서울중앙지방법원 2026타경100403. 서울특별시 종로구 당주동 100, 세종대로23길 54에 소재한 집합건물의 지하1층 133호입니다. 감정평가서상 이용상태는 판매시설(봉구분식)이며, 건물은 지하 3층·지상 10층 규모입니다. 아파트가 아니라 도심 상업지역에 있는 지하 판매시설이라는 점이 가격과 권리분석의 출발점입니다.
소유자는 채건입니다. 2020.11.30 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 당시 거래가액은 490,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 297,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세종상가관리위원회가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 95,374,721원입니다.
등기부의 말소기준권리는 명확합니다. 그러나 등기부상 소멸하는 담보권과 매수인이 떠안을 수 있는 임차인의 권리는 별개입니다. 특히 이 사건에는 말소기준일 이전의 전입기록이 있어, 등기부만 보고 인수금이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 당주동 100, 지하1층 133호 도로명주소: 서울특별시 종로구 세종대로23길 54 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 지하 판매시설(봉구분식) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트라멘조 · 지하 3층 / 지상 10층 중 지하1층 133호 |
| 참고 면적 | 113.33㎡ (거래정보상 대상면적) |
| 소유자 | 채건 (2020.11.30 소유권이전 · 등기상 거래가액 490,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 590,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2020.11.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 297,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 세종상가관리위원회 / 95,374,721원 |
| 임차인 | 손기진 · 이윤정 (실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음) |
| 건축물 유의사항 | 집합건축물대장상 위반건축물 표기 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 다르다
말소기준은 2020.11.30 설정된 주식회사국민은행의 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후인 2026.02.27 등기된 세종상가관리위원회의 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다.
과거 박훤용 명의의 가등기, 김상돈 명의의 가등기, 종로구의 압류와 오래된 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 등기상 살아 있는 주요 금전담보권 자체는 복잡하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이윤정 점유·사용 부분 미상 |
2018.12.18 |
보증금 미상 월세 미상 |
가능·미상 근저당보다 선전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
아님 |
|
손기진 지하1층 133호 |
2025.12.03 |
100,000,000원 1,000,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
아님 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 평가한 것입니다. 실제 대항요건과 배당순위는 점유, 임대차 성격, 사업자등록 또는 주민등록, 확정일자, 배당요구 등을 종합해 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 지하 판매시설과 상층 실거래를 섞으면 안 된다
거래정보상 '세종'의 참고 거래는 2건입니다. 표시된 최근 거래 평균은 1,085,000,000원이고, 최신 거래는 2025.12의 1,170,000,000원입니다. 현재 최저매각가 590,000,000원은 표시 평균의 54.4%에 해당합니다.
그러나 이 비율을 곧바로 할인율이라고 해석하면 위험합니다. 경매 대상은 지하1층 판매시설인 반면, 비교 거래는 7층과 9층입니다. 대상면적 표기는 113.33㎡이고 거래 면적은 각각 105.06㎡와 104.5㎡입니다. 용도·층·면적의 차이 때문에 해당 거래가격이 지하 판매시설의 적정 시세를 나타낸다고 볼 근거가 부족합니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 실거래 | 105.06㎡ | 7층 | 1,170,000,000원 |
| 2025.03 실거래 | 104.5㎡ | 9층 | 1,000,000,000원 |
| 표시된 최근 거래 평균 | — | 2건 | 1,085,000,000원 |
| 본건 감정가 · 최저가 | 113.33㎡ | 지하1층 | 590,000,000원 |
또한 제시된 거래 시점이 2025.03 및 2025.12이므로, 2026.10 기준으로 2025.03 거래는 최근 12개월 범위 밖에 있습니다. 따라서 표시된 최근 거래 평균의 산정기간 역시 주의해서 해석해야 합니다. 두 거래만으로 가격 추세가 지속적으로 상승하거나 하락한다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,000,000원 가정)
신건 최저가를 매각가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 다음 국민은행 근저당권 및 세종상가관리위원회의 청구금액을 반영한 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,300,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 297,600,000원 | 297,600,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 세종상가관리위원회 | 95,374,721원 | 95,374,721원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 188,725,279원 |
| 합계 | — | 590,000,000원 |
국민은행은 채권최고액 기준, 신청채권자는 청구금액 기준으로 반영했습니다. 집행비용 8,300,000원은 추정치입니다. 선순위 임차인, 임차인 최우선변제, 당해세 등의 실제 배당순위는 반영되지 않아 최종 배당금과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
회차별 예상배당과 미배당
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 590,000,000원 | 392,974,721원 | 0원 | 188,725,279원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 472,000,000원 | 392,974,721원 | 0원 | 71,905,279원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 377,600,000원 | 371,513,600원 | 21,461,121원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 반영된 채권자 청구액이 모두 배당되지만, 2회 유찰 가정에서는 21,461,121원의 미배당이 발생합니다. 이 가운데 세종상가관리위원회의 예상배당은 73,913,600원으로, 청구액 95,374,721원을 충족하지 못합니다.
다만 일반채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 매수인 인수액은 존속하는 권리와 선순위 임차권의 성립 여부에 따라 별도 판단해야 합니다. 또한 유찰로 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 증가하면 총 실질취득비용은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 세종로 소재 세종문화회관 서측 인근입니다. 주변에는 업무시설과 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 광화문역이 있습니다. 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정 기준 현재 판매시설(봉구분식)로 이용 중입니다. 지하층 영업공간이므로 업종 지속 가능성, 실제 영업·점유관계, 임대차 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 지하 3층·지상 10층 건물이며, 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다. 외벽은 타일 마감, 내부는 인테리어 마감 등으로 조사됐습니다.
- 도로. 본건 북측과 동측은 약 6m 내외, 남측은 약 10m 내외, 서측은 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역으로, 도렴도시환경정비사업 관련 정비구역, 과밀억제권역, 서울도심, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 상업용 대지로, 토지 전체 면적은 3,687.1㎡이며 공시지가는 26,230,000원/㎡입니다. 이 토지 정보는 건물 전체 부지에 관한 것으로, 지하1층 133호의 개별 대지지분이나 전유부분 가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 광화문 인근 입지의 장점이 있으나, 본건은 지하 판매시설입니다. 상층 거래가격을 대체 지표로 사용하기 어렵고, 실제 임대수익, 공실 위험, 상가 거래사례에 대한 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이윤정의 실질 점유와 임대차관계. 2018.12.18 전입 이력이 어떤 공간과 임대차관계에 해당하는지 확인해야 합니다. 전입된 주소, 실제 점유 호실, 보증금, 임대차계약의 존재를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 선순위 대항요건. 본건은 판매시설이므로 주민등록 전입뿐 아니라 실제 임차 목적과 점유, 상가임대차에 해당하는 경우의 사업자등록 등을 구분해 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 확인하세요.
- 손기진 보증금과 명도. 손기진의 보증금은 100,000,000원, 월세는 1,000,000원입니다. 말소기준 이후 전입자로 분류되지만, 실제 점유, 계약상 지위, 배당요구, 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 집합건축물대장을 열람해 위반 내용과 해당 범위를 확인하고, 시정명령 및 이행강제금 부과·체납 여부를 확인하세요.
- 상가 관리비와 신청채권. 세종상가관리위원회가 95,374,721원을 청구하여 강제경매를 신청한 사건입니다. 청구채권의 실제 발생 원인, 관리비 체납 내역, 공용부분 관리비의 승계 가능성 등을 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 동일 용도 시세 재검증. 지하 판매시설의 가격을 7층·9층 거래와 직접 비교하지 마세요. 동일 건물 지하층이나 유사 근린시설의 매매가격, 임대보증금, 월 임대료, 관리비와 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 최저매각가 590,000,000원 외에 인수 가능 보증금, 명도비용, 체납 관리비, 위반건축물 관련 비용, 취득 부대비용 등을 검토한 뒤 총 취득비용을 계산하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정은 472,000,000원, 2회 유찰 가정은 377,600,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 부담이 남는다면 최저가 하락분이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 집합건축물대장과 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.9억이라는 가격보다 미확인 권리가 먼저다”
이 사건의 표면적인 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2020.11.30 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 세종상가관리위원회의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 590,000,000원에 매각된다고 가정하면 반영된 채권자 청구액도 모두 배당되는 계산입니다.
그러나 권리분석의 진짜 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 2018.12.18 전입한 이윤정은 말소기준권리보다 앞선 전입자로, 보증금 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 또한 손기진의 보증금 100,000,000원과 실제 점유관계를 검토해야 하고, 집합건축물대장상 위반건축물 표기도 해결되지 않은 점검 사항입니다.
상층 실거래 평균 1,085,000,000원과 최저가 590,000,000원을 비교하면 차액이 커 보이지만, 지하 판매시설이라는 본건의 특성상 그 차이를 가격 메리트로 인정할 수 없습니다. 선순위 인수액과 위반건축물 관련 부담이 확인되지 않은 상황에서 단순히 감정가가 낮거나 상층 거래보다 싸다는 이유로 입찰하는 것은 위험합니다.
종합 판단은 D등급, 현재 단계에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 이윤정의 대항력과 보증금, 손기진의 점유관계, 위반건축물의 범위, 지하 상가의 독립적인 거래가격과 수익성을 확인한 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 실제로 얼마를 떠안고 어떤 상태의 상가를 취득하느냐입니다.
