부산지방법원 2025타경22530. 부산 동래구 명장동 대가하이츠 4층 402호, 전용면적 약 60㎡의 아파트입니다. 소유자는 주식회사대가종합건설이며, 2017년 소유권보존 이후 국제자산신탁주식회사로 신탁되었다가 2019년 신탁등기가 말소된 이력이 있습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

눈여겨볼 부분은 임차인입니다. 한성훈은 보증금 110,000,000원의 임차권자로, 2019년 3월 15일 점유를 시작했지만 주민등록 전입신고는 근저당 설정일보다 늦은 2019년 3월 22일입니다. 확정일자는 앞서 받았어도 대항요건인 전입이 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력은 없습니다. 다만 이 임차인이 강제경매 신청채권자와 동일한 한성훈이라는 점은 법률관계와 채권의 실재 여부를 별도로 대조해야 합니다.

가격은 또 다른 문제입니다. 감정가 215,000,000원은 과거 거래까지 포함한 전체 평균 220,090,909원보다 낮지만, 최근 거래만 보면 이야기가 뒤집힙니다. 최근 12개월 평균보다 높고 2026년 7월 거래금액 180,000,000원보다도 높습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 근저당 모두 소멸

권리 흐름의 기준점은 2019년 3월 15일 우리은행 근저당권 설정입니다. 그보다 앞서 이루어진 신탁은 이미 등기부상 말소되었고, 이후 임차권등기·강제경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

소유권은 주식회사대가종합건설에 있으며, 2017년 국제자산신탁주식회사 앞으로 이루어졌던 신탁등기는 2019년 3월 15일 신탁재산 귀속에 따라 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 매수인의 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 매수인 인수는 없다

실제 임차인은 한성훈 1명입니다. 보증금은 110,000,000원이며, 임차권등기를 마친 상태입니다. 중요한 것은 임차보증금의 크기 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었는지입니다.

확정일자가 근저당보다 빠르다고 해서 선순위 임차인이 되는 것은 아닙니다. 확정일자는 2019년 2월 22일이지만 전입신고는 2019년 3월 22일이므로, 2019년 3월 15일 설정된 우리은행 근저당권보다 대항요건 완성이 늦습니다. 따라서 확정일자에 따른 우선변제 순위 역시 근저당보다 앞설 수 없습니다.

2024년 8월 8일 등기된 주택임차권도 근저당 설정 이후의 권리입니다. 임차권등기 자체가 앞서 갖추지 못한 선순위 대항력을 소급해서 만들어 주지는 않습니다. 이 사건은 임차보증금 전액이 매수인에게 인수되는 유형이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 착시, 최근 시세는 하락 중

대가하이츠의 비교 실거래는 전용면적 약 59㎡대 물건들입니다. 전체 11건 평균은 220,090,909원으로 감정가보다 높습니다. 하지만 오래된 거래를 포함한 평균이므로, 이를 그대로 현재 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 4건 평균은 204,250,000원입니다. 현재 최저매각가 215,000,000원은 최근 평균의 105.3%이며, 최신 거래금액인 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -10.9%로 하락 방향입니다.

2022년에는 230,000,000~240,000,000원 거래가 있었지만, 2026년에는 210,000,000원, 207,000,000원에 이어 최신 거래가 180,000,000원으로 내려왔습니다. 개별 층과 상태 차이는 존재하더라도, 최근 시세가 과거 고점보다 낮아졌다는 방향성은 무시하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)

감정가 매각을 가정한 자동 추정 배당입니다. 우리은행은 채권최고액 96,000,000원, 한성훈은 신청채권자 청구액 110,000,000원 기준입니다. 한성훈의 임차보증금과 신청채권자 청구액을 별개의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 국세 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위·금액, 당해세, 최우선변제 등은 미반영되어 배당결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격은 낮아진다

이 물건은 보증금을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차인 유형이 아닙니다. 따라서 낙찰가가 낮아진다고 해서 임차인 미배당 보증금을 낙찰자가 대신 부담하는 구조가 아닙니다. 주어진 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

현재 회차에서는 추정 채권액 206,000,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여금 5,190,000원이 발생하는 계산입니다. 그러나 1회 유찰 시 채권 미배당은 37,208,000원, 2회 유찰 시 71,126,400원으로 늘어납니다.

이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 한성훈의 신청채권 추정 배당액도 현재 회차 110,000,000원에서 1회 유찰 시 72,792,000원, 2회 유찰 시 38,873,600원으로 줄어들지만, 그 부족분을 매수인에게 더해서 계산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명장동 소재 대명여자고등학교 남측 인근입니다. 주변은 중소규모 아파트단지, 단독주택, 점포 및 임야지대로 이루어져 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있지만, 감정평가에서는 대중교통 여건을 다소 불편한 수준으로 평가하고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접하며, 토지의 도로접면은 중로한면입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 급배수·위생·난방·엘리베이터·공동현관기 및 화재경보설비 등이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,742.7㎡이며 남동하향 경사지의 사다리형에 가까운 주거용 대지입니다. 개별공시지가는 1,451,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 존재합니다. 인근 자연녹지지역 및 근린공원과의 접함 여부도 확인됩니다. 향후 증·개축 또는 용도 변경을 검토할 경우 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 건물 하자. 감정요항상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 관리상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 51세대 규모로, 거래가 있더라도 대단지와 같은 폭넓은 거래층을 전제하기 어렵습니다. 특히 최근 실거래 하락 추세 -10.9%와 최신 거래 180,000,000원을 감안하면, 단기 재매도 가격은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.03.15 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 임차인 전입일 재확인. 한성훈의 점유개시일은 2019.03.15, 전입신고일은 2019.03.22입니다. 실제 대항력 판단에 중요한 전입·점유 사실을 현황조사와 주민등록 관련 서류로 재확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 관계. 임차권자와 경매 신청채권자 모두 한성훈입니다. 채권 중복계산을 피하고 임대차계약, 채권원인, 배당요구와 강제집행 관련 기록을 확인하세요.
• 국세 압류. 2025.11.21 동래세무서장 관련 압류가 있습니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권의 배당순위 및 금액에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 204,250,000원이며 최신 거래는 180,000,000원입니다. 신건 최저가 215,000,000원이 최근 시세보다 높다는 점을 입찰가 산정에 반영하세요.
• 회차별 가격 비교. 1회 유찰 가정 최저가는 172,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 137,600,000원입니다. 다만 유찰 여부가 확정되기 전에는 후속 가격을 확정값으로 판단하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있어도 실제 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 낙찰 후 인도명령 가능성과 명도 일정 및 비용을 점검하세요.
• 관리비·내부 상태. 장기 미납 공용관리비, 전유부분 수리 필요성, 난방·누수·설비 상태를 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 검토하세요.
• 규제 확인. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역의 적용 범위 및 대지 관련 제한을 토지이용계획과 지자체 자료로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 시세보다 비싸면 보류”

부산 대가하이츠 402호는 권리 인수 부담 자체는 낮은 물건입니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 임차권과 압류가 소멸하며, 임차인 한성훈은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

그렇지만 가격은 별개입니다. 신건 감정가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 204,250,000원의 105.3%이고, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 실거래 추세도 -10.9%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 220,090,909원보다 낮다는 사실은 현재 신건 가격에 가점을 주는 근거가 되지 못합니다.

게다가 51세대 소규모 단지라는 점, 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 점, 국세 압류의 배당 영향을 확인해야 한다는 점까지 고려하면 신건에서 서둘러 응찰할 명분은 약합니다.

결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격 경쟁력은 부족 — 종합 C등급입니다. 지금은 가격을 보수적으로 평가하고, 실제 유찰 여부와 최근 거래 변화를 확인하면서 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 관건은 권리 자체보다 하락 중인 시장에서 얼마에 취득하느냐입니다.