부산지방법원 2025타경3622. 부산광역시 금정구 구서동 우석쉐르빌 3층 302호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설로 이용 중이며, 건물은 지하 1층·지상 20층 규모입니다. 소유자는 주식회사우석쉐르빌이고, 채권자 정정철의 강제경매로 매각이 진행됩니다. 그런데 등기부와 임차관계를 함께 살펴보면, 경매신청채권자인 정정철이 임차보증금 165,000,000원을 가진 선순위 임차권자이기도 하다는 특징이 나타납니다.

등기부상 최초 근저당권은 2020년 설정되었으나 이미 말소되어, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.11. 주식회사 코콤네트워크의 가압류입니다. 반면 정정철의 주민등록일과 점유개시일은 2020.07.20.로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이 사건은 가압류가 말소된다는 사실보다 선순위 임차권의 인수 범위를 먼저 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 채권과 남는 임차보증금

권리관계의 출발점은 2020.04.07. 소유권보존등기입니다. 같은 날 온천새마을금고의 채권최고액 5,280,000,000원 근저당권이 설정되었지만, 2020.07.27. 말소되었으므로 현재 경매의 말소기준권리로 삼지 않습니다.

현재 말소기준인 코콤네트워크 가압류는 2024.07.11. 접수되었고, 이후 정정철의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 임차권등기의 접수일만으로 판단할 수 없습니다. 정정철은 2020.07.20. 전입 및 점유를 시작한 것으로 기재되어 있어 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가진 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정정철의 보증금은 최초 150,000,000원에서 2022.06.28.에 15,000,000원 증액된 총 165,000,000원입니다. 최초 계약과 증액분 모두 말소기준권리인 2024.07.11.보다 앞선 확정일자가 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 표면상 74.2%의 착시

우석쉐르빌은 2020.04.01. 준공된 52세대 건물입니다. 확인된 유사 면적대 실거래는 다음 2건이며, 모두 2021~2022년 거래라는 점을 유의해야 합니다.

표면적인 최저가 175,000,000원은 실거래 표본 평균 236,000,000원의 74.2%에 불과합니다. 하지만 이 비율에는 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금이 반영되어 있지 않습니다.

제시된 예상배당과 같이 보증금 165,000,000원이 전액 인수된다면, 현재 회차의 실질취득 부담은 다음과 같습니다.

더욱이 비교 대상인 2건의 실거래는 2021~2022년에 이루어진 거래입니다. 분석 기준 시점의 최신 시세나 가격 추세를 충분히 반영한다고 보기 어렵습니다. 실제 거래층도 12층과 20층으로 이번 물건의 3층과 차이가 있습니다. 따라서 236,000,000원을 현재 확정 시세로 간주해서는 안 되며, 새로운 실거래와 현장 매물가격을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

제시된 추정 배당순서를 그대로 적용한 예시입니다. 집행비용 3,250,000원과 채권자 배당 171,750,000원의 합계는 175,000,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금의 우선변제 가능성 및 정정철의 중복 청구 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 판단 금지

1회 유찰 시 최저매각가는 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 두 가격 모두 임차보증금 165,000,000원보다 낮습니다.

제시된 회차별 배당 가정은 모두 임차보증금 165,000,000원을 매수인 인수액으로 기재하고 있습니다. 이는 전액 인수 위험을 보여주는 보수적인 시나리오이며, 유찰 후 실제 매수비용이 얼마가 되는지는 보증금의 배당 여부 및 잔액 계산을 다시 검증해야 합니다. 유찰 횟수보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차보증금의 최종 인수 범위입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 구서동 두실초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산 도시철도 두실역이 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층·지하 1층 건물로, 승강기·급배수 및 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·기계식주차설비와 도시가스 개별난방시설이 있습니다.
• 도로. 본건 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,698,000원/㎡입니다.
• 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 반면, 등기부에는 주택임차권등기가 존재합니다. 실제 주거 사용 여부와 임대차보호법 적용관계는 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 52세대 규모이며 확인된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2021~2022년의 12층·20층 사례로, 이번 3층 물건의 현재 환금성을 직접 증명하기에는 한계가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력 확인. 정정철의 전입일 2020.07.20.과 말소기준권리 2024.07.11.의 선후관계, 실제 점유 및 주거 사용 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권 인수 범위. 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 주택임차권등기의 인수 조건과 보증금 165,000,000원의 실제 미변제 잔액을 확인해야 합니다.
• 우선변제권 검증. 확정일자 2020.07.16. 및 2022.06.28.의 효력, 임차권등기·배당요구와 관련된 권리관계를 확인해야 합니다.
• 동일인 중복 채권 검토. 정정철이 임차권자·가압류권자·경매신청채권자로 등장하므로, 동일 채권의 중복 계상 가능성과 실제 채권원인을 대조해야 합니다.
• 소유자 법인 및 임대차 실재성. 주식회사우석쉐르빌과 정정철 사이의 임대차계약, 보증금 지급 및 증액 내역, 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2021~2022년 실거래 2건만으로 2026년의 시장가격을 확정하기 어렵습니다. 동일 건물·유사 층의 최신 거래와 실제 매도 호가를 비교해야 합니다.
• 관리비 및 점유관계. 미납 공용관리비, 기계식주차 이용 조건, 실제 점유자의 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당 관련 자료를 확인하고, 인수액을 확정한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아 보여도 실질취득은 다르다”

이 사건의 핵심은 단순한 가압류나 채권액이 아닙니다. 2020년부터 전입·점유한 선순위 임차인이 존재하고, 그 임차보증금의 미변제 잔액이 낙찰자에게 승계될 수 있다는 점입니다.

신건 최저매각가는 175,000,000원이지만, 제시된 배당 가정에 따라 보증금 165,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득 부담은 340,000,000원입니다. 이는 확인된 과거 실거래 표본 평균 236,000,000원의 144.1%로, 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 비교 실거래도 오래된 자료이므로 현 시세 검증이 추가로 필요합니다.

향후 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 특히 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 경우에는 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 인수형 구조를 고려해야 합니다. 정정철의 우선변제권과 중복 채권관계가 확정되지 않은 상태에서 최저가만 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.