서울중앙지방법원 2026타경100524. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 8층 805호입니다. 건물 명칭에는 오피스텔이 들어가지만, 감정평가상 이용상태와 공부상 용도는 다세대주택입니다. 전용면적 12.6㎡, 사용승인일 2021년 1월 28일, 전체 29세대 규모의 소형 집합건물입니다.

소유자 조재윤은 2022년 4월 8일 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 221,000,000원입니다. 이 주택에는 강경우 명의의 임차보증금 221,000,000원이 설정되어 있으며, 임차권등기는 2024년 3월 19일 접수되었습니다. 이후 2026년 3월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

권리의 핵심은 임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 존재한다는 점입니다. 원칙적으로 매수인이 인수할 가능성이 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사가 제출한 2026년 5월 22일자 확약서가 이를 해소하는 결정적인 자료입니다. 다만 확약에 따른 권리 포기와 등기 말소가 실제 매각 절차에서 유효하게 처리되는지는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 말소기준권리는 2026.03.17 강제경매개시결정입니다. 반면 강경우의 주택임차권등기는 2024.03.19 접수되어 그보다 앞섭니다. 임차인은 2022.04.11 전입신고를 마쳤고, 확정일자는 2022.03.02입니다. 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 것으로 확인되므로 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

2021년 설정된 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2022.04.08 이미 말소됐습니다. 한편 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있어, 임대사업자 등록 및 임대의무와 관련한 매각 후 처리도 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계

실제 임차인은 강경우 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 거주 임차인이 아니라 강경우의 보증금반환채권을 승계한 보증기관이자 신청채권자입니다. 따라서 강경우 보증금 221,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 221,000,000원을 독립된 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래보다 높은 신건 가격

태양오피스텔은 전체 29세대 규모이며, 비교 가능한 거래 기록은 2022년 1월부터 4월까지의 12건입니다. 대부분 전용 12.6㎡이고 일부 전용 11.5㎡ 거래도 포함됩니다. 이 표본의 평균은 218,250,000원, 가장 최근 기록된 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다.

신건 최저매각가와 확약 적용 실질취득액은 모두 227,000,000원입니다. 이는 표본 평균 218,250,000원보다 8,750,000원 높고, 표본 평균의 104.0%에 해당합니다. 가장 최근 거래인 2022.04의 221,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시산입니다. 집행비용 3,978,000원, 강경우 임차보증금 우선변제 221,000,000원, 주택도시보증공사 배당 2,022,000원으로 표시된 금액 구성입니다. 다만 주택도시보증공사는 강경우의 승계인이므로 두 항목의 채권 중복 여부를 반드시 정리해야 합니다.

위 금액은 제시된 배당 시산의 배분 구조를 표시한 참고치입니다. 임차인과 승계기관이 별도 채권자인 것처럼 기재되어 있어 실제 배당 상대방과 금액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다

이 사건의 가장 중요한 구분은 선순위 대항력 임차권만 존재하는 경우와 보증금 반환청구권 포기 확약이 적용되는 경우입니다. 확약이 없다면 낮은 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없지만, 확약이 유효하게 적용되면 강경우 보증금의 인수액이 실질 0원이므로 낙찰가가 실질취득액의 기준이 됩니다.

유찰 회차는 가격 시나리오이며 실제 매각 예정일을 의미하지 않습니다. 확약 미적용 시산 인수액은 배당비용 등을 반영한 추정값입니다. 실질취득액은 확약의 유효한 적용을 전제로 한 낙찰가와 보증금 인수액의 합계로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다.

다만 확약 적용으로 인수 부담이 사라진다고 해도 현재 신건 가격이 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 227,000,000원은 확인된 2022년 실거래 평균과 최신 기록 거래보다 높습니다. 1회 및 2회 유찰 가격에서는 과거 거래금액과의 차이가 벌어지지만, 그 자체로 현재 시세 대비 할인이라고 결론 낼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 북서측 인근입니다. 오피스텔·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2021.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 최상층 805호입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기, 주차설비, 화재탐지설비가 있습니다.
• 용도. 명칭은 태양오피스텔이지만 해당 호실은 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적 12.6㎡의 소형 주거용 물건이므로 일반 아파트와 동일한 거래·환금성을 가정하기 어렵습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 북측으로 폭 8m 미만의 소로3류에 접합니다. 공시지가 자료는 7,009,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소형 다세대주택이고, 경매 평균 유찰은 9.1회로 기록되어 있습니다. 2022년 이후의 비교 실거래가 확인되지 않아 현재 매수 수요와 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인이 최우선. 2026.05.22 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 구체적인 조건과 효력을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 처리. 을구 1번 강경우의 주택임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 별도의 이행조건이나 분쟁 가능성이 있는지 집행기록과 대조해야 합니다.
• 승계채권 중복 확인. 강경우 보증금 221,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 221,000,000원은 동일한 보증금반환채권의 승계관계에 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 배당받을 권리자와 배당표를 확인해야 합니다.
• 현재 점유 상태 및 명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도명령 및 인도 협의에 장애가 없는지 확인해야 합니다. 확약은 보증금 인수 문제를 해결하는 자료이지 점유 이전 완료를 증명하는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.08 접수된 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 현행 실거래 재확인. 비교 가능한 거래가 2022년 기록에 집중되어 있으므로, 2026년 현재 동일 건물 및 인근 유사 소형 다세대주택의 실제 매매가격을 확인하지 않고 신건 가격을 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 이력과 환금성. 평균 유찰 9.1회라는 통계가 해당 호실 및 유사 권리구조의 사건에 얼마나 적용되는지, 유찰 원인이 무엇인지 개별 사례로 검토해야 합니다.
• 체납 및 부대비용. 미납 관리비의 공용부분 부담, 당해세, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 고려해 실제 총투입자금을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 최신 권리변동 사항을 최종 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 이야기

이 사건은 단순한 선순위 임차권 인수형 경매가 아닙니다. 보증금 221,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있지만, 주택도시보증공사가 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출한 사건입니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 신건 최저가 기준 실질취득액은 227,000,000원입니다.

그러나 확인된 실거래 평균은 218,250,000원, 최신 기록 거래는 221,000,000원으로 모두 신건 가격보다 낮습니다. 더욱이 거래가 2022년에 집중돼 있어 2026년 현재 시세를 확정할 수 없고, 건물의 경매 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다. 소형 다세대주택의 환금성까지 고려하면 신건 가격에 높은 점수를 주기 어렵습니다.

권리 측면에서는 확약이 중요한 해소 장치이지만, 가격 측면에서는 신건 입찰을 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다. 확약의 효력과 말소 절차를 확인한 후, 현재 비교 가능한 실거래를 확보하고, 유찰 시 실질취득액이 얼마나 낮아지는지에 따라 입찰을 검토하는 접근이 적절합니다. 결론은 권리 조건부 해소, 신건 가격 메리트 미확인, 적극 입찰 보류입니다.