서울중앙지방법원 2026타경100495. 서울 동작구 신대방동에 위치한 동작상떼빌 101동 906호 아파트입니다. 감정가는 1,390,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 현재 소유자는 조규원이며, 2018년 1월 18일 거래가액 670,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 김선양 명의 근저당권 150,000,000원이 추가되고, 이갑근 명의의 임차권등기가 설정됐습니다. 현재 경매는 후순위 근저당권자인 김선양의 신청으로 진행됩니다. 등기상 권리의 소멸 순서는 비교적 명확하지만, 후순위 임차권의 배당관계와 실제 점유관계까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.

더욱 중요한 것은 입찰가격입니다. 최근 12개월 동일 단지 유사면적 거래 평균은 1,274,500,000원인데, 감정가는 이를 115,500,000원 웃돕니다. 최신 거래가와 감정가가 같다는 사실만으로 개별 호수의 가격 경쟁력이 확보되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

핵심은 2018년 1월 18일 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 국민은행 근저당권 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 중소기업은행 근저당권은 현재 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 후순위 김선양 근저당권과 임의경매개시결정등기도 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

과거 박충현의 청구금액 200,000,000원 가압류와 관련 강제경매개시결정도 확인됩니다. 그러나 해당 강제경매개시결정은 2022년 12월 19일 말소됐고, 가압류 역시 2024년 8월 1일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 별도로 존속하는 선순위 가압류로 볼 사항은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 인수액 0원과 보증금 위험은 구별해야 한다

실제 임차인으로 기재된 사람은 김미영·이갑근 2명입니다. 임차권등기의 대위자로 표시된 서울보증보험주식회사는 별도의 실제 임차인이 아니므로 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

김미영의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입신고일 자체는 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일만으로 선순위 대항력이 성립한다고 볼 근거는 없으나, 실제 점유·임대차 권원 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리합니다. 이갑근은 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리 이후입니다.

임차권등기에는 서울보증보험주식회사의 대위변제가 기재돼 있습니다. 대위원인은 2024.08.05 대위변제이고, 2018.12.18 임차보증금반환채권의 질권도 표시돼 있습니다. 이는 기존 임차보증금 채권에 관한 대위관계이므로 서울보증보험을 또 다른 250,000,000원 임차인으로 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 115,500,000원 높다

동작상떼빌은 545세대 규모의 아파트단지입니다. 분석 대상의 비교면적은 128.61㎡이며, 최근 실거래 표본에는 전용 128.61㎡와 132.43㎡가 함께 포함돼 있습니다. 2025년 10월부터 2026년 9월까지의 거래 12건을 보면, 최근 12개월 평균은 1,274,500,000원입니다.

실거래 최저는 1,140,000,000원, 최고는 1,390,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 9월 17층 거래가도 1,390,000,000원입니다. 즉, 신건 최저가가 최신 거래가와 같고, 최근 12개월 평균보다 115,500,000원 높습니다.

특히 감정 대상은 9층인데, 최신 거래는 17층·132.43㎡입니다. 면적과 층수가 서로 다른 거래를 단순히 같은 가격으로 비교하면 실제 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다. 감정가가 최고 거래가에 닿아 있다는 사실은 신건 응찰가격에 충분한 안전마진이 없다는 신호로 해석하는 편이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,390,000,000원 가정)

집행비용 16,300,000원, 근저당 배당 540,000,000원 및 150,000,000원, 소유자 잔여 683,700,000원은 현재 산정된 추정 배분액입니다. 이갑근 임차보증금 250,000,000원의 배당은 반영되지 않았으며, 김미영의 미상 보증금·당해세·최우선변제 등도 확정 반영된 금액이 아닙니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 남는다

현재 회차는 감정가 그대로인 신건입니다. 유찰 시 산정된 가격과 배당구조를 나란히 보면 다음과 같습니다.

각 회차의 채권자 배당과 소유자 잔여액은 근저당 채권최고액 중심의 산정값입니다. 임차인 배당, 대위채권, 세금 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다. 유찰 후 가격은 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 차기 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.

현재 최저가와 달리 1회 유찰 가정가격 1,112,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가격 889,600,000원은 이보다 더 낮습니다. 그러나 이는 어디까지나 매각가격을 기준으로 한 단순 비교입니다. 임차인 점유 및 배당 문제를 확인하지 않은 상태에서 유찰가격만 보고 안전한 매입이라고 판단해서는 안 됩니다.

특히 신청채권자 김선양의 청구액은 245,465,753원인데, 근저당권 채권최고액 기준 예상배당은 150,000,000원입니다. 따라서 이 예상배당만으로 신청채권자의 청구액 전체가 충족되는 것은 아닙니다. 실제 채권 잔액과 배당요구 관계를 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 신대방동 신대방1동 주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역·신대방역이 있어 대중교통 접근성이 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수·난방·승강기·방송·소방설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·일반상업지역 및 대림지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 사항이 있으며 토지거래계약허가구역 지정도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 취득 후 이용·처분상 제한은 관계기관에 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 545세대 아파트단지이고 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 1,140,000,000원부터 1,390,000,000원까지 분포해 면적·층수·개별 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
• 위반 및 공부 차이. 감정자료상 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가격 상한. 최저가 1,390,000,000원은 최근 평균 1,274,500,000원보다 높습니다. 신건 응찰을 검토한다면 개별 호수의 층·향·수리 상태까지 반영해 적정가격을 다시 계산해야 합니다.
• 임차인 김미영 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 미상입니다. 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 점유권원을 검증해야 합니다.
• 임차인 이갑근 배당. 보증금 250,000,000원, 확정일자 2018.02.26, 임차권등기일 2025.11.17 및 배당요구 기재를 대조해 배당 가능성과 순위를 확인해야 합니다.
• 서울보증보험 대위관계. 2024.08.05 대위변제 및 2018.12.18 질권 관계가 기재돼 있습니다. 대위 범위와 실제 채권귀속 관계를 확인하고 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 예상배당에는 임차권 보증금 배당이 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 683,700,000원을 실제 확정 배당으로 오인하지 않아야 합니다.
• 신청채권자 청구액. 김선양의 청구액 245,465,753원과 근저당권 채권최고액 150,000,000원의 차이를 확인하고 실제 배당관계를 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 거주자와 점유현황을 확인해야 합니다. 등기상 인수액이 0원으로 산정돼도 명도 협의와 인도절차 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인의 부담 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 토지거래 및 이용 규제. 토지거래계약허가구역 지정과 경매 취득의 적용관계를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 사면 좋은 경매가 아니다”

동작상떼빌 906호의 등기상 권리소멸 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인이 없다는 뜻은 아닙니다. 김미영·이갑근 2명이 기재돼 있고, 이갑근의 250,000,000원 보증금과 서울보증보험 대위관계가 존재합니다. 배당표에는 해당 임차보증금의 배당이 반영되지 않았으므로 실제 배당관계와 점유관계를 확인하지 않은 채 권리상 완전한 안전물건으로 단정해서는 안 됩니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 평균 1,274,500,000원에 비해 신건 최저가 1,390,000,000원은 109.1% 수준입니다. 가장 최근 실거래와 같은 가격에서 경매가 출발하므로, 경쟁입찰을 통해 가격이 더 올라가면 시세 대비 부담은 커집니다.

결론은 권리조건 확인, 신건 가격 보류입니다. 유찰 이후의 가격은 검토할 가치가 있지만, 그 전에 임차보증금 배당과 대위관계, 실제 점유상태를 명확히 하고 유사면적 실거래를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다. 현재 가격만으로는 충분한 투자 안전마진이 확인되지 않습니다.