 가장 조심해야 할 부분입니다. 최저매각가가 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 배당으로 변제되지 못한 보증금은 매수인이 인수하므로 낙찰가 + 미배당 인수액을 합친 금액으로 접근해야 합니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 해당 회차의 예상 임차보증금 인수액. 매수인의 취득세·명도비·수선비 등 부대비용은 별도입니다. 2회 유찰 시 실질취득액 282,090,112원은 제공된 낙찰가와 인수액을 합산한 값이며, 보증금 278,000,000원과의 차이는 추정 집행비용에 따른 것입니다. 확정 금액은 실제 배당 결과에 따릅니다.

대항력 임차보증금이 매각대금보다 커지는 인수형 구간에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당액이 커져 실질취득가격은 보증금 278,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 집행비용 등이 포함되면 실제 합계는 보증금을 다소 웃돌 수 있습니다.

따라서 2회 유찰 가격의 시세 비교 기준은 낙찰가 235,008,000원이 아니라 실질취득 282,090,112원입니다. 비교거래 평균 353,000,000원보다 낮아지는 것은 사실이지만, 그 차액을 전부 투자이익으로 볼 수는 없습니다. 위반건축물 문제, 실제 명도, 보수비용 및 매각 조건을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 대방동 영등포중학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 장승배기역도 근거리에 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수설비와 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 13m, 북서측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접한 토지입니다. 토지는 완경사의 부정형으로, 단지형 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 대상 물건의 적용 여부와 지정기간을 관할기관에 재확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함 및 제시외 건물 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 관련 부분의 면적·용도·원상복구 가능성·행정상 부담을 확인해야 합니다.
• 환금성. 정원쉐르빌은 35세대 규모의 단지형 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 거래가 2건에 불과해, 거래량과 적정 매각가격을 확신하기 어려운 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 배당 확인. 김태경의 보증금 278,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 신건 예상 인수 0원은 추정 배당순위에 따른 결과일 뿐, 확정된 면책이 아닙니다.
• 대항력·확정일자 검토. 최초 계약과 2020년·2022년 보증금 증액, 각각의 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 대조해야 합니다. 특히 선순위 권리로서 미배당 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 신청채권과 임차인 보증금 채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 대위변제·승계 여부에 따라 배당채권의 중복 여부를 검토해야 합니다.
• 압류 및 조세채권 확인. 동작세무서장과 고양세무서장 관련 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위, 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 제시외 건물의 구체적인 위반 내용, 이행강제금, 시정명령 및 원상복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 보정. 확인된 비교거래는 전용 37.65㎡, 대상은 36.92㎡입니다. 층·향·내부상태 차이와 최근 거래 부족을 반영해 신건 최저가 367,200,000원의 가격 적정성을 재검토해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 유찰 시에는 낙찰가에 예상 미배당 임차보증금을 합산해야 합니다. 특히 2회 유찰 시 실질취득 282,090,112원이라는 추정치를 기준으로 취득세·명도·수선비 등을 추가 검토해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유자의 신원, 임차인의 실제 점유 여부, 인도 가능성을 확인해야 합니다. 등기상 시동과 임차권 기재의 씨동 표기도 동일 목적물인지 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
• 관리비 및 기타 부담. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 관리규약 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 배당순위를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “전액 배당이면 인수 0, 그러나 가격과 위반건축물은 별개”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권의 배당 결과입니다. 임차인 김태경의 보증금 278,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 권리지만, 신건 매각가 367,200,000원에서는 추정 배당상 전액 변제가 가능해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 이를 권리 문제가 전혀 없는 물건으로 받아들이면 곤란합니다. 유찰로 배당재원이 줄면 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하게 됩니다. 2회 유찰 시나리오에서는 낙찰가 235,008,000원에 인수액 47,082,112원을 더한 282,090,112원이 실질취득가격입니다. 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되는 구조는 아닙니다.

가격 또한 신건 입찰을 뒷받침하지 못합니다. 최저가 367,200,000원은 비교거래 평균 353,000,000원의 104.0%이며, 최신 확인 거래 360,000,000원보다 높습니다. 확인 가능한 거래 표본도 적어 충분한 가격 안전마진을 확인하기 어렵습니다.

여기에 제시외 건물 위반건축물 등재가 별도 위험으로 존재합니다. 임차보증금의 전액 배당이 확인되더라도 위반건축물 문제가 함께 해소되는 것은 아닙니다. 신건에서는 가격 메리트가 부족하며, 유찰 후에는 반드시 실제 인수액을 포함한 실질취득가격으로 판단해야 합니다.