부산지방법원 2025타경22522. 이번 물건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 대원빌라 4층 401호입니다. 전용면적은 69.57㎡, 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 세대입니다. 2002년 6월 3일 사용승인된 다세대주택으로, 등기상 소유자는 주식회사보승디벨로퍼입니다.

이 회사는 2020년 7월 27일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 부산동부신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 187,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가등기와 세무서 압류가 등장했고, 부산동부신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

특히 이 물건은 등기권리의 선후관계와 임차인 권리가 중요합니다. 먼저 등기된 가등기의 성격이 명확하지 않고 임차보증금도 알려져 있지 않아, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 취득비용까지 내려간다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심

산정된 말소기준권리는 2024년 11월 25일 국(동래세무서장)의 압류입니다. 이 기준만 적용하면 그보다 뒤에 기입된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 앞선 2022년 1월 21일 김영희 명의 가등기는 단순하게 소멸한다고 볼 수 없습니다.

과거 금정농업협동조합·중소기업은행·하나은행의 근저당권과 성호섭 명의 가압류는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석에서 집중해야 할 부분은 김영희의 가등기, 2020년 근저당권의 실제 상태, 그리고 점유 임차인의 대항력 및 보증금입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 판단 유보

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 김일봉 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

김일봉의 전입일은 2020.10.16으로, 산정상 말소기준인 2024.11.25보다 앞섭니다. 그러나 실제 주택 인도일, 전입의 계속 여부, 임대차계약 내용과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정적으로 존재한다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

특히 2020.07.27 설정된 근저당권은 임차인 전입일보다 앞서므로, 그 근저당권의 존속 여부와 경매에서의 지위도 함께 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 시세보다 싼지 판단할 근거가 없다

감정가는 140,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 가격 비교에 사용할 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

등기상 소유자의 2020년 취득 거래가액은 220,000,000원이지만, 이는 과거 거래가격입니다. 현재 시세를 직접 나타내는 값으로 사용하기 어렵고, 현재 최저매각가의 할인율만으로 가격 메리트를 주장해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 계산된 배당표에는 집행비용과 소유자 잔여금만 반영돼 있습니다. 그러나 실제로는 청구금액 161,582,710원의 신청채권자가 존재하며, 근저당권과 가등기, 임차인 권리도 최종 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 금액은 자동 계산 결과의 구성만 보여줄 뿐, 실제 배당순위나 소유자 수령액을 확정하는 예상배당표로 볼 수 없습니다.

자동 계산상 소유자 잔여금 137,240,000원은 신청채권자 배당과 임차인·조세 관련 권리가 반영되지 않은 수치입니다. 실제 소유자 교부액으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명륜동 소재 동해중학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·대단위 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북측 및 북동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 남서하향 완경사지대 내 조성된 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다.
• 건물. 2002.06.03 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가격을 확인하지 못했으므로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제할 수 없습니다. 매도 시 예상 거래기간과 가격 할인 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 성격 확인. 갑구 8번 김영희 가등기가 실질적인 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지 확인하고 매각으로 말소되는지 판단해야 합니다.
• 말소기준 재검토. 2020년 부산동부신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차계약서 확인. 김일봉의 보증금, 계약기간, 실제 인도일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 전입일이 2020.10.16이라는 사실만으로 인수 여부를 확정하지 말고, 선순위 근저당권 및 실제 점유 상태와 함께 판단해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 대항력 있는 보증금 인수액이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 면적·유사 연식 다세대주택의 최근 실거래와 개별 층·건물 상태를 비교해 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 배당표 재작성. 신청채권액 161,582,710원과 근저당권 관련 채권, 조세, 임차보증금 등을 반영해 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 김일봉이 401호 전부를 점유하고 있으므로, 낙찰 후 인도 가능 여부와 명도비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·건물상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 옥상 방수, 설비 노후화와 수선비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수권리가 먼저다”

이 사건의 가장 큰 문제는 140,000,000원이라는 가격 자체가 아닙니다. 그 금액으로 권리관계가 정리된 소유권을 취득할 수 있는지 아직 확인되지 않았다는 점입니다.

2022년 김영희 명의 가등기는 산정된 말소기준권리보다 앞서 있고, 임차인 김일봉의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 2020년 근저당권의 말소·이전 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 인수액 0원이나 권리상 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다.

가격은 신건 140,000,000원에서 유찰 시 112,000,000원, 89,600,000원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 임차보증금 인수 가능성과 가등기 위험이 남는다면 낮아진 최저매각가만으로 안전한 투자라고 볼 수 없습니다.

종합 결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 가등기 종류와 말소 여부, 임차보증금, 근저당권의 실제 상태를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득액을 계산하여 최근 시세와 비교하는 순서가 맞습니다. 이 물건은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 어떤 권리를 떠안게 되는지를 먼저 해결해야 하는 경매입니다.