부산지방법원 2025타경22672. 부산 연제구 연산동의 한양(2차)아파트 22동 607호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 295,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 등기부상 말소기준권리는 2016년 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 훨씬 이전에 전입한 사람이 있다는 점입니다. 권임송의 전입신고일은 1993.03.17로 국민은행 근저당 설정일인 2016.11.14보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 및 임대차의 구체적 내용이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 후순위 근저당이 소멸한다는 이유만으로 낙찰자의 인수 부담이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 경고 신호가 있습니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 322,714,285원이지만 최근 12개월 평균은 257,500,000원으로 낮아졌습니다. 가장 최근 거래는 230,000,000원입니다. 과거 평균을 기준으로는 저렴해 보일 수 있으나, 최근 시세 기준으로는 오히려 비싼 신건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22672 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 394 제22동 제6층 제607호 도로명주소: 부산광역시 연제구 온천천남로 110 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 실거래 기준 50.58㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 12층 중 6층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 강문호 (등기부상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 29,500,000원 · 실제 보증금 조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 주식회사페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 298,141,715원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차관계 | 대항력 가능·미상 권임송 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2016.11.14 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 176,400,000원이지만 2018.12.31 변경등기를 통해 155,100,000원으로 변경됐습니다. 배당 예상액을 확인할 때 이 변경 내역을 반드시 반영해야 합니다.
2022.01.20 설정된 페퍼저축은행 근저당권의 채권최고액은 355,200,000원입니다. 이후 2025.09.16 페퍼저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.03.06에는 국민은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
선순위 전입자 — 인수 가능성을 배제할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권임송 | 1993.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 실제 임차 관련 인원은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
유효한 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 미변제 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산해야 합니다.
보증금이 미상이므로 인수액도 미상이며, 현재 최저가 295,000,000원을 최종 취득비용으로 확정할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 나머지가 매수인에게 승계되는 구조라면, 입찰가격이 내려가도 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차인 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 이미 내려왔다
연산동 한양(2차)아파트는 168세대, 1984.10.08 준공 단지입니다. 동일 평형 50.58㎡의 확인된 실거래 7건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 50.58㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 50.58㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2024.08 | 50.58㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2024.05 | 50.58㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2023.10 | 50.58㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2023.07 | 50.58㎡ | 12 | 374,000,000원 |
| 2023.04 | 50.58㎡ | 12 | 380,000,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 322,714,285원 (7건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 257,500,000원 (2건) |
| 가장 최근 거래 | 2026.04 · 230,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -26.2% |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 91.4% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 114.6% |
전체 평균만 보면 최저가 295,000,000원은 시세의 91.4%로 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 이 평균에는 2023년의 410,000,000원, 380,000,000원, 374,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
최근 12개월 거래 2건의 평균은 257,500,000원으로, 최저가보다 37,500,000원 낮습니다. 가장 최근 거래가격인 230,000,000원과 비교하면 최저가는 65,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -26.2%까지 고려하면 과거 평균을 이용해 현재 감정가에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
아래는 매각가 295,000,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권자의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 임차인의 보증금·우선변제·실제 인수액이 확정되지 않은 상태의 조건부 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,930,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 페퍼저축은행 근저당 | 355,200,000원 | 113,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 추정상 채권자 미배당액은 241,530,000원입니다. 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 또한 국민은행 근저당 채권최고액은 2018.12.31에 155,100,000원으로 변경됐으나 위 추정표에는 변경 전 176,400,000원이 적용됐습니다. 임차인 배당, 당해세, 실제 채권잔액 등을 반영하면 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 295,000,000원 | 241,530,000원 | 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 236,000,000원 | 299,704,000원 | 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 188,800,000원 | 346,243,200원 | 미상 |
유찰 시나리오는 제시된 가격 및 채권자 미배당 추정치에 따른 계산입니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 어느 회차에서도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
단순 가격만 보면 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면 낙찰가격 하락분만큼 실질 부담이 줄어드는 것은 아닙니다. 따라서 입찰가격과 인수 가능 보증금을 합한 실질취득비용을 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천중학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재한 주거지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 단지 내부 가로망이 정비돼 있습니다.
- 건물. 1984.10.08 준공된 168세대 한양(2차)아파트입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물의 6층이며 위생·급배수설비, 도시가스난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등이 확인됩니다. 공원·도로·유수지 및 기타 도로시설 저촉 사항이 기재돼 있으며 자연재해위험개선지구 관련 사항도 확인됩니다. 사업 및 규제의 구체적인 영향은 관련 고시와 도면을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,900,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 거래는 확인되지만 2023년 고가 거래 이후 가격이 낮아지는 흐름입니다. 최근 거래 추세 -26.2%와 실거래 표본 2건이라는 한계를 고려해 향후 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권임송의 임대차관계 확인. 1993.03.17 전입자의 실제 점유, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 현재 거주관계를 확인해야 합니다. 대항력이 확정됐다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 및 보증금 인수 가능성, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가격뿐 아니라 인수해야 할 미배당 보증금이 있는지 파악해야 합니다. 보증금이 미상인 현재는 최종 취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 국민은행 근저당 변경 확인. 2016.11.14 설정된 채권최고액 176,400,000원은 2018.12.31에 155,100,000원으로 변경됐습니다. 배당 계산과 실제 채권액을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재설정. 전체 평균 322,714,285원이 아니라 최근 12개월 평균 257,500,000원 및 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 하락 추세 -26.2%도 반드시 고려해야 합니다.
- 유찰 후에도 권리 검토 유지. 1회 유찰 시 236,000,000원, 2회 유찰 시 188,800,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 인수액 미상 상태에서는 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 점유 및 명도 조사. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능 여부와 관련 비용 및 소요 기간을 검토해야 합니다.
- 관리비와 조세 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 정비사업과 토지이용 규제 점검. 정비구역 및 자연재해위험개선지구 관련 사항, 도로·공원·유수지 저촉의 실제 범위를 관할 기관의 자료로 확인해야 합니다.
- 최신 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최근 실거래 내역을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득비용”
이 물건의 가장 큰 위험은 가격과 인수 부담을 모두 확정하기 어렵다는 점입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조는 확인되지만, 그보다 앞선 1993년 전입자가 존재하고 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인으로 인정될 경우 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
가격 역시 신건 입찰을 뒷받침하기 어렵습니다. 최근 실거래 평균은 257,500,000원, 최신 거래는 230,000,000원인데 최저가는 295,000,000원입니다. 최근 거래 추세까지 -26.2%로 하락했습니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균을 기준으로 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
종합 판단은 D등급입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 사건이 아닙니다. 먼저 권임송의 임대차관계와 보증금, 대항력 및 배당관계를 확인해 실제 인수액을 산정해야 합니다. 그다음 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용을 최근 시장가격과 비교해야 합니다.
현재는 권리 확인 우선, 신건 입찰 보류. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가격 자체가 아니라 확정된 권리관계 아래에서 실제로 얼마를 부담하고 취득하는가입니다.
