부산지방법원 2025타경22631. 부산 금정구 구서동 195-9에 있는 집합건물 5층 501호입니다. 사건상 물건 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 공동주택으로 이용 중이라고 기재되어 있고 매각물건명세서의 현칭은 새한맨션입니다. 1983년 사용승인을 받은 5층 건물로, 해당 공동주택은 총 19세대 규모입니다.

현재 소유자는 변오근입니다. 2023년 2월 3일 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 채권자 이영애가 6,611,810원을 청구하는 강제경매가 개시되었습니다.

권리 판단에서 먼저 볼 부분은 하나은행 근저당과 임차인 전입일의 선후관계입니다. 하나은행의 근저당 등기일은 2023.02.03이고, 조사된 여민경의 전입일은 2023.05.30입니다. 확인된 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 늦습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 실제 임차관계가 확인되지 않아 인수액 0원이라는 배당 계산과 실제 점유·명도 위험을 구분할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2023.02.03 접수된 을구 15번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그보다 뒤에 등기된 2025.08.29 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 등기부에는 한국주택은행, 국민은행, 찬호론대부, 이대광, 현대캐피탈, 현대라이프생명보험 등의 근저당권 설정 이력이 있었으나 해당 권리들은 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 채권최고액들을 현재 인수채무에 합산하는 것은 적절하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인 조사 대상은 여민경 1명입니다. 보증기관에 의한 대위·승계신고가 아니라 개별 점유관계에 대한 조사 내역입니다.

말소기준권리: 2023.02.03 하나은행 근저당 / 임차인 전입: 2023.05.30. 점유 부분, 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

우선변제권은 대항요건과 확정일자 등 법정 요건 및 배당요구 여부를 함께 검토해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 우선변제를 인정하거나 배당액을 산정하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 점유자가 임차인인지, 임차보증금이 얼마인지, 임대차가 계속되고 있는지 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 확인된 거래보다 높다

현칭 새한맨션의 비교 가능한 거래는 전용 비교 면적 60.3㎡, 5층, 2023년 1월 거래 1건입니다. 거래금액은 210,000,000원으로, 최저매각가보다 9,000,000원 낮습니다.

비교 거래 평균과 최신 확인 거래금액은 모두 210,000,000원입니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 219,000,000원은 비교 거래가의 104.3%입니다. 현 단계에서 확인된 실거래를 기준으로 가격 할인이나 저가 매입의 근거는 없습니다.

또한 2023년 1월 거래금액 210,000,000원은 소유자의 2023년 1월 20일 매매 취득가액과 같습니다. 해당 거래가 현재 경매 대상 물건의 취득 거래와 대응하는지 확인할 필요가 있으며, 어느 경우든 독립적인 최근 거래 표본이 풍부한 상황은 아닙니다.

더욱이 새한맨션은 19세대의 소규모 공동주택이고 1983년 사용승인 건물입니다. 대규모 공동주택처럼 다수 거래를 통해 시세를 검증하기 어렵습니다. 감정가의 적정성뿐 아니라 건물 상태, 대지권, 실제 용도와 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

하나은행은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 132,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

최저가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용 3,866,000원, 하나은행 배당 132,000,000원, 신청채권자 이영애 배당 6,611,810원을 반영한 뒤 소유자에게 76,522,190원이 남는 계산입니다. 예상 채권배당 합계는 138,611,810원이며, 이 계산에서의 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 재평가가 필요하다

유찰 시 매각가와 배당은 시나리오 계산입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당 순위 및 배당액은 변동될 수 있으며, 미배당액이 곧 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

1회 유찰 시 가정 최저가는 175,200,000원, 2회 유찰 시에는 140,160,000원입니다. 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 이영애의 청구액 6,611,810원 중 5,397,760원이 배당되어 1,214,050원이 미배당으로 남습니다. 이는 예상 배당의 부족분이지, 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 두실초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 아파트, 근린생활시설 및 점포 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 두실역이 소재하여 감정평가상 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
• 도로. 동측 약 8m 폭 포장도로에 접하며 주차시설이 있습니다. 토지 형상은 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 건물 상태. 1983.02.02 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창입니다. 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 도로에 접한 토지로 확인됩니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 사건상 용도와 공동주택 이용상태에 대해서는 원본 건축물대장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 공동주택이고 확인 거래는 2023년 1월 1건입니다. 사용승인 시점이 오래되고 거래 표본도 적어 가격 형성과 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 여민경 점유관계 확인. 실제 거주·점유 여부, 임차계약의 존재, 보증금, 차임 및 점유 시작 시점을 확인해야 합니다.
• 전입·확정일자 검토. 2023.05.30 전입과 2023.02.03 근저당의 선후관계를 원본으로 대조하고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
• 배당 모형의 한계 확인. 채권최고액 132,000,000원은 실제 채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 추가 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 2023.01 거래 210,000,000원 하나로 현재 시세를 확정하지 말고, 2026년 기준 유사 입지·규모·연식의 거래 및 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
• 용도 검증. 근린주택 표기, 공동주택 이용, 현칭 새한맨션을 건축물대장·등기부·현황조사 원본과 대조하고 필요한 경우 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
• 노후 건물 점검. 옥상 방수, 누수, 배관, 외벽, 창호, 공용부분, 주차시설 및 필요한 수선비를 현장에서 점검해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자 협의 및 인도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 매각 조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보류”

부산 구서동 새한맨션 501호는 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 이 점에서 등기상 권리분석은 복잡하지 않은 편입니다.

하지만 여민경의 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않았다는 문제가 남습니다. 전입일은 말소기준보다 늦지만, 이를 이유로 명도와 임차관계 조사까지 생략할 수는 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 219,000,000원은 확인된 거래가 210,000,000원보다 4.3% 높습니다. 더욱이 그 거래는 2023년 1월의 단일 거래입니다. 지금 가격이 실제 시세보다 낮다고 평가할 만한 근거가 부족하며, 19세대의 소규모·노후 공동주택이라는 환금성 조건도 주의해야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류 검토입니다. 현 단계의 강점은 말소기준이 명확하다는 것이고, 약점은 확인된 거래 대비 높은 최저가, 오래된 실거래 표본, 미확인 임차관계입니다. 현재 시장가치와 점유관계가 검증된 뒤에야 실제 입찰가와 안전마진을 판단할 수 있습니다.