부산지방법원 2025타경22559. 부산광역시 부산진구 양정동 대원칸타빌멤버스 106동 403호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 이선영 씨로, 2015년 344,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 2020년 부산중구새마을금고가 채권최고액 417,600,000원의 근저당권을 설정했고, 2022년 오케이저축은행이 채권최고액 120,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 부산중구새마을금고의 경매 신청으로 절차가 시작된 전형적인 담보권 실행 구조입니다.
말소기준권리는 2020.02.18 설정된 부산중구새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2026년 해당 근저당권이 새마을금고자산관리회사로 이전됐고, 선순위 근저당권의 실제 채권액이 확정되지 않아 배당액과 소유자 잔여액은 별도로 검증해야 합니다.
매각가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 604,000,000원은 최근 12개월 평균 494,166,666원보다 109,833,334원 높습니다. 최신 거래 485,000,000원과 비교해도 119,000,000원 높습니다. 다만 비교 거래의 면적이 대부분 118.62㎡로, 시세 조회 기준 면적 130.3494㎡와 차이가 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 106동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 거제대로 26 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 시세 조회 기준 면적 | 130.3494㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 36층 · 사용승인 2006.08.29 |
| 소유자 | 이선영 (단독소유 · 2015.02.27 소유권이전) |
| 취득 거래가액 | 344,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 604,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 부산중구새마을금고 |
| 청구금액 | 367,216,720원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.18 부산중구새마을금고 근저당권 (채권최고액 417,600,000원) |
| 근저당권 이전 | 2026.07.14 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 산정액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당은 확인 필요
등기상 핵심은 을구 7번 근저당권입니다. 부산중구새마을금고가 2020.02.18 채권최고액 417,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2022.04.11 설정된 오케이저축은행 근저당권 120,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
2026.07.14에는 부산중구새마을금고의 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 확정채권양도를 원인으로 한 기존 근저당권의 이전이므로 별도의 새로운 근저당권이 추가 설정된 것으로 보거나, 원래 근저당권과 이전된 권리를 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인 관계도 확인이 필요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 관련 조사에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 최종 확정하거나, 점유자의 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람 및 실제 점유관계 확인을 통해 대항력 가능성을 추가 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 122.2%, 하락 추세까지 고려
대원칸타빌멤버스는 840세대 규모로 2006.08.29 사용승인된 아파트 단지입니다. 확인된 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 501,833,333원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 494,166,666원을 우선 기준으로 보겠습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 118.62㎡ | 35 | 485,000,000원 |
| 2026.07 | 118.62㎡ | 26 | 495,000,000원 |
| 2025.12 | 118.62㎡ | 33 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 118.62㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2025.11 | 118.62㎡ | 24 | 475,000,000원 |
| 2025.11 | 118.62㎡ | 43 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 118.62㎡ | 38 | 505,000,000원 |
| 2025.09 | 130.35㎡ | 23 | 550,000,000원 |
| 2025.07 | 118.62㎡ | 14 | 497,000,000원 |
| 2024.12 | 118.62㎡ | 28 | 500,000,000원 |
| 2024.12 | 130.35㎡ | 32 | 480,000,000원 |
| 2024.09 | 118.62㎡ | 17 | 525,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.62㎡ | 6건 | 494,166,666원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 501,833,333원 |
최근 12개월 평균은 2025.11~2026.10의 6건을 기준으로 합니다. 시세 표본에는 118.62㎡와 130.35㎡ 거래가 혼재하며, 최근 6건은 모두 118.62㎡입니다. 시세 조회 기준 면적 130.3494㎡와 완전히 일치하는 최근 거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다.
최근 12개월 거래 평균은 494,166,666원, 최신 거래는 485,000,000원입니다. 반면 본건 신건 최저가는 604,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 122.2%로, 약 109,833,334원 높습니다. 최신 거래와 비교하면 119,000,000원 높습니다.
전체 12건 평균 501,833,333원을 기준으로 해도 최저가는 120.4% 수준입니다. 즉 전체 평균과 최근 평균 어느 쪽을 사용해도 신건 최저가가 비교 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,000,000원 가정 · 선순위 배당 미확정)
매각가 604,000,000원을 가정한 배당 계산에는 집행비용 8,440,000원이 반영돼 있습니다. 그러나 선순위 부산중구새마을금고 근저당권의 실제 채권액이 미상이어서 해당 채권의 배당액은 계산되지 않았습니다. 아래 금액은 이 한계가 있는 기계적 산정 결과이며, 실제 법원의 배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 자동 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,440,000원 |
| 1. 선순위 근저당 · 부산중구새마을금고 근저당권 이전: 새마을금고자산관리회사 |
실제 채권액 미상 채권최고액 417,600,000원 |
미산정(0원 표기) |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 475,560,000원 |
표의 후순위 배당 120,000,000원과 소유자 잔여 475,560,000원은 선순위 채권액을 반영하지 않은 계산값입니다. 실제 배당 순서와 결과를 확정하는 금액이 아니며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
현재 최저매각가를 기준으로 한 회차별 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 향후 실제 매각조건을 확정하는 내용이 아니라 가격 변화에 따른 접근 가능성을 검토하기 위한 계산입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 604,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 483,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 386,560,000원 | 0원 |
1회 유찰을 가정한 483,200,000원은 최근 12개월 거래 평균인 494,166,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰을 가정하면 386,560,000원으로 가격이 더 내려갑니다. 다만 실제로 해당 회차가 열릴지는 알 수 없고, 최근 거래와 본건의 면적·층·상태가 달라 이 가격들이 곧바로 적정 입찰가를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 양정동 소재 양성초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선 양정역과 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 단지 규모. 대원칸타빌멤버스는 840세대 아파트 단지이며, 사용승인일은 2006.08.29입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비 및 도시가스설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측은 광대로, 남측 및 동측은 폭 약 8m, 북측은 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한과 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 3,345,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 호수 표기 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 거래가 확인되지만 최근 12개월 평균이 과거 대비 낮아지는 추세입니다. 면적과 층별 가격 편차를 고려해 매도 가능 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 604,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 122.2%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -3.0%입니다. 과거 고가 거래나 전체 평균만을 근거로 입찰가 상한을 높이지 않아야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 시세 조회 기준 면적 130.3494㎡와 최근 거래 대부분의 면적 118.62㎡가 다릅니다. 130.35㎡ 거래와 층별 가격 차이를 추가 검토해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 등기 및 소재지는 403호지만 감정평가 요항에는 404호로 기재돼 있습니다. 평가대상과 매각대상이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 채권 확인. 부산중구새마을금고 근저당권의 채권최고액은 417,600,000원이지만 실제 배당채권액은 미상입니다. 근저당권 이전 관계와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 선순위 배당액이 빠진 상태의 후순위 배당 및 소유자 잔여액을 그대로 사용해서는 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 483,200,000원, 2회 유찰 시 386,560,000원이라는 가정 가격을 참고하되, 실제 다음 매각조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 관리비 등을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 검토 가능, 가격은 보류”
부산 대원칸타빌멤버스 106동 403호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 담보권의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 임대관계 미상, 선순위 실제 채권액 미확정, 호수 표시 차이는 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인 사항입니다.
가격은 더 뚜렷합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 494,166,666원인데 신건 최저가는 604,000,000원입니다. 최근 평균의 122.2%이고, 거래 추세 역시 -3.0%로 하락하고 있습니다. 더욱이 최근 거래 표본은 본건 시세 조회 기준 면적보다 작은 면적에 집중돼 있어 개별 물건의 적정가를 추가 확인할 필요가 있습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 등기상 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격에는 매력이 부족합니다. 유찰 여부와 동일 면적 실거래를 관찰하고, 호수 및 점유·채권관계 확인을 마친 후 입찰을 검토하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 신건에 서둘러 응찰하는 것이 아니라 검증된 시세를 기준으로 안전한 입찰가격을 정하는 것입니다.
