부산지방법원 2025타경22560. 부산 영도구 동삼동 ‘동삼그린힐’ 306동 903호, 전용 49.94㎡ 아파트입니다. 1993년 준공된 4,056세대 규모의 단지로, 소유자는 송명순 씨입니다. 2003년 소유권을 취득한 후 여러 금융기관의 근저당권이 설정·말소됐고, 현재 남아 있는 선순위 담보권은 2017년 7월 17일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다.

이 근저당권의 채권최고액은 93,600,000원이며 말소기준권리로 작용합니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 신한카드·롯데캐피탈·부산신용보증재단의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도의 인수 예정 권리나 신고된 임차인 보증금이 없으므로, 제시된 배당 계산상 낙찰자의 추가 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 소멸과 투자 수익성은 전혀 다른 문제입니다. 이 아파트의 최근 12개월 실거래 평균은 약 8,164만원에 불과하고, 가장 최근인 2026년 10월의 거래도 9,300만원입니다. 현재 최저매각가 1억 1,200만원은 이 두 기준을 모두 웃돕니다. 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 시세상 이점이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 배당 부족은 크다

권리분석의 기준점은 2017.07.17 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·하나은행·우리은행·엘아이지손해보험·엘하비스트대부의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 진행 중인 경매에서 낙찰자가 따져야 할 담보권 순위는 2017년 근저당권부터 시작합니다.

그 뒤에 설정된 2022.03.17 에스비아이저축은행 근저당권 51,600,000원, 2025년 신한카드 가압류 6,801,557원, 롯데캐피탈 가압류 13,677,931원, 부산신용보증재단 가압류 17,249,994원은 모두 후순위입니다. 이 권리들은 매각대금에서 충분히 배당받지 못하더라도, 제시된 등기상 판단으로는 매수인에게 승계되지 않습니다.

② 임차인 및 점유 위험 — 인수 예정액은 0원

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없으며 실제 임차인 0명으로 정리됩니다. 따라서 배당 계산에 반영할 임차보증금도 없고, 확인된 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조도 아닙니다.

다만 임차인 신고가 없다는 사실이 곧 공실이나 소유자 직접 점유를 증명하는 것은 아닙니다. 실제 거주자와 점유권원을 확인하기 전에는 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 인수 예정액 0원을 반영한 112,000,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래보다 확연히 높다

동삼그린힐 전용 49.94㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 3월부터 10월까지입니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균은 모두 81,641,666원이며, 가격 판단에는 최근 12개월 실거래와 가장 최신 거래를 우선 적용합니다.

최근 거래가격 범위는 69,700,000원~100,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월에는 11층이 93,000,000원에 거래됐습니다. 반면 2026년 9월에는 10층이 70,000,000원에 거래되는 등 동일 면적에서도 가격 편차가 상당합니다.

대상 물건은 9층입니다. 같은 9층 거래는 2026년 3월에 81,000,000원과 100,000,000원 거래가 확인됩니다. 실제 내부 상태와 향·수리 여부 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으나, 신건 최저가 112,000,000원은 확인된 9층 거래가격을 모두 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 구조입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정으로, 실제 배당 시 채권계산서와 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 집행비용 2,368,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 109,632,000원입니다. 이 중 선순위 한국스탠다드차타드은행 근저당권에 93,600,000원을 배당하고, 남은 16,032,000원은 후순위 에스비아이저축은행에 배당하는 구조입니다.

에스비아이저축은행 근저당권부터 미배당이 발생하며, 이후 가압류 채권자들은 추정상 배당받지 못합니다. 채권액 합계 182,929,482원 중 73,297,482원이 미배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

집행비용은 매각가 대비 약 2.1%의 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 채권액은 실제 잔존채무액과 다를 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다

현재 신건 가격과 1회·2회 유찰 시나리오를 비교하면 매수인의 인수 예정액은 모두 0원으로 동일합니다. 따라서 각 회차의 실질취득 기준액은 부대비용을 제외하면 해당 회차 매각가와 같습니다. 반대로 채권자 미배당은 가격이 내려갈수록 확대됩니다.

현재 신건의 112,000,000원은 최근 평균 81,641,666원보다 훨씬 높습니다. 1회 유찰 시 가정가격인 89,600,000원은 최신 거래 93,000,000원보다는 낮아지지만, 여전히 최근 12개월 평균보다 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 보기는 어렵습니다.

2회 유찰 시 가정가격인 71,680,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮아집니다. 가격상 검토 여지가 생기는 구간이지만, 동일 면적 실거래 최저가 69,700,000원과의 격차, 단지 경매 통계, 개별 호수 상태를 함께 고려해야 합니다. 제시된 회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오이지 향후 매각가격의 확정 예측은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지정보·실거래 기준)

• 단지 규모. 동삼그린힐은 4,056세대 규모의 아파트 단지입니다. 대상 물건은 306동 9층 903호이며 전용면적은 49.94㎡입니다. 대단지라는 점은 거래 비교자료 확보에 유리하지만, 개별 호수의 가격을 보장하지는 않습니다.
• 준공연도. 1993.09.22 준공된 구축 아파트입니다. 입찰 시 내부 수리 상태와 노후 설비 등을 확인해야 하며, 수리비 발생 가능성을 취득가격 판단에 반영해야 합니다.
• 토지 및 도로. 소재지 토지는 지목 '대', 토지이용상황 '아파트'이며, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로각지로 분류됩니다. 공시지가는 903,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 일부 보호구역과의 저촉 또는 인접 관계가 표시되므로 실제 적용 범위는 토지이용계획에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 주변 환경. 토지이용계획상 어린이공원·초등학교·공공청사 관련 구역과 접하는 것으로 표시됩니다. 구체적인 출입 동선 및 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
• 일반 매매 환금성. 전용 49.94㎡의 최근 거래 12건이 확인되므로 매매가격을 비교할 근거는 있습니다. 다만 거래가격이 69,700,000원부터 100,000,000원까지 분포해 개별 상태와 거래 조건별 가격 차이가 큽니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계는 경매 수요가 약할 가능성을 시사합니다. 일반 매매 거래가 존재한다는 사실과 경매에서 신속하게 낙찰된다는 사실은 구별해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 기준으로 응찰가 검토. 최근 12개월 평균 81,641,666원과 최신 거래 93,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 112,000,000원은 두 기준 모두 초과합니다.
• 유찰가격 검토. 1회 유찰 가정가격 89,600,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 71,680,000원에서는 최근 평균보다 낮아지지만 추가 상태 점검이 필요합니다.
• 점유 및 명도 확인. 신고된 임차인은 없으나 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 소유자 점유 여부와 점유권원에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 말소기준권리 재확인. 2017.07.17 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 등기사항전부증명서의 선후순위와 말소 여부를 대조하세요.
• 후순위 담보권 및 배당관계. 에스비아이저축은행 근저당권 51,600,000원과 한국주택금융공사의 신청채권 68,600,253원에 관해 채권계산서·승계관계·배당순위를 확인하세요.
• 중복사건 기록 확인. 현재 사건 2025타경22560뿐 아니라 중복사건 2025타경22367의 현황조사보고서와 감정평가서를 함께 열람하세요. 종전 경매개시결정 취하·말소 이력도 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능액과 당해세 등 법정 우선채권을 별도로 확인하세요. 배당표의 예상 인수액 0원이 모든 부대비용의 부재를 의미하지는 않습니다.
• 내부 상태 점검. 1993년 준공 아파트이므로 누수, 배관, 난방, 창호, 내부 마감 및 수리 이력 등을 확인하고 예상 보수비를 입찰가격 판단에 반영하세요.
• 매각기일과 서류 최신성. 2026.11.04 매각기일 전 매각물건명세서·현황조사·감정평가·등기부 및 사건 진행내역을 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 통과, 현재 가격은 부적합”

부산 동삼그린힐 306동 903호의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2017년 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없어 매수인 인수 예정액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리가 아니라 매수가격입니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득 기준액인 112,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 81,641,666원의 137.2%에 해당합니다. 가장 최근 거래 93,000,000원은 물론 최고 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격에 저렴하다는 평가를 내릴 근거가 없습니다.

더욱이 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%를 가리킵니다. 대단지 아파트라는 일반적인 유통상의 장점과 별개로 경매에서는 가격 저항과 매각 지연 위험을 충분히 고려해야 합니다.

1회 유찰 가정가격 89,600,000원에서도 최근 평균 대비 저가라고 보기 어렵고, 2회 유찰 가정가격 71,680,000원에 이르면 비로소 최근 평균 이하의 가격 검토가 가능합니다. 다만 이 역시 향후 유찰 여부와 개별 물건 상태에 따라 판단해야 합니다.

종합적으로 권리상 부담은 낮지만 현재 신건 가격은 과도합니다. 후순위 권리 소멸과 인수액 0원만 보고 응찰하기보다는 최신 시세, 실제 점유관계, 중복사건 기록, 채권자 배당관계 및 경매 낙찰 가능성을 먼저 확인하는 것이 타당합니다. 현재 회차는 가격 메리트 부족으로 보수적 접근이 필요한 물건입니다.