부산지방법원 2025타경22702. 금정구 부곡동에 자리한 미소드리움부곡1차 3층 302호 오피스텔입니다. 지상 11층 철근콘크리트 건물의 한 호실로, 현재 등기상 소유자는 이상용입니다. 부산원광신용협동조합이 채권최고액 141,700,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했고, 청구금액은 120,868,902원입니다. 말소기준권리는 2020년 2월 28일 설정된 이 근저당권입니다.

등기부만 보면 말소기준권리 뒤에 서울보증보험과 국민은행의 가압류가 차례로 붙은 구조입니다. 후순위 가압류 3건과 경매개시결정, 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 그보다 앞선 2016년 12월 19일 전입신고입니다. 정태정의 보증금·확정일자·현재 점유관계가 확인되지 않아 실제 대항력과 인수 범위를 확정하기 어렵습니다. 정륜 역시 배당요구 사실은 있지만 전입일과 보증금이 불명확합니다.

따라서 이 사건은 등기상 말소되는 권리와 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금을 반드시 구분해서 봐야 합니다. 게다가 최저가 자체가 확인된 최근 거래보다 크게 높아, 권리 위험을 감수할 가격상 이유도 현재로서는 찾기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 별개

권리의 중심은 2020.02.28 설정된 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 141,700,000원, 채무자는 장문금입니다. 이전의 하나은행 근저당권 156,000,000원과 부산원광신용협동조합 근저당권 166,400,000원은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 최초 신탁등기도 2017년 2월 9일 말소 처리됐습니다.

말소기준 이후에는 서울보증보험 가압류 1,000,000,000원, 국민은행 가압류 50,825,849원과 299,632,954원이 존재합니다. 이 가압류들은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 다만 채권액이 크다는 사실과 그 금액을 매수인이 직접 인수한다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건의 실질적인 인수 위험은 말소기준 이전 전입 임차인의 법적 지위와 미배당 보증금에 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 미확정

정태정은 2016년 12월 19일 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일 자체는 2020년 말소기준권리보다 빠르지만, 전입신고만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도·점유, 임대차의 성립과 유지, 보증금, 배당관계까지 살펴야 합니다. 특히 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 판단하기 어렵습니다.

정륜은 2025년 11월 14일 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 성립하거나 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 정태정과 정륜이 각각 어떤 부분을 점유하고 있으며 두 임대차관계가 서로 어떻게 연결되는지도 확인해야 합니다.

실질취득원가 계산의 기준은 다음과 같습니다. 실질취득원가는 낙찰가에 매수인이 인수하는 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조라면 실질취득원가는 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.

이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 해당 구조에 해당하는지, 실질취득원가가 얼마인지를 계산할 수 없습니다. 현재 최저가 163,000,000원은 인수 가능액을 제외한 취득가격의 하한으로 보아야 하며, 임차권 확인 전에는 인수 위험을 제거한 수익성 판단이 불가능합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 153.1%

미소드리움부곡1차는 총 11세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인되는 최근 실거래는 2026년 4월, 3층, 59.09㎡, 106,500,000원의 1건입니다. 분석 대상 면적 56.07㎡와 거래 면적 59.09㎡ 사이에는 차이가 있으므로 완전히 동일한 면적·호실 비교는 아닙니다. 다만 같은 건물, 같은 층의 최근 거래라는 점에서 중요한 가격 참고자료입니다.

최저가와 최근 실거래의 차이는 56,500,000원입니다. 최저가를 최근 거래금액으로 나누면 153.1%입니다. 즉 동일 건물에서 확인된 최근 거래금액보다 신건 최저가가 약 53.1% 높습니다. 이 차이는 소폭의 가격 조정으로 해소할 수준이 아닙니다.

더구나 비교 가능한 실거래가 1건뿐이어서 거래 추세를 안정적으로 추정하기도 어렵습니다. 따라서 이 한 건만으로 전체 건물의 정확한 시세를 확정할 수는 없지만, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 미확정 위험까지 감안하면 높은 신건 가격은 더욱 불리합니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)

위 표는 집행비용 3,082,000원과 확인된 등기 채권을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 정태정·정륜의 임차보증금, 실제 우선변제 순위, 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 표시된 배당액은 확정 배당금이 아니며 매수인의 실제 인수액이 0원이라는 뜻도 아닙니다.

가정된 배당에서는 근저당권자 부산원광신용협동조합에 141,700,000원, 서울보증보험에 18,218,000원이 돌아갑니다. 채권자 총청구액은 1,492,158,803원으로, 시뮬레이션상 채권자 배당합계는 159,918,000원, 미배당 채권액은 1,332,240,803원입니다. 다만 후순위 일반 채권의 미배당액과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 법적으로 서로 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 남는다

현재 신건은 163,000,000원, 1회 유찰 시 가정 최저가는 130,400,000원, 2회 유찰 시 가정 최저가는 104,320,000원입니다. 1회 유찰 후에도 최근 실거래 106,500,000원보다 높은 가격입니다. 2회 유찰 구간에서는 단순 낙찰가가 최근 거래를 밑돌지만 인수될 수 있는 보증금이 확인되지 않아 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 동현중학교 서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 11층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·소방·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 실제 이용상황은 확인되지 않았으며, 임대관계 역시 명확히 확인되지 않았습니다. 점유자와 실제 사용 용도를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 완경사지에 평탄하게 조성된 자루형 토지로, 동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 415.2㎡, 공시지가는 1,121,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 미소드리움부곡1차는 11세대 규모입니다. 최근 확인된 실거래가 1건에 그쳐 거래가격의 대표성과 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 대단지 아파트 수준의 매수 수요를 전제로 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정태정의 임대차계약 확인. 전입 2016.12.19가 말소기준권리보다 앞서는 이유와 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유 및 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다. 대항력 성립 여부에 따라 인수금이 크게 달라질 수 있습니다.
• 정륜의 배당요구 검증. 2025.11.14 배당요구의 근거, 전입신고일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인하세요. 배당요구 사실만으로 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 실질취득원가 재계산. 낙찰예정가에 실제 미배당 인수금을 더해 실질취득원가를 산출해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 인수액 0원이나 확정된 수익률을 가정하면 안 됩니다.
• 가격 재검증. 2026.04 거래 106,500,000원과 신건 163,000,000원의 격차가 큽니다. 해당 거래와 본건의 면적·내부 상태·권리관계 차이를 확인하고 추가 거래 및 주변 오피스텔 가격과 교차 검증해야 합니다.
• 현장 이용상태·점유 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 주거 사용, 점유자, 출입 가능성, 내부 시설 상태, 하자 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비와 설비 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 기계식 주차설비·승강기 관리 및 유지보수 부담을 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 현재 배당 시뮬레이션은 임차인 배당, 당해세, 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정입니다. 최종 배당순위와 매수인 인수 가능액을 별도로 검증해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역을 최신 상태로 대조하고 매각조건과 변경·취하 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 비싸고, 인수도 확정되지 않았다”

부산 미소드리움부곡1차 302호의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 하나는 신건 최저매각가 163,000,000원이 최근 실거래 106,500,000원의 153.1%라는 점이고, 다른 하나는 말소기준 이전 전입 임차인을 포함한 실제 임차인 2명의 보증금과 인수 여부가 확정되지 않았다는 점입니다.

등기상 근저당과 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 낙찰자가 아무것도 인수하지 않는다고 볼 수 없습니다. 특히 정태정의 2016년 전입과 정륜의 배당요구는 단순한 참고사항이 아니라 실질취득원가를 결정할 수 있는 핵심 변수입니다.

1회 또는 2회 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금이 남으면 그만큼 매수인 부담이 증가할 수 있습니다. 결국 중요한 것은 표면상의 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득원가입니다.

종합 D등급. 최근 거래 대비 가격 부담이 크고 선순위 임차인의 인수 위험이 미확정이며, 11세대 소규모 오피스텔 특성상 거래가격 검증 표본도 제한적입니다. 현재로서는 입찰 보류가 타당하며, 임차관계와 실질취득원가가 확인되기 전에는 유찰 가격만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.