* 인수액 0원은 확인된 등기권리와 현재 조사 내용에 따른 추정입니다. 미상 점유자의 실제 권리, 배당요구 및 법정 우선변제 여부를 확인한 최종 인수액과는 다를 수 있습니다. 실질취득 추산에는 취득세·명도비·수리비 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

부산지방법원 2025타경22589. 부산 동래구 명장동 파티오파밀리아 3층 304호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 주식회사다경토건으로, 2020년 4월 21일 신탁재산을 처분받아 거래가액 359,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합이 채권최고액 336,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 물건의 말소기준권리입니다.

이후 한국라이언기초건설주식회사의 근저당권 204,600,000원, 가압류, 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 권리의 순서 자체는 비교적 명확하지만, 후순위 채권액이 상당하고 배당부족액도 큽니다. 다만 배당받지 못한 일반 후순위 채권이 곧바로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

가격 판단은 별개의 문제입니다. 자료상 거래 평균 150,000,000원이나 최신 거래 147,000,000원은 대상 물건과 면적이 일치하지 않습니다. 최저가와 거래가의 숫자 차이만으로 고평가 또는 저평가를 확정할 수 없습니다. 동일한 면적·복층 구조를 가진 거래 사례를 확보하지 못한 상태에서 신건 가격의 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

핵심은 2020.04.21 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 부산성의신용협동조합의 채권최고액은 336,000,000원이고, 이후 한국라이언기초건설주식회사 근저당권 204,600,000원이 설정됐습니다. 두 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

서울보증보험주식회사의 가압류는 최초 691,663,141원으로 기재됐으나, 기존 등기는 말소되고 2025.10.22 변경등기에 68,058,804원이 기재되어 있습니다. 따라서 배당 분석에서는 변경된 청구금액을 반영해야 하며, 최초 금액과 변경 금액을 중복해서 합산하면 안 됩니다.

북부산세무서장 명의의 압류와 다른 후순위 가압류들도 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 실제 체납세액 및 법정기일에 따라 배당 순서와 금액이 변동될 수 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인 대상 2명

현황조사 및 매각물건명세서에 신지숙과 킴스패밀리 주식회사가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복 명의는 없으며, 점유·임차 관련 조사 대상은 2명입니다.

두 명의 신고 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.04.21 이후입니다. 해당 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 특히 킴스패밀리 주식회사는 법인 명의이므로 임대차의 실제 용도, 주택임대차보호법 적용 여부 및 법인 관련 특례도 구별해 검토해야 합니다.

신지숙은 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 확인된 전입일 기준으로는 후순위이지만, 실제 점유 개시와 임대차의 권리관계가 완전히 확인된 것은 아니므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리해야 합니다. 보증금을 임의로 산정하거나 인수할 금액을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자보다 면적 불일치가 중요하다

파티오파밀리아의 확인된 실거래는 4건입니다. 거래금액은 143,000,000원부터 160,000,000원 사이이고, 전체 평균은 150,000,000원입니다. 다만 이 실거래들은 분석 대상 면적 151.285㎡와 일치하지 않아, 본건의 적정가격을 직접 결정하는 자료로 사용하기 어렵습니다.

자료상 최근 거래는 2023년 12월, 59.75㎡, 147,000,000원입니다. 비교표의 최근 거래 평균도 147,000,000원(1건)으로 산출되어 있지만, 2026년 10월 기준 최신 거래라고 보기는 어렵습니다. 분석 대상과 거래 면적이 크게 다르므로 최저가 441,675,000원을 147,000,000원과 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

형식적으로 계산하면 최저가는 전체 평균의 294.4%, 최근 비교값의 300.5%입니다. 하지만 이는 서로 다른 면적을 가진 물건의 금액 비율일 뿐, 본건이 실제 적정 시세의 3배라는 뜻은 아닙니다. 대상 면적과 비교 가능한 3·4층 연결 복층주택의 거래 사례가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 441,675,000원 가정)

배당액은 채권최고액과 기재 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 피담보채권 잔액 및 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제는 달라질 수 있으며 배당 순위는 최종 배당절차에서 확정됩니다.

신건 최저가 441,675,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,816,750원을 제외하고 채권자에게 434,858,250원이 배당됩니다. 부산성의신용협동조합은 추정상 336,000,000원을 배당받고, 한국라이언기초건설주식회사는 204,600,000원 중 98,858,250원만 배당받는 구조입니다.

전체 반영 채권액은 651,413,594원, 미배당 잔액은 216,555,344원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원으로 추정됩니다. 중요한 점은 채권자의 미배당액 216,555,344원이 매수인의 인수액을 의미하지 않는다는 것입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 이후 유찰을 가정한 매각가격 및 배당 시나리오는 다음과 같습니다. 실제 유찰과 변경된 매각기일이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

* 인수액은 현재 확인된 권리관계를 기초로 한 추정입니다. 임차인 및 법정 인수권리의 추가 확인 결과에 따라 실질취득 비용은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 최저매각가는 353,340,000원, 282,672,000원으로 낮아지지만 채권자의 미배당은 그만큼 늘어납니다. 경매신청 채권자인 한국라이언기초건설주식회사의 예상배당도 신건 98,858,250원, 1회 유찰 11,593,240원, 2회 유찰 0원으로 변동합니다.

그러나 최저가가 낮아지는 것만으로 시세보다 저렴해진다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 복층·동일 면적 거래를 확보하고 점유와 내부 상태를 확인해야 유찰 후의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

⑥ 건물 구조·입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부산 동래구 명장동 소재 대명여자고등학교 남서측 인근에 있으며, 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소가 가까운 편으로, 감정평가상 제반 교통 상황은 보통입니다.
• 건축. 2017.06.13 준공된 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식주차 설비가 있습니다.
• 복층구조. 건축물현황도상 3층과 4층이 구조적으로 연결되어 한 개 호실로 이용됩니다. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 연결 구조와 면적·이용 상태를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재로 감정 당시 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 다세대주택으로 이용되는 것으로 조사됐으나 정확한 내부 현황은 현장 재확인이 필요합니다.
• 토지. 남하향 경사지의 부정형 토지로, 남서측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,212.0㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 해당 구역의 세부 적용사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 구조를 조사하지 못한 만큼 현황 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 파티오파밀리아는 5세대 규모로 거래 표본이 적고, 확인된 실거래도 본건 면적과 일치하지 않습니다. 대단지 아파트보다 적정가격 산정과 재매각 가능성 검토에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 확보. 현재 확인된 59.75㎡·75.7㎡ 거래는 분석 대상 151.285㎡와 불일치합니다. 본건과 유사한 복층·면적·상태를 가진 거래 사례를 확보하기 전에는 감정가를 시장가격으로 간주하지 마세요.
• 복층 내부 실사. 3층과 4층 연결부, 내부 계단, 층별 사용 공간, 제시외 건물의 실제 상태를 확인하고 건축물현황도와 대조하세요.
• 신지숙 점유 확인. 전입일은 2023.08.31로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 임대차계약 및 실제 점유 시작 시점, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 법인 임차관계 확인. 킴스패밀리 주식회사의 보증금은 5,000,000원, 월차임은 1,000,000원으로 조사됐습니다. 계약의 실제 사용 목적과 점유 상태, 주택임대차보호법 적용 여부를 확인하세요.
• 명도와 인도. 등기상 인수액 0원은 자진 인도가 보장된다는 의미가 아닙니다. 실제 점유자의 수와 이용 공간을 확인하고 명도 일정과 비용을 검토하세요.
• 체납세금 및 배당순위. 국세 압류가 존재하므로 법정기일과 배당에 참여할 조세채권을 확인하세요. 현재 배당 추정은 당해세와 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 중복경매 확인. 2025타경22589 및 2025타경22832의 진행 관계, 매각허가 조건, 최신 사건기록을 함께 확인하세요.
• 관리비·주차설비. 장기 미납 공용관리비, 기계식주차설비 유지 상태와 관련 비용 등을 확인하세요.
• 입찰가격의 상한. 비교할 수 있는 거래자료가 부족하고 표본상 하락 추세도 나타납니다. 단순 감정가 할인율만으로 입찰가격을 정하지 말고 실거래·수리·명도 비용을 반영해 상한을 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도, 배당 관련 사항과 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 물건은 등기상 말소기준이 뚜렷합니다. 부산성의신용협동조합의 2020년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 확인된 등기권리상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리상의 명확함과 투자 매력은 다릅니다. 신지숙의 보증금·점유 범위가 미상이고, 3층과 4층을 연결한 복층의 내부 현황도 검증하지 못했습니다. 더구나 5세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 최근 확인된 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않습니다.

실거래 비교표에서 -2.6% 하락 추세가 나타나고 최저가가 참고 거래금액을 크게 웃돌지만, 이를 곧바로 동일 면적 시세 대비 고평가율로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 유찰되어 최저가가 낮아진다 해도 적정가격이 입증되는 것은 아닙니다.

결론은 권리 조건부 양호, 가격 판단 보류. 신건 최저가 441,675,000원으로 접근하기 전, 실제 임차·점유 관계와 복층 구조, 동일 면적 실거래 및 감정평가 근거를 확인하는 것이 우선입니다. 낙찰가격보다 먼저 확인해야 할 것이 많은 물건입니다.