부산지방법원 2025타경22506. 부산광역시 연제구 연산동 반도보라아파트 102동 6층 603호입니다. 전용면적은 102.6738㎡이고, 2000년 12월 9일 사용승인된 지하 1층·지상 25층 철근콘크리트조 아파트입니다. 연산역 남동측 인근에 위치하며, 단지 규모는 294세대입니다.
등기부를 살펴보면 이 물건은 담보권 설정과 말소, 채권양도, 경매개시와 취하가 반복된 이력이 눈에 띕니다. 소유자 강미숙은 2019년 12월 13일 매매를 원인으로 2020년 1월 20일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 350,000,000원이었습니다.
같은 날 연제새마을금고가 채권최고액 117,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권은 이후 107,900,000원으로 변경됐고, 권리자도 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 여러 후순위 담보권은 이미 말소됐지만, 별도로 설정된 을구 21번 근저당권과 그 변경·이전·근질권 관계는 현재 권리분석에서 놓쳐서는 안 될 부분입니다.
등기상 권리 소멸과 별개로, 투자 판단의 핵심은 494,000,000원이라는 신건 가격을 시장에서 정당화할 수 있느냐입니다. 확인되는 동일면적 거래는 2022년 7월 505,000,000원, 2024년 2월 395,000,000원입니다. 하락 흐름이 뚜렷한 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 현재 가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22506 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 766-2 반도보라아파트 102동 6층 603호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 월드컵대로114번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 102.6738㎡ (거래 비교면적 102.67㎡) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 25층 중 6층 |
| 사용승인 | 2000.12.09 |
| 단지규모 | 294세대 |
| 소유자 | 강미숙 (단독소유, 등기상 매매 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 | 494,000,000원 |
| 최저매각가 | 494,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 주식회사 하나더자산관리대부 |
| 청구금액 | 317,954,957원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2020.01.20 · 을구 3번 연제새마을금고 근저당권 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 임대차 여부 확인 필요 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
이 물건의 권리분석은 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 권리를 구별하는 것에서 출발해야 합니다. 등기부에는 과거 전세권과 여러 건의 근저당권, 채권양도 및 경매취하 이력이 함께 나타나지만, 모든 기록을 현재의 인수 위험으로 해석해서는 안 됩니다.
말소기준보다 앞서 설정됐던 차성민 명의 100,000,000원 전세권은 2005년 3월 4일 이미 말소됐습니다. 2023년 설정됐던 주식회사위드에셋자산관리대부 명의 5,000,000원 전세권도 2024년 7월 17일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 전세권을 현재 매수인이 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.
2025.08.12에는 주식회사 하나더자산관리대부의 신청으로 현재 사건인 2025타경22506의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.04.03에는 주식회사 새마을금고자산관리회사의 신청으로 2026타경10527 임의경매개시결정도 추가 등기됐습니다. 이들 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 494,000,000원은 가격 메리트가 있는가
반도보라아파트의 동일면적 102.67㎡ 거래자료를 비교하면, 확인되는 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 102.67㎡ | 2층 | 395,000,000원 |
| 2022.07 | 102.67㎡ | 16층 | 505,000,000원 |
| 전체 평균 | 102.67㎡ | 2건 | 450,000,000원 |
| 최근 구간 집계 | 102.67㎡ | 1건 | 395,000,000원 |
| 경매 신건 | 102.6738㎡ | 6층 | 494,000,000원 |
전체 2건 평균 거래가는 450,000,000원입니다. 이를 기준으로 해도 최저매각가 494,000,000원은 평균의 109.8%입니다.
하지만 전체 평균에는 2022년 7월 505,000,000원의 과거 고가 거래가 포함됩니다. 보다 나중에 거래된 2024년 2월 가격은 395,000,000원으로 내려왔고, 거래가 추세는 -21.8%입니다.
따라서 가격 판단은 과거 고가가 포함된 450,000,000원보다 최근 확인 거래가 395,000,000원에 더 무게를 두어야 합니다. 신건 최저가가 이 가격의 125.1%라는 점은 입찰 매력을 낮추는 핵심 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 말소기준 근저당권을 중심으로 작성된 단순 배당 모형입니다. 실제 권리관계에는 후순위 근저당권과 경매신청채권이 존재하므로, 모형의 잔여액을 곧바로 소유자에게 귀속되는 확정 금액으로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,340,000원 |
| 1. 을구 3번 · 연제새마을금고 근저당권 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 모형) | — | 369,660,000원 |
위 표는 제공된 단순 배당 모형의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 을구 3번 근저당권의 변경 채권최고액, 을구 21번 후순위 근저당권, 경매신청채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
④ 회차별 가격과 인수 위험
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다고 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 494,000,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 395,200,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 316,160,000원 | 0원* |
* 매수인 인수액 0원은 현재 배당·권리 산정 전제에 따른 추정치입니다. 점유·임대관계에 따라 실제 부담 여부는 달라질 수 있습니다. 유찰 시 가격은 가정이며 실제 매각기일·최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
1회 유찰 가정가격은 395,200,000원으로, 확인되는 2024.02 거래가 395,000,000원과 매우 가까운 수준입니다. 다만 동일한 금액대라는 이유만으로 안전마진이 충분하다고 볼 수는 없습니다. 거래 표본이 적고 최근 거래 시점이 오래됐기 때문입니다.
2회 유찰 가정가격은 316,160,000원입니다. 가격 자체는 신건보다 낮아지지만, 실제 낙찰가와 인수액, 명도비용 및 거래비용을 함께 검토해야 실질취득 부담을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 연산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2000.12.09 사용승인된 지하 1층·지상 25층 철근콘크리트조 아파트입니다. 승강기·소방·급배수·난방설비가 설치돼 있고 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감입니다.
- 토지·도로. 완만한 경사지대에 자체 지반을 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다. 공로와 접하며 단지 내 가로망과 주차시설이 확보돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 대로2류와 소로3류 등에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 3,087,000원입니다. 이는 개별 아파트의 현재 거래가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
- 환금성. 연산역 인근이라는 입지 특성이 있지만, 확인된 동일면적 거래는 2건뿐입니다. 2022.07 거래 이후 2024.02 거래가격이 하락한 만큼 신건 최저가 수준에서의 매도 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 3번 2020.01.20 근저당권의 현재 권리자와 107,900,000원으로 변경된 채권최고액을 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 후순위 근저당권 검토. 을구 21번 근저당권의 채권최고액 434,000,000원, 주식회사하나더드림대부로의 권리이전 및 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 관계를 확인하세요. 동일 담보채권의 중복 합산을 피해야 합니다.
- 배당표 재검증. 단순 모형의 소유자 잔여 369,660,000원을 실제 배당액으로 받아들이지 마세요. 청구금액 317,954,957원과 후순위 채권이 모형에 충분히 반영되지 않았습니다.
- 점유·임차인 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 미확인 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
- 과거 경매취하 이력. 2023년 및 2024년의 경매개시와 취하, 현재 진행 중인 경매개시결정을 구분하고 사건 진행 상태를 확인하세요.
- 최신 시세 조사. 2024.02 거래가 395,000,000원만으로 2026년 현재 시세를 확정하지 마세요. 동일면적 최근 거래 및 매물 호가, 층·향·내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준 설정. 현재 최저가 494,000,000원은 최근 확인 거래가의 125.1%입니다. 신건 가격 자체에 투자수익을 전제하지 말고 취득 관련 비용과 예상 처분가격을 함께 검토하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하고 필요할 경우 명도 절차를 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 법원 사건 진행 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸 가능성과 가격 매력은 별개다”
부산 연산동 반도보라아파트 603호는 말소기준권리 이후의 담보권이 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서 등기상 인수관계는 비교적 명확합니다. 과거 설정됐던 전세권들도 이미 말소됐으며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 임대관계와 점유상태가 확인되지 않았고, 을구 21번 근저당권과 경매신청채권을 반영한 정확한 배당 검증도 필요합니다. 무엇보다 가격 문제가 큽니다.
신건 최저가 494,000,000원은 확인되는 최근 거래가 395,000,000원의 125.1%입니다. 동일면적 거래가격의 추세는 -21.8%로 하락했고, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 450,000,000원과 비교해도 신건 가격은 높습니다.
실거래 표본이 적고 최신 거래월이 2024.02라는 한계까지 감안하면, 현재 감정가에 그대로 응찰할 근거는 더욱 신중하게 검토해야 합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유 확인과 배당 검증이 필요하고 신건 가격은 보수적으로 평가해야 합니다.
종합적으로 C등급 판단입니다. 핵심은 단순히 유찰 여부가 아니라, 최신 시세를 확인하고 실제 인수 부담을 확정한 뒤 충분한 가격 여유를 확보할 수 있느냐입니다.
