서울중앙지방법원 2026타경100442. 서울 관악구 봉천동 광원아트빌 202호, 전용 50.84㎡의 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 309,000,000원에 아직 유찰되지 않은 평범한 강제경매입니다. 그러나 등기부를 열어보면 이야기가 달라집니다. 임차인 김동남의 주택임차권등기가 남아 있고, 반환받지 못한 임차보증금이 300,970,631원입니다. 전입과 확정일자는 2021.03.02로, 말소기준으로 제시된 2025.12.24 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

여기에 놓치기 쉬운 특징이 하나 더 있습니다. 임차인 김동남과 이번 강제경매 신청채권자 김동남이 동일인입니다. 청구금액은 302,026,231원으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 채권과 신청채권의 관계, 배당 중복 계산 가능성, 실제 잔존 채권액을 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없지만, 권리관계와 배당 구조를 원본으로 재검증해야 할 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에 나타나는 과거 근저당권과 압류, 가등기, 이전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 2006년 관악농업협동조합 근저당권과 2011년·2013년 국민은행 근저당권은 현재 유효한 선순위 담보권으로 취급할 권리가 아닙니다.

현재 권리분석에서 중요한 것은 2024.12.02 등기된 김동남의 주택임차권입니다. 주택임차권등기 자체가 2025.12.24 압류보다 먼저이고, 임차인의 전입 및 확정일자는 그보다 훨씬 이른 2021.03.02입니다. 매각물건명세서의 인수 조건까지 고려하면, 이 권리를 일반적인 후순위 말소권리처럼 처리해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

확인되는 실제 임차인은 김동남 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 별도 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 김동남은 경매신청채권자로도 등장하므로, 임차권과 신청채권의 관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

광원아트빌에서 확인되는 실거래는 2025년 4월, 전용 39.8㎡, 5층, 230,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액 역시 230,000,000원이지만, 거래 표본은 1건이며 비교 물건과 본건의 전용면적이 다릅니다.

현재 최저가 309,000,000원은 위 실거래 230,000,000원의 134.3%입니다. 그러나 본건은 전용 50.84㎡이고 참고 거래는 39.8㎡이므로, 이 비율을 곧바로 동일 면적 대비 고평가율로 해석해서는 안 됩니다. 참고 거래는 가격 검증의 출발점이지, 본건의 확정 시세가 아닙니다.

더 중요한 부분은 유찰 이후입니다. 선순위 임차보증금이 존재하기 때문에 최저매각가가 내려갈수록 매수인 인수액이 발생하고, 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 약 3억 원대로 유지됩니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차의 예상배당 및 인수액을 적용한 계산이며, 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 309,000,000원 낙찰 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 경우의 배당 추정입니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 후 김동남의 선순위 임차보증금을 우선 배당하고, 남는 금액이 신청채권자 김동남 명목으로 배정된 구조입니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 두 채권액을 독립 채권으로 확정하거나 합산해서는 안 됩니다. 신청채권의 실제 배당권원 및 중복 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.

이 예상배당에서는 임차보증금 300,970,631원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권 청구액 302,026,231원 중 별도 신청채권 항목에 배정된 금액은 2,903,369원에 그쳐, 계산상 미배당액이 299,122,862원으로 표시됩니다. 이 미배당액을 매수인이 추가로 인수하는 임차보증금이라고 해석해서는 안 됩니다. 동일인 채권의 법적 관계와 배당금 충당이 확정되어야 최종적인 채권 만족 여부를 판단할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 은천초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 봉천역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통상황을 양호하게 평가했습니다.
• 건물. 2003.02.27 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택입니다. 본건은 2층 202호로, 기본 위생·급배수·도시가스·주차시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 본건에 대한 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,295,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 193.1㎡입니다. 토지 전체 면적은 해당 호실의 대지권 면적과 동일한 의미가 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 아파트 대단지처럼 동일 면적의 반복 거래로 가격을 검증하기 어려워 매각가격 산정과 재매도 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 주택임차권 인수 조건. 을구 6번 김동남의 임차권등기가 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인에게 승계되는 조건입니다. 매각물건명세서 원문과 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 입찰. 현재 309,000,000원, 1회 유찰 시 305,231,431원, 2회 유찰 시 304,539,271원의 취득 부담을 비교해야 합니다. 최저매각가만을 투자 원가로 사용해서는 안 됩니다.
• 동일인 채권의 검증. 임차인 김동남과 강제경매 신청채권자 김동남이 동일합니다. 임차보증금 300,970,631원과 청구액 302,026,231원의 관계, 집행권원, 채권의 중복 여부와 추가 청구분을 확인해야 합니다.
• 계약·점유 이력 확인. 점유개시일 2021.02.27, 전입·확정일자 2021.03.02, 임대차계약일 2022.01.30 사이의 선후관계를 계약서와 갱신 이력으로 확인해야 합니다.
• 종전 경매 이력. 2020년·2022년·2023년 강제경매개시결정 이력이 있으며 2024년 강제경매 매각으로 소유권이 변경됐습니다. 종전 매각과 임차권의 관계, 현재 보증금 반환 의무가 형성된 경위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 및 명도. 실제 점유상태, 임차보증금 배당 수령 여부, 임차권등기 말소에 필요한 절차와 협조 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기가 존재한다고 현재 점유까지 확정되는 것은 아닙니다.
• 시세 원본 검증. 확인되는 230,000,000원 거래는 전용 39.8㎡입니다. 본건은 50.84㎡이므로 면적·층·건물 상태가 유사한 비교거래를 별도로 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 세금·관리비·규제. 관악구 압류 관련 조세채권, 당해세 배당, 미납 관리비, 토지거래허가 관련 적용 여부를 각각 확인해야 합니다. 배당 순위 변동이 선순위 임차인의 실제 수령액과 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약·배당요구 관계와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 집”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저가와 실제 취득 부담이 전혀 다르게 움직인다는 점입니다. 감정가 309,000,000원에서 2회 유찰되어 낙찰가가 197,760,000원으로 내려가더라도, 임차보증금 인수액을 더한 실질취득은 304,539,271원으로 추산됩니다. 선순위 임차권이 사실상 가격 하락의 상당 부분을 흡수하는 구조입니다.

더욱이 광원아트빌은 8세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건에 불과합니다. 해당 거래는 본건보다 면적이 작아 직접 비교에 한계가 있지만, 실질취득액이 참고 거래금액 230,000,000원을 크게 웃도는 상황에서 객관적인 가격 메리트가 확인됐다고 보기 어렵습니다.

임차인과 신청채권자가 동일한 점, 2024년 종전 경매 매각과 이후 임차권등기 이력, 유찰 시 인수 보증금 발생 가능성까지 겹쳐 권리분석 난도도 낮지 않습니다. 현재 회차 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전한 경매라고 판단하거나, 유찰 시 최저가가 낮아진다는 이유만으로 투자 매력이 개선된다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 신중 검토입니다. 임차보증금 배당의 법적 관계와 실제 인수액을 확정하고, 본건과 동급인 다세대주택 거래를 통해 약 3억 원의 실질취득액을 뒷받침할 수 있을 때에만 가격 판단이 가능합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인이 아니라, 선순위 보증금과 실제 시장가치의 검증입니다.