부산지방법원 2025타경3820. 부산 동구 범일동 성무아이반스타 2층 201호입니다. 공부상 공동주택인 도시형생활주택이며, 2018년 사용승인된 지상 15층 건물에 위치합니다. 등기부상 소유자는 주식회사비전으로, 2020년 6월 소유권을 취득했습니다.
등기부의 첫 말소기준권리는 2022년 12월 13일 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 이후 신용보증기금, 근로복지공단, 우리은행 등의 가압류와 국가·지방자치단체·국민건강보험공단 등의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
특히 윤대원의 전입일은 2020년 4월 22일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 윤대원은 본 경매 사건의 신청채권자이기도 합니다. 실제 임대차관계와 점유 여부가 확인되어야 권리 성격을 판단할 수 있습니다. 보증금이 불명확한 상태에서 예상배당표의 인수액 0원을 확정적인 안전 신호로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 154 성무아이반스타 2층 201호 도로명주소: 부산광역시 동구 정공단로 47-1 |
| 물건종류 | 아파트 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 49.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 15층 중 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2018.12.03 |
| 단지 규모 | 66세대 |
| 소유자 | 주식회사비전 · 2020.06.09 소유권이전 · 거래가액 192,700,000원 |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 윤대원 |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 점유상황 | 현장조사 시 폐문부재 · 내부 이용상태 및 임대관계 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자
말소기준은 갑구 7번 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 최초 청구금액은 30,000,000원이며, 2023년 6월 5일 일부해제에 따른 변경등기에는 19,917,216원이 기재되어 있습니다. 변경등기는 동일 가압류에 관한 것이므로 별개의 독립채권으로 중복 합산하지 않도록 확인해야 합니다.
갑구 9번·11번 신용보증기금 가압류는 각각 697,000,000원과 50,000,000원, 갑구 15번 근로복지공단 가압류는 40,000,000원, 갑구 16번 우리은행 가압류는 73,876,218원입니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 채권액이 크고 압류가 다수 존재하므로, 실제 배당은 세금의 법정기일과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤대원 | 2020.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 확인된 임차인 | 윤대원 · 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 미상 |
| 전입일 | 2020.04.22 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 | 미상 |
| 배당요구 | 신청 · 2025.11.03 |
| 대항력 | 말소기준권리 이전 전입 · 실제 점유와 임대차관계 확인 필요 |
| 관계인 여부 | 윤대원은 현 경매 신청채권자와 동일인 |
| 매수인 인수 | 보증금 및 배당 결과 확인 전 확정 불가 |
실질취득은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수해야 할 미배당 보증금 등을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 따라서 향후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 인수 관계를 먼저 확인해야 하며, 인수액이 확정되지 않은 상태에서 저가 낙찰 가능성만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 고가
성무아이반스타는 66세대 규모의 도시형생활주택입니다. 전체 실거래 11건의 평균은 187,545,454원으로 현재 감정가에 가깝습니다. 그러나 가격 판단에서 중요한 것은 전체 기간 평균보다 최근 거래 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.28㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 47.28㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2025.03 | 47.28㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.57㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2024.03 | 45.63㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 49.57㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2023.05 | 49.84㎡ | 10 | 202,000,000원 |
| 2023.02 | 49.57㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 49.84㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2022.03 | 49.57㎡ | 14 | 197,000,000원 |
| 2021.08 | 49.84㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 187,545,454원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 173,333,333원 |
2026년 1월에는 동일 면적·동일 층·동일 가격의 거래가 2건 기재되어 있습니다. 실제 독립 거래 여부와 최근 평균의 집계기간은 원본 실거래 신고자료로 대조하는 것이 좋습니다.
2022~2023년에는 190,000,000원~210,000,000원 수준의 거래가 여럿 있었지만, 최근 거래가격은 170,000,000원~175,000,000원 수준입니다. 전체 기간 평균이 187,545,454원이라고 해서 현재 시세를 그 수준으로 평가하면 과거 고가 거래에 의해 가격을 높게 판단할 위험이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
아래 금액은 제시된 채권순서에 따라 산출된 단순 예상배당입니다. 선순위 임차인의 보증금과 세금의 실제 우선순위가 확정되지 않은 상태이므로 법원이 확정하는 배당표와 다를 수 있습니다. 특히 가압류채권 간 배당관계와 변경등기 중복 여부는 별도로 검토해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 서울보증보험 가압류 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류(갑구 9) | 697,000,000원 | 153,582,000원 |
| 3. 신용보증기금 가압류(갑구 11) | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 변경(갑구 7-1) | 19,917,216원 | 0원 |
| 5. 근로복지공단 가압류 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 우리은행 가압류 | 73,876,218원 | 0원 |
| 7. 신청채권자 윤대원 | 170,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,418,000원, 채권자 배당 183,582,000원으로 매각대금 187,000,000원이 소진되는 가정입니다. 서울보증보험 가압류 변경액의 중복 여부, 임차인 보증금, 조세·공과금 우선순위 등이 반영되지 않은 잠정 계산이며 실제 배당순서를 확정하는 표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 권리 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 187,000,000원 | 183,582,000원 | 897,211,434원 |
| 1회 유찰 · 80% | 149,600,000원 | 146,705,600원 | 934,087,834원 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 117,204,480원 | 963,588,954원 |
미배당액은 제시된 채권 합계 1,080,793,434원을 기준으로 한 단순 추정치이며, 가압류 변경등기 중복 가능성과 임차보증금 미상 등으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
같은 단지의 경매물건은 평균 1.5회 유찰된 것으로 나타납니다. 다만 이 수치만으로 본건의 향후 유찰 여부나 낙찰가를 예측할 수는 없습니다. 먼저 권리관계를 확정하고, 그다음 인수금까지 포함한 실질취득금액을 최근 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 데레사여자고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 좌천역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018년 12월 3일 사용승인된 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·공동현관설비가 설치되어 있습니다.
- 현황. 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 것으로 조사되었으나, 폐문부재로 내부마감 및 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 66세대 소규모 단지로, 최근 거래 표본이 적고 과거 거래가격과 최근 거래가격의 차이가 큽니다. 최근 가격 추세 -10.1%를 고려하면 재매각 시 가격 변동 위험에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입자 실체 확인. 윤대원의 전입일 2020.04.22와 실제 주택 인도·점유 시작 시점, 임대차계약의 진정성을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금과 임대차기간, 확정일자, 배당요구 내용 및 예상 배당액을 확인해야 합니다. 미배당 보증금 인수 여부를 확인하지 못하면 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
- 채권자와 임차인 동일인 관계. 신청채권자 윤대원의 청구금액 170,000,000원과 임차보증금 사이의 관계를 매각물건명세서·채권 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 압류 및 세금. 국가·지방자치단체·국민건강보험공단 등의 압류 8건을 검토하고 조세채권 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가압류 변경등기. 서울보증보험의 최초 청구금액 30,000,000원과 변경등기 금액 19,917,216원의 관계를 확인하여 채권 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 공매 절차. 과거 한국자산관리공사 공매공고가 취소되었으므로 현재 별도 공매 또는 체납처분 절차가 진행 중인지 재확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 최근 거래 평균 173,333,333원과 최신 거래가 175,000,000원을 기준으로 하되, 거래 중복 여부, 실제 거래시점, 면적·층별 가격 차이 및 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 현장 방문. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 실제 점유자, 시설 상태, 하자 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비와 입찰조건. 공용부분 관리비 체납, 입찰보증금, 매각물건명세서의 특별매각조건 등을 관리사무소와 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 인수 위험도 미확정”
이 사건은 등기상 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 윤대원의 선순위 전입과 보증금 미상이 핵심 변수입니다. 임대차의 진정성, 대항력, 배당 및 미배당 보증금 인수 여부가 명확해지기 전에는 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 187,000,000원은 최근 거래 평균 173,333,333원의 107.9%입니다. 최신 거래가격인 175,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세는 -10.1%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
선순위 전입자의 보증금과 인수액이 확인되지 않았고, 압류·가압류 관계가 복잡합니다. 신건 가격 역시 최근 시세보다 높은 데다 하락 추세가 확인됩니다. 권리관계를 먼저 확정하고 실질취득금액이 최근 시세보다 충분히 낮아지는 조건에서만 재검토할 대상입니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 떠안고 취득하게 되는지입니다. 그 숫자가 확인되기 전에는 유찰로 가격이 내려가더라도 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
