부산지방법원 2025타경3967. 부산 금정구 구서동 소재 구서동쌍용예가2단지 205동 1층 101호입니다. 전용면적은 157.7983㎡로, 2010년 준공된 809세대 아파트단지에 속합니다. 등기상 소유자는 최성훈이고, 2016년 8월 29일 거래가액 600,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 오에스비저축은행 및 개인 근저당권, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 배당을 전부 받지 못했다고 해서 부족액이 곧바로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.
하지만 이 사건에는 따로 살펴볼 부분이 있습니다. 부산은행 말소기준 근저당의 채권최고액이 변경되었고, 2019년 설정된 또 다른 부산은행 근저당권이 2024년 하나은행으로 이전된 기록도 존재합니다. 현재 예상배당표에는 해당 권리의 금액이 독립적인 배당항목으로 반영되어 있지 않습니다. 따라서 배당표를 확정적인 권리순위표로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1059 구서동쌍용예가 205동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 금샘로 262 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 구서동쌍용예가2단지 |
| 면적 / 층 | 전용 157.7983㎡ · 22층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 | 809세대 · 2010.10.28 준공 |
| 소유자 | 최성훈 · 2016.08.29 소유권이전 · 등기상 거래가액 600,000,000원 |
| 감정가 | 950,000,000원 |
| 최저매각가 | 950,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 하나은행 |
| 청구금액 | 360,999,594원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.29 부산은행 근저당권 (을구 3번) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸 대상, 배당순위는 재검증
핵심 말소기준은 2016.08.29 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 462,000,000원이었고, 이후 2019년 429,000,000원, 2021년 413,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 최초 채권최고액인 462,000,000원을 사용하므로 최종 변경금액과 차이가 있습니다.
이후 설정된 오에스비저축은행 243,600,000원, 이건우 180,000,000원, 신동영 120,000,000원의 근저당권은 말소기준권리 후순위입니다. 중소기업은행 가압류 32,199,344원과 경매개시결정, 국세 관련 압류도 등기상 말소 대상에 해당합니다. 다만 국세 압류가 있다는 사실과 배당에서 조세가 어떤 순위로 처리되는지는 별개의 문제이므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 실제 확인된 임차인 | 0명 | 신고 임차인 없음 |
| 감정평가 임대관계 | 미상 | 확인 필요 |
| 대항력 여부 | 확인된 임차인 없음 | 미확정 |
| 우선변제권 여부 | 확인된 임차인 없음 | 확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 | 중복 보증금 신고 없음 |
| 추정 매수인 인수 | 0원 | 현 단계 추정 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
구서동쌍용예가2단지의 전용 157.8㎡ 안팎 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 935,416,666원이지만, 이전의 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 874,166,666원과 2026년 8월 최신 거래 800,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 157.8㎡ | 2층 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 157.8㎡ | 8층 | 960,000,000원 |
| 2026.01 | 157.8㎡ | 5층 | 945,000,000원 |
| 2025.12 | 157.8㎡ | 9층 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 156.83㎡ | 6층 | 900,000,000원 |
| 2025.10 | 156.83㎡ | 21층 | 940,000,000원 |
| 2025.07 | 157.8㎡ | 9층 | 925,000,000원 |
| 2025.07 | 157.8㎡ | 5층 | 970,000,000원 |
| 2025.06 | 157.8㎡ | 6층 | 965,000,000원 |
| 2025.06 | 156.83㎡ | 19층 | 980,000,000원 |
| 2025.05 | 157.8㎡ | 25층 | 1,120,000,000원 |
| 2025.04 | 157.8㎡ | 10층 | 1,020,000,000원 |
| 비교 지표 | 금액 / 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 전체 12건 평균 | 935,416,666원 | 과거 고가 거래 포함 |
| 최근 12개월 평균 (6건) | 874,166,666원 | 핵심 비교 기준 |
| 최신 거래 (2026.08) | 800,000,000원 | 2층 거래 |
| 최저매각가 | 950,000,000원 | 최근 시세 이상 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 108.7% | 가격 메리트 없음 |
| 최근 거래가격 추세 | -12.3% | 하락 추세 |
최저가 950,000,000원은 최근 12개월 평균보다 75,833,334원 높습니다. 최신 실거래 800,000,000원과 비교하면 차이는 150,000,000원입니다. 전체 평균만 보면 차이가 크지 않아 보일 수 있지만, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 하면 감정가의 가격 부담이 뚜렷해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 950,000,000원 가정)
아래는 현재 회차 최저가에 낙찰된다는 가정하에 산정된 예시 배당입니다. 집행비용 11,900,000원을 우선 공제하고 나머지를 채권자에게 배분한 구조입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 실제 채권잔액·조세 우선순위·을구 11번 권리의 존속 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,900,000원 |
| 1. 부산은행 · 을구 3번 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 오에스비저축은행 · 을구 16번 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 3. 이건우 · 을구 17번 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 신동영 · 을구 18번 | 120,000,000원 | 52,500,000원 |
| 5. 중소기업은행 · 가압류 | 32,199,344원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,037,799,344원 | 938,100,000원 |
| 미배당 합계 | — | 99,699,344원 |
부산은행 배당액은 최초 채권최고액 462,000,000원을 사용한 시뮬레이션 금액입니다. 등기상 변경 채권최고액 413,000,000원과 차이가 있고, 을구 11번 근저당권의 하나은행 이전 관계도 배당에 별도 반영되지 않았습니다. 국세 압류 관련 조세, 실제 채권잔액, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당표로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 확대
현재 최저가와 유찰 후 가격을 비교하면, 매수인의 가격 부담은 줄어들지만 채권자에게 돌아가는 예상 배당금은 함께 감소합니다. 중요한 점은 후순위 담보권자의 미배당금이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아니라는 것입니다. 반대로 추후 선순위 대항력 임차인이 확인되면 인수 구조가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 950,000,000원 | 938,100,000원 | 99,699,344원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 760,000,000원 | 750,000,000원 | 287,799,344원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 608,000,000원 | 599,520,000원 | 438,279,344원 | 0원 |
유찰 후 매각가는 가정 시나리오이며 실제 다음 회차 진행이나 낙찰을 보장하지 않습니다. 회차별 배당액·미배당액·매수인 인수액은 각 시나리오의 추정값입니다. 특히 2회 유찰 시 배당 추정에도 확정되지 않은 채권순위와 점유관계의 영향을 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 장서초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산 도시철도 1호선 구서역이 소재합니다. 실제 도보 접근성과 이동 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
- 단지. 구서동쌍용예가2단지는 809세대, 2010.10.28 준공된 아파트단지입니다. 본건은 22층 건물의 1층 101호입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 건물이며, 외벽은 페인팅·석재 붙임 등의 마감이고 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지·경보설비, 소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지와 도로. 단지 토지는 동하향의 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다. 토지이용 관련 조회상 중로각지에 해당합니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 2,659,000원입니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실내 수선 상태와 시설 노후도는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 같은 면적대 실거래 표본은 12건으로 확인되지만, 거래가는 700,000,000원~1,120,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 평균은 전체 평균보다 낮고 거래 추세는 -12.3%입니다. 따라서 과거 최고가를 매각 가능가격으로 가정해서는 안 됩니다.
- 1층의 개별성. 실거래 비교표의 거래층과 본건의 층이 다르므로, 채광·사생활·소음·조망 및 내부 상태를 확인해 층별 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세로 입찰 상한 검토. 전체 평균 935,416,666원보다 최근 12개월 평균 874,166,666원과 최신 거래 800,000,000원을 우선 비교하세요. 하락 추세 -12.3%와 1층의 특성을 함께 고려해야 합니다.
- 부산은행 근저당권 변경 확인. 을구 3번의 최초 채권최고액 462,000,000원과 2021년 변경 채권최고액 413,000,000원이 다릅니다. 실제 피담보채무와 최종 등기 내용을 확인해야 합니다.
- 하나은행 이전 근저당권 확인. 을구 11번 및 11-3번의 원권리, 변경 및 이전등기를 함께 확인하고, 권리의 존속 여부와 실제 배당순위를 검증해야 합니다.
- 신청채권액과 배당액 불일치 확인. 하나은행의 청구금액은 360,999,594원인데 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다. 실제 배당요구 및 담보권 순위를 확인하기 전에는 해당 금액을 확정 배당 결과로 판단하지 마세요.
- 국세 압류와 당해세. 2025.10.29 국 명의 압류가 있으므로 세목·체납액·법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서, 임차권등기 여부와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비 등을 확인하고, 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 구분해야 합니다.
- 현장 실사. 1층의 채광·소음·사생활·누수·습기·창호·난방 등 가격에 영향을 주는 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 재검토. 1회 유찰 가정가격 760,000,000원, 2회 유찰 가정가격 608,000,000원을 참고하되, 각 회차의 최신 실거래와 권리상 변동을 다시 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 조세 관련 내용 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸 대상, 가격은 신건에서 불리”
이 사건의 핵심은 단순히 근저당권이 많다는 점이 아닙니다. 2016년 부산은행 근저당권을 말소기준으로 다수의 후순위 권리가 매각소멸 대상이라는 기본 구조가 있고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 채권자들의 미배당금만으로 낙찰자가 그 부족액을 떠안는다고 볼 수는 없습니다.
그러나 을구 3번의 변경 채권최고액과 을구 11번의 하나은행 이전등기는 배당분석에서 반드시 확인해야 합니다. 실제 임대관계도 미상인 만큼, 매수인 인수액 0원을 최종 확정된 사실로 취급해서는 안 됩니다.
가격은 더 분명합니다. 950,000,000원의 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 874,166,666원을 웃돌고, 최신 거래 800,000,000원과도 차이가 큽니다. 게다가 최근 거래가격 추세는 -12.3%입니다. 신건 최저가가 감정가와 동일한 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
종합 판단은 C등급. 담보권 매각소멸 구조는 긍정적인 요소지만, 신건 가격이 최근 시세를 초과하고 시장이 하락하는 데다 배당순위 및 점유관계에 확인 사항이 남아 있습니다. 지금은 높은 가격으로 서둘러 입찰할 물건이라기보다, 권리관계를 먼저 확정하고 실제 매각가격이 최근 시세 대비 충분히 조정되는지 살펴볼 물건입니다.
