서울중앙지방법원 2026타경100423. 동작구 상도동 국사봉8길 64-14에 있는 '미소가' 3층 304호, 전용 36.18㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정용철이며, 2018년 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 단순한 근저당 실행 사건이 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 그 배경에는 임차인 최민석의 보증금 320,000,000원과 보증기관 승계가 있습니다.
임차인 최민석은 2020.07.24 전입·점유를 시작했고, 2020.07.10 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 국세 압류는 2021.04.01이므로, 임차인의 대항력 취득 시점이 더 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 미배당 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 물건입니다. 다행히 보증기관이 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약을 제출했습니다. 이 확약의 적용 범위와 법적 효력을 확인하는 것이 권리분석의 첫 번째 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 302-17, 302-24 미소가 제3층 제304호 도로명주소: 서울특별시 동작구 국사봉8길 64-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.18㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 건물 / 단지 | 미소가26차 · 총 18세대 · 사용승인 2018.03.13 |
| 소유자 | 정용철 (2018.07.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 국 압류 · 2021.04.01 · 광주세무서장 |
| 임차보증금 | 최민석 320,000,000원 · 보증기관 승계 신고 존재 |
| 건축물 특이사항 | 매각물건명세서상 위반건축물 표기 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기 흐름은 복잡하지만 핵심 기준은 분명합니다. 2021.04.01 국세 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 영등포농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원은 2018.06.11 이미 말소돼 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
그러나 2020.07.24부터 대항력을 갖춘 최민석의 임차권은 별도 검토가 필요합니다. 임차권등기는 2022.08.03에 이뤄졌지만 대항력 판단은 단순히 임차권등기일만으로 하지 않습니다. 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서므로, 우선변제를 받고도 미배당 보증금이 발생하면 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 본건에서는 주택도시보증공사의 확약이 이 위험을 해소하는 핵심 자료입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계
| 구분 / 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최민석 실제 임차인 · 임차권등기 |
전입·점유 2020.07.24 확정 2020.07.10 임차권등기 2022.08.03 |
320,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 있음 |
| 주택도시보증공사 최민석의 승계인 |
승계된 임차권 기준 배당요구 2026.05.15 |
320,000,000원 동일 보증금 · 중복 신고 |
대항력 승계 우선변제 보증기관 승계 |
실제 임차인은 최민석 1명입니다. 주택도시보증공사의 보증금 신고는 최민석의 보증금반환채권을 대위·승계한 것으로, 별도의 임차인이 추가로 320,000,000원을 보유한 것이 아닙니다. 따라서 임차보증금을 640,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
“우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.”
따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 한 최민석 임차보증금과 관련된 매수인 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 단, 확약의 효력과 실제 말소 처리 조건은 매각물건명세서 및 제출 원본으로 확인해야 합니다.룰상 인수액 2,322,000원 → 확약 적용 실질 인수액 0원*입니다.
이 확약은 최민석의 임차권과 그 승계분에 관한 것으로, 별도 임차인이 확인된다면 해당 임차인의 인수위험까지 없애 주는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 최민석 1명입니다.③ 시세 비교 — 권리보다 먼저 걸리는 신건 가격
미소가26차의 거래자료는 전용 36.18㎡ 및 인접 면적 37.94㎡를 포함합니다. 전체 5건의 평균은 309,700,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균 310,750,000원(2건)과 최신 확인 거래인 2025.10 거래가 311,500,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 36.18㎡ | 4 | 311,500,000원 |
| 2025.07 | 37.94㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.04 | 36.18㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2024.03 | 36.18㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2024.03 | 37.94㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 2건 | 310,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 309,700,000원 |
신건 최저매각가 323,000,000원은 최근 집계 평균 310,750,000원보다 12,250,000원 높으며, 비율로는 103.9%입니다. 최신 확인 거래 311,500,000원과 비교해도 11,500,000원 높습니다. 확약 적용으로 인수액이 0원이 되더라도 신건 실질취득액은 323,000,000원이므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최근 거래구간의 가격 추세는 과거구간 대비 +0.6%로 집계됐습니다. 하락 추세로 표시된 것은 아니지만 상승폭이 작고 거래 표본도 제한적입니다. 특히 마지막으로 확인되는 개별 실거래가 2025.10이어서 2026.11.04 매각기일의 현재 시장가격과는 시차가 있습니다. 응찰 전 더 최근 거래를 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,322,000원 |
| 1. 최민석 임차보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 317,678,000원 |
| 2. 인천수산업협동조합 가압류 | 188,740,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 집행비용 5,322,000원을 추정 반영한 단순 배당 시나리오입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 우선순위에 영향을 주는 항목은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권은 임차보증금의 별도 추가 인수를 의미하지 않습니다.
예상 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 소진됩니다. 인천수산업협동조합의 가압류 청구금액 188,740,000원과 신청채권자의 청구금액 320,000,000원에는 계산상 배당이 없으며, 후순위 채권의 미배당 합계는 508,740,000원입니다. 이것은 채권자 측 미회수액으로, 전부가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 부담은 남는다
대항력 있는 보증금 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려간다고 매수인의 실제 취득 부담이 반드시 함께 줄지 않습니다. 배당받지 못한 보증금만큼 인수액이 증가하기 때문입니다. 아래는 확약이 적용되지 않을 때의 룰상 인수액과 확약 적용 시 실질 인수액을 구분한 시나리오입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 323,000,000원 | 2,322,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 258,400,000원 | 66,017,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 206,720,000원 | 116,974,080원 | 0원* |
확약이 없다는 가정에서 낙찰가와 미배당 인수액을 합하면 신건 325,322,000원, 1회 유찰 시 324,417,600원, 2회 유찰 시 323,694,080원입니다. 즉 최저가는 크게 내려가도 총 취득 부담은 보증금 320,000,000원 부근에 묶입니다. 집행비용 추정액 때문에 정확히 동일하지는 않습니다.
반면 제출된 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*이므로, 비교 기준은 실제 낙찰가가 됩니다. 이 경우 신건 실질취득액은 323,000,000원, 1회 유찰 시 258,400,000원, 2회 유찰 시 206,720,000원입니다. 다만 해당 유찰 회차는 가정 시나리오이지 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.
⑥ 압류·공매·위반건축물 — 보증금 외 확인할 위험
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 감정요항에는 당곡중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 지역이라고 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 신림선 당곡역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 제반 대중교통상황 평가는 보통입니다.
- 도로·토지. 남서측 약 4m 포장도로에 접하고, 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 토지면적은 331.0㎡, 공시지가는 4,030,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 기재돼 있으므로 매각 시점의 적용 여부와 대상자 요건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 미소가26차는 18세대의 소규모 다세대주택으로, 거래 표본 5건의 가격 범위는 307,000,000~311,500,000원입니다. 대규모 아파트보다 개별 건물 상태와 금융 취급 조건에 따른 가격 편차를 신중히 검토할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.23 확약서의 제출 주체·서명·적용 물건·대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
- 임차보증금 중복 배제. 최민석과 주택도시보증공사의 보증금은 동일한 320,000,000원입니다. 실제 임차인 1명으로 계산하고 중복 합산하지 마세요.
- 배당 및 조세채권. 국세·지방세 압류 관련 교부청구와 법정 우선순위를 점검하세요. 계산상 임차인 배당 부족분 2,322,000원은 변동할 수 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상회복 가능 여부, 대출 제한 여부를 반드시 확인하세요.
- 공매 진행상황. 한국자산관리공사 공매공고의 후속 진행 여부와 현재 법원 강제경매 일정을 대조하세요.
- 가격 검토. 신건 최저가 323,000,000원은 최근 집계 평균 310,750,000원보다 높습니다. 마지막 확인 거래가 2025.10이므로 더 최근 실거래와 현재 매물가격을 재확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기만으로 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유 상태, 인도 가능성, 점유 이전 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 건물상태. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 하자, 누수, 불법 증축 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·배당관계 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 확약이 가격 메리트까지 보장하지는 않는다”
이 사건은 대항력 있는 320,000,000원 임차보증금이 존재하지만 보증기관의 포기 확약으로 매수인 인수위험을 해소한 사례입니다. 최민석과 주택도시보증공사는 별도 임차인 2명이 아니라 실제 임차인 1명과 그 보증금 승계인입니다. 확약이 유효하다면 원칙상 미배당 인수액 2,322,000원은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
하지만 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 신건 최저가 323,000,000원은 최근 실거래 평균 310,750,000원의 103.9%이고, 최신 확인 거래보다도 높습니다. 최근 추세가 +0.6%라는 점만으로 이 가격을 정당화하기에는 표본이 제한적이며, 확인되는 마지막 거래도 2025.10에 머물러 있습니다. 게다가 위반건축물 표기와 다수의 압류, 공매공고 이력까지 확인해야 합니다.
종합 평가는 C등급입니다. 확약으로 주된 보증금 인수위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 신건 가격의 매력 부족과 건축물 위반사항에 대한 불확실성이 크기 때문입니다. 현재는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 확약서 효력과 위반건축물 상태를 먼저 검증하고, 실거래를 반영한 응찰가를 다시 설정하는 것이 합리적입니다.
* 확약 적용 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.04.23 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 신건 예상배당 기준 확약 미적용 룰상 인수액은 2,322,000원이며, 확약 범위 밖의 별도 임차권이나 부담까지 면제한다는 의미는 아닙니다.
