서울중앙지방법원 2026타경100352. 서울 종로구 창신동 제이타워 5층 507호, 전용 13.44㎡의 도시형생활주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)이며, 경매 사건에는 근린시설로 표시되어 있어 실제 건축물 용도와 매각대상 표시를 반드시 대조해야 합니다. 지상 11층 건물의 5층에 위치하고, 등기상 소유자는 이의선입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 2022년부터 대항력을 확보한 임차권이 2024년 가압류보다 먼저 존재합니다. 원칙적으로 선순위 임차보증금의 미배당액은 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번에는 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 명시적인 포기 확약을 제출했습니다. 따라서 확약의 유효성·적용범위·등기말소 이행 여부가 실제 권리위험 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 2024.03.07 등기된 조부현의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 임차권은 전입·점유개시가 2022.03.24이고 확정일자가 2022.03.03이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금 인수 여부를 반드시 검토해야 하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 2명 조사, 승계기관은 별도 임차인 아님

실제 조사된 임차 관련 명의자는 조부현·이현지 2명입니다. 주택도시보증공사는 조부현의 임차권 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 비교 거래보다 높다

제이타워는 2021.05.28 준공된 48세대 건물입니다. 동일하거나 가까운 전용면적의 확인된 실거래는 7건이며, 전체 거래 평균은 232,142,857원입니다. 가장 늦은 거래는 2024.07의 250,000,000원입니다.

신건 최저매각가 253,000,000원은 전체 평균 대비 109.0%, 가장 늦은 실거래 250,000,000원 대비 101.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +9.1%로 나타나지만, 가장 늦은 거래가 2024.07이므로 2026.10 현재의 상승세가 계속되고 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)

매각가 253,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,342,000원, 임차보증금 우선변제 225,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 23,658,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 추정 채권 미배당액은 1,656,653,064원이며, 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 여부가 취득비용을 바꾼다

확약 전 인수액은 선순위 조부현 임차권의 미배당액을 가정한 추정치입니다. 확약 반영 실질취득액은 조부현 승계기관의 포기가 유효하고 다른 인수 권리가 없다는 전제의 낙찰가와 해당 임차권 인수액 합계입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 창신동 창신초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·두산아파트 및 공동주택이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.05.28 준공된 48세대 제이타워로, 철근콘크리트구조 지상 11층 건물입니다. 승강기·위생 및 급배수설비·난방설비·주차설비·옥내소화전·화재경보기 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 및 북동측 약 4m 내외 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 경매 용도표시와 감정 이용상태가 달라 용도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 48세대의 소규모 건물이고, 확인된 거래가 2022.01 및 2024.07에 집중되어 있습니다. 평균 유찰 5.4회까지 고려하면 가격을 낮추더라도 재매각 시 매수층 확보에 시간이 걸릴 가능성을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.10.01자 주택도시보증공사의 확약서가 해당 507호 임차권에 적용되는지, 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 범위가 명확한지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 조부현 명의 주택임차권등기의 말소 절차와 실제 이행 가능성을 확인하세요. 확약이 제출됐다는 사실과 말소가 완료됐다는 사실은 구별해야 합니다.
• 이현지 조사. 2024.06.14 전입자 이현지의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 조부현 확약은 이현지 관련 권리를 소멸시키지 않습니다.
• 보증기관 승계 관계. 조부현의 보증금 225,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 권리를 중복 인수액으로 계산하지 마세요. 승계 범위와 배당금 수령 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가가 비교 시세보다 높습니다. 최신 거래가 2024.07이므로 입찰 전 현재 매매 호가와 최근 계약 사례를 확인하고 응찰가를 다시 산정하세요.
• 유찰 시 재계산. 1회 유찰 202,400,000원, 2회 유찰 161,920,000원 시나리오에서는 반드시 확약 전·후 실질취득액을 구분해 검토하세요.
• 용도·대출. 근린시설이라는 경매 사건 표시와 도시형생활주택이라는 감정 이용상태의 차이를 건축물대장 및 매각 관련 서류로 확인하고 금융기관의 담보대출 가능 여부를 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.03.24 민간임대주택등기가 확인되므로 등록상태와 매각 이후 처리·의무 승계 여부를 확인하세요.
• 관리비·점유·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 인도 협의 가능성 및 명도비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본과 최신 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 안전장치, 가격은 아직 보류”

이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만, 그 승계기관이 명시적인 권리 포기 확약을 제출한 경우입니다. 조부현의 보증금 225,000,000원은 확약이 유효한 범위에서 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 하지만 이현지의 임차관계는 별도 확인이 필요하고, 근린시설과 도시형생활주택 사이의 용도표시 차이도 남아 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 253,000,000원은 확인된 가장 늦은 실거래 250,000,000원보다 높습니다. 전체 실거래 평균인 232,142,857원과 비교하면 차이는 더 벌어집니다. 거래 표본의 시차가 크고 단지 평균 유찰 횟수도 5.4회라는 점에서 현재 회차를 가격 메리트가 있는 투자 기회로 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 통과, 신건 가격 보류입니다. 확약서의 실제 효력과 임차권등기 말소 가능성, 이현지의 점유·보증금 관계를 확인한 뒤, 유찰에 따라 실질취득비용이 충분히 낮아지는지를 판단하는 접근이 적절합니다. 이 물건에서 중요한 것은 단순히 낮은 낙찰가가 아니라 매수인이 실제로 부담할 전체 비용과 인수위험을 확인하는 것입니다.