대전지방법원 2025타경51756. 충청남도 당진시 석문면 난지도리 177-6에 있는 건물과 토지가 경매 대상입니다. 대난지도 해수욕장 동측 인근으로, 주변은 펜션이 형성된 지역입니다. 건물은 통나무구조의 2층 건물이며, 감정평가상 1층 다가구주택 4가구·2층 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 토지면적은 619㎡이고 지목은 대지입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 물건인 태양광 설비도 포함됩니다.

권리의 기준점은 2016년 5월 26일 설정된 서천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 304,800,000원입니다. 이후 설정된 38,100,000원의 근저당권과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있으므로, 실제 배당받을 권리자와 채권 잔액을 확인해야 합니다.

특히 이 건은 다가구주택입니다. 전입자로 조사된 허인은 2022년 9월 26일 전입하여 2016년 말소기준권리보다 후순위지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 전입자 1명만 확인되었다는 사실이 전체 8가구의 임대차관계가 모두 확인되었다는 뜻은 아닙니다. 현재 예상 인수액 0원을 입찰 전 확정된 결과로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 확인 필요

말소기준권리는 2016.05.26 서천농업협동조합 근저당권입니다. 을구 12번 근저당권은 채권최고액 304,800,000원이고, 을구 13번 후순위 근저당권은 채권최고액 38,100,000원입니다. 두 근저당권 모두 경매매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025.09.18의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 등기입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금 미상

확인된 전입 조사대상은 허인 1명입니다. 전입일은 2022.09.26으로, 말소기준권리 설정일인 2016.05.26보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

허인의 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구 관련 사항은 별도 확인이 필요하며, 조사된 전입자 수와 건물 전체의 실제 임차인 수는 다를 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 신건 응찰은 신중하게

현재 감정가와 최저매각가는 모두 693,907,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 같은 지역에서 유사한 규모와 이용상태를 가진 부동산의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 해수욕장 인근의 다가구주택과 토지 일괄매각 물건은 건물 상태·토지 이용제한·임대차관계·매수 수요에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가가 곧 적정 매수가격이라는 전제는 피해야 합니다.

유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부나 후속 매각일정을 의미하지 않습니다. 각 회차의 인수 0원은 현재 권리분석에 따른 추정값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 693,907,600원 가정)

위 금액은 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 집행비용 9,339,076원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 을구 12번 근저당권의 이전 등기가 있으므로 표에 표시된 기존 근저당권자와 실제 배당수령권자는 다를 수 있습니다. 실제 채권 잔액과 배당순위에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 변동됩니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 당진시 석문면 난지도리 소재 대난지도 해수욕장 동측 인근에 위치하며, 주변은 해수욕장 인근 펜션지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 통나무구조의 2층 건물입니다. 외벽은 원목 위 우드가드 및 샤이딩 등으로 마감되어 있으며, 위생·난방·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 1층 다가구주택 4가구, 2층 다가구주택 4가구로 이용 중입니다. 전체 가구의 실제 점유와 임대차 상태는 추가 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 619㎡, 지목 대, 사다리형·완경사 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 65,600원/㎡입니다.
• 용도지역과 제한. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 준보전산지와 접하는 사항도 확인됩니다. 실제 이용·개발·거래 시 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 제시외 태양광 설비가 매각에 포함됩니다. 설비의 현황과 작동상태, 소유·이용관계, 관리 부담 등을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 환금성. 해수욕장 인근의 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 물건입니다. 유사 실거래가격이 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 8가구 전수 점유조사. 1층과 2층의 각 가구별 실제 점유자·임대차계약·보증금·차임·전입일을 확인하세요. 허인 외의 임차관계 존재 여부가 중요합니다.
• 허인의 임대차관계. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 최우선변제 대상 여부와 명도에 미치는 영향을 점검하세요.
• 근저당권 승계. 서천농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 을구 12번 근저당권의 현황과 실제 배당수령권자를 대조하세요.
• 토지 등기와 공동담보. 건물 근저당권에 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 토지 등기부도 별도로 확인하고, 건물·토지의 권리관계 및 매각범위를 대조하세요.
• 매각 포함물 확인. 일괄매각 대상인 건물·토지와 제시외 태양광 설비의 실제 상태, 설치 위치, 사용관계, 인수할 관리 부담을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 계획관리지역과 토지거래허가구역 등의 적용 여부, 이용·개발상 제약을 관할 기관과 관련 원본을 통해 확인하세요.
• 실거래 비교. 대난지도 해수욕장 인근의 유사 건물·토지 거래와 실제 이용수익을 비교하여 감정가 693,907,600원의 적정성을 검토하세요.
• 명도와 관리 부담. 전체 8가구의 인도 가능성, 실제 거주 여부, 시설 유지관리, 미납 공과금 등 추가 비용을 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기부를 최신 상태로 대조하고, 기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 투자 안전은 다르다”

이 물건은 2016년 근저당권을 말소기준으로 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 각 회차 시나리오에서도 채권최고액 기준 예상 미배당은 없습니다.

그러나 권리상 인수액이 0원이라는 숫자만으로 입찰을 결정하기에는 확인할 사항이 많습니다. 건물은 8가구의 다가구주택인데 확인된 전입 조사대상은 허인 1명이고 보증금과 확정일자 등은 미상입니다. 근저당권 승계와 신청채권자 배당 계산도 대조해야 합니다. 여기에 유사 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가 693,907,600원의 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 추정은 양호하지만, 임대차·배당·시세 검증 전에는 입찰 보류입니다. 우선 8가구의 실제 임대차관계와 토지 권리관계를 확인하고, 비교 가능한 거래가격과 추가 비용을 검토한 뒤 적정 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성은 검토할 수 있지만, 유찰 자체가 저가 매수의 증거는 아닙니다.